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恰在宽松量化之前买房,加息缩表之前卖房
送交者:  2023年03月22日18:07:12 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

金融街地产 BROKER   

宽松量化之前买房,加息缩表之前卖房是最理想的房屋投资周期。再解释这个问题之前,我们首先要央行利率与房屋市场价格之间的关系。在西方成熟的市场经济环境下,社会经济的总供给和总的供求,和社会资源的配置主要是通过央行利率进行调节。央行利率是整个社会宏观经济调节器。比如说,利率上升,加元就会升值。以加元计价的房子,价格就会相应降价;反之,央行利率下降时,加元也会相应贬值。此时,以加元计价的房子,价格就会上涨。而量化宽松就是央行购买资产,向社会释放货币。量化宽松过程,就是“放水过程”,市场资产越来越少,资金越来越多。房价也会随之越来越高;而缩表是反方向操做,是央行向社会释放资产回收货币过程,是抽水过程。缩表过程,市场资产会越来越多,资金会越来越少。房价也会受供求关系影响越来越低。其实,经济周期也就是央行的利率变化周期,就是货币宽松到紧缩的周期。理论上说,每当央行利率由宽松到紧缩运行一个周期,都会对房屋投资者产生重大影响。这影响主要体现在如下几个方面;房屋市场的供求关系,房屋的市场价格,和社会财富的重新分配。

首先,央行利率周期变化,对多伦多房屋的供求会产生很大影响。这点很简单,人们会从自身的体验感受到,自从2008年美国金融危机以来,全球央行利率进入下降通道,利率不断走低,有的国家甚至实行负利率政策。在这种政策情况下,商业银行的房屋贷款利率也不断走低。人们感到即便从银行贷到一定额度的钱,由于利息很低,买到房屋后,每月还贷的压力小。所以,在这十年间,在多伦多投资买房的人也越来越多,有一些的家庭买了23套房子,甚至更多!但如果央行的利率进入加息通道,人们的感受就会完全相反,相同额度的贷款,人们就会感到财务压力很大,不但投资买房的欲望降低,而且还会有人卖掉自己的房子。再有,当央行利率变化时,也同时影响在多伦多海外房屋投资者。当加拿大央行提高利率时,加元对外币升值,等于变相给海外投资者提价。从而降低海外投资者对多伦多房屋的需求。但如果加拿大央行降利率,那正好相反,会增强海外投资者对多伦多房屋的需求。因此,可以说,央行利率的变化周期就是多伦多房屋市场的供需周期。

其次,央行利率周期变化,对多伦多市场的房屋价格产生很大影响。说白了,一次央行利率变化周期,就是房屋市场价格变化周期。利率进入下降通道,利率不断走低,伴随量化宽松,房价就会进入上升通道高,房价不断走高;反之,如果央行利率进入上升通道,伴随加息缩表,利率不断走高,那么,多伦多的房价理应当不断走低,这是一般人的常识。每一次利率周期变化都有两个“拐点”,这两个“拐点”对投资人非常重要。能否正确认识和把握这两个“拐点”,理论上说,决定一个投资人的投资成功与否。第一个利率变化“拐点”,是利率由上升通道拐向下降通道。此节点,房屋的价格应该是处于一个经济周期的低位。理论上讲,此时是买房的最好时机。也就是恰在宽松量化之前买房。一旦投资者,在此时投资买房,就像2009年那时买房的,随着央行利率进入下降通道,利率不断降低,房价会不断上升。这样直到下一个“拐点”,即,央行利率由下降通道拐向上升通道,利率不断上升。此节点,是投资者卖掉房屋的最好时机。因为,按照上述道理,这次“拐点”后,随着利率的不断上升,房屋价格会不断下降。在这次“拐点”卖房,即,加息缩表之前卖房。显然收益最大!正确地认识一个利率周期两个拐点,和把握好在两个拐点买卖好房子,才能在一个经济周期实现房屋投资的较好收益;反之,就会向过去一些人投资国内A股一样,像做过山车一样,错过一次次经济周期,错过一次次投资收获机会。更有甚者,把两个利率拐点用反了,该卖房时,错误地买一个,或买几个房子。这种房屋投资非常危险。众所周知,房屋投资带杠杆,一旦在房价最高位接盘。随着利率进入上升通道,房价很可能下降30%左右,这意味着带杠杆投资房屋的家庭有可能形成负资产。所以,也有人说,一个利率变化周期也是社会财产重新分配,也是一次社会财富的大洗牌,一个富裕的家庭,由于选择错误的经济周期节点过度投资物业,很可能被陷入困境!

