马黑

有朋友询问有关出售自住屋的税务问题，回答了他的问题后，整理成文如下：

问:

我女儿女婿在北加工作，开始购买了一栋Townhouse。以后他们又买了一栋独立屋。他们住到独立屋后，Townhouse空出来也没有出租出去。我们老两口退休后，为了与孩子居住得近一点，就搬到了北加住进了他们空出来的Townhouse.

我们居住Townhouse期间，所有有关Townhouse 房子的开销，比如地产税，水电费都由孩子承担，我们也没有向孩子付过房租。

 如果孩子出售Townhouse, 可以享受到夫妻合并报税出售自主屋，资本利得税(capital gain)免税50万美元的好处吗？

答:

税法有关规定大致是这样的: 

享受50万免税额的自住房子必须是在5年之内，在其中居住了2年的房子。这个两年的长度不必连续计算完整的两年，可以是累计非连续加起来的2年。比如: 第一年 3个月，第二年 6个月，第三年11个月，第四年3个月，第五年一个月，五年之中加起来正好两年24个月。

美国国税局IRS依据税法制定的执行细则给出了更详细的规定：

5年时间怎么计算？首先需要确定房子出售时间 the date of sale。 这个时间， 以地产交易公司发给的1099-S表上Box 1 the date of sale 为准。如果没有收到1099-S表，就以房子产权转移那天或者买房者开始负担房子有关经济负担并且享受住房好处那天为准。 从the date of sale 那天为起点，朝之前推算5年，就是税法要求的5年之内住够2年的5年时间。

如果只有一栋自住屋，情况就比较简单，可以享受免税好处的就是这栋唯一的自住屋。如果有两栋以上的自住房，情况就比较复杂一点，因为需要判定两栋房子中，究竟哪栋房子可以享受免税好处？

根据国税局执行细则规定，可以享受免税好处的这个房子必须是主要居住的房子 main home。

怎么定义main home? 美国国税局IRS 的执行细则这样说:

两栋以上自住房哪一栋自住屋为main home, 这要从一系列相关事实去判定。与主要居住房maine home 相关连的事实应该有如下一些：

1。它是美国邮局投递的地址。

2。它是选举投票登记的地址。

3。它是驾照或者车管局登记车辆登记的地址。

4。它是报税登记的地址。

5。它应该距离你上班地点较近。

6。它应该距离你的银行较近。

7。它应该距离你的教堂较近。

8。它应该距离你是会员的俱乐部较近。

9。它应该距离你的至少一个家庭成员的住地较近。

从你讲述的情况看，你的孩子有两栋自住屋，一栋他们自己住，另一栋你们住。

你们居住的孩子房子不是出租屋，没有向孩子交过房租，这点当然很重要。如果是出租屋，就跳出了自住屋的范围，肯定不可以享受免税好处。

你的孩子负担了你们居住的Townhouse 的所有相关费用，比如地产税煤气费电费水费等等，这些事实与问题无关。

依照税法以及国税局相关规定和你讲述的情况，关键的问题是要确定：

第一：你孩子计划之中出售Townhouse的时间，从这个时间点朝之前推算，够不够5年时间，在这5年时间中，孩子有没有在Townhouse中住够两年时间的长度。

第二：用上述IRS列举的9个事实去看，独立屋与Townhouse比较，那栋房子更接近main home?

我个人理解，上述9个事实，对于main home 的认定，轻重各不相同。而且IRS也并没有说，所有9个事实必须都具备，才可以认定为main home。 我认为上述9个事实中，排在前面的4个事实，也就是美国邮局投递地址，选票登记地址，驾照或者车辆在车管局登记地址，还有向国税局报税登记的地址最重要。这个四个地址都是向政府相关机构登记的地址，分量很重。向政府机构告知你的居住地址，这是非常严肃非常重大之事，这个地址只能是主要居所main home的地址，不应该是非主要居所的地址。其它的事实相对而言，就没有那么重要。

这9个事实，也可以看做是IRS税法稽查这个税务问题时，可能要求提供文件证明的税务稽查相关事实，是他们的税务稽查此问题的一个路线图。首先他们会确定出售的房子是否到达了5年之内两年居住其中的要求？其次就是确定被出售的房子在两栋房子中，是不是main home？这就牵涉到9个相关事实。如果出售房子到达了5年之内居住两年的要求，而且可以依据9个事实确定是main home, 夫妻合并报税50万美元的资本利得税的免税好处应该可以被允许。

有一个问题：按照道理，应该是5年之中居住时间最长的住所是main home, 为什么税法规定5年之中2年居住就可以算main home? 2年时间连5年时间一半的时间都没有。

我猜想这里面的原因恐怕是这样的：

其一，美国个人拥有2个甚至3个以上自住屋的情况应该不多但也不会没有，一般情况下多余的房子会出租