再者,这次经济周期与以往不同。不同之处在于,此次经济周期的顺周期较长,就是低利率时间比较长,量化,宽松的货币政策比较长。长达近15年的经济顺周期,世界各国积累大量的问题,如,投资杠杆过高,政府和家庭债务过重,房屋库存严重,以至于大量闲置的楼房形成鬼街。更严重的问题是,由于信息不对称,和舆论严重误导,人们过度投资房地产业,造成房价高企,导致社会经济运行成本不断加大,最终形成对实体经济,和制造业的挤出效应,形成空壳经济。而且,日益上涨的房价造成发展中国家社会贫富两极严重分化,社会矛盾进一步激化。所有上述问题都在中,美两国金融界领袖眼里。前不久,中国央行行长,以异常严厉的措辞警告,过度债务和投机性投资的风险,过长的经济顺周期可能面临“明斯基时刻”。当然,中国这些问题可能也会被美联储长期密切关注着。这次,美国已经看准时机,加息,缩表同时进行。这也可能具有针对性,就是对准中国的房屋市场泡沫和金融困境。这次美联储加息方向坚定,而且步伐大且快。这非常值得房屋投资人警惕。

最后,有人会问,既然加息有很多不利之处。长期保持低利率是否可行。答案是不可以的。这次美联储加息正值美国中期选举之时。202211月份,是美国中期选举年份,民主党为赢得中期选举,为赢得大多数选民支持,必须降低通胀率。而加息是降低通胀率的最有力手段。想降低通胀客观要求美联储必须加息。北美大众不储蓄,他们面对高通胀,一些家庭可能面临无钱买生活必需品的窘境。刚来北美时,发现这里工作是一周一发工资。有时,工厂由于特殊原因周五无法及时发给员工薪水。其中,一些员工会抱怨,甚至抗议。因为家里正在等待周五发的薪金买面包和牛奶等生活必需品。后来,我自己开一家小便利店,发现更令人惊奇的现象。我的客户传递西装革履的,到店里买烟。一刷卡,发现钱不够。然后,自言自语念叨,说银行卡里应该还剩10刀,怎么没了呢?我当时非常惊异,怎么银行卡里有多少钱会记得这么清晰。而且就剩10刀。但在北美,这种现象很普遍。所以,长期高通胀,北美大众无法应对。想赢得中期选举,必须加息,必须降下通胀率。所以,今年连续加息是不可避免的。另外,长期高通胀,实体经济企业也无法正常运行。而加息缩表是控制通胀最有效的办法。长期低利率形成的高通胀客观要求央行必须加息的。

总之,当前是全球经济大周期正在经历一个“拐点”,即全球央行利率由下降通道拐向上升通道。这个“拐点”应该是房屋投资者及时卖掉手中房屋收获的时节。如果此时,还有人加大投资杠杆,继续过度投资,可能面临非常大的投资风险。前文谈过,每一次大的经济周期,每一次利率变化周期,也是一次全球大洗牌,一次全球利益大调整,和财富的重新分配。一次选错物业投资时节,即,大杠杆,逆经济大周期的投资物业。投资人很可能伴随全球物业泡沫破裂而陷入困境。更值得注意的是,这次经济周期恰逢中,美金融对决,美元与人民币之间的对决。其战场可能就是房地产业。经过美联储,和各国央行连续加息,伴随缩表,一些发展中国家可能将面临金融动荡。这事离我们生活较远。但能做的是,央行缩表,我们家庭也缩表。在当前经济大周期转向时,在美元,人民币对决时,远离战场,远离危险,避免过度物业投资,从而保护好新移民的家庭财产!(本文内容纯属个人观点,不持有任何政治立场,纯属学术探讨,不做任何人买卖房屋依据,特此声明!)

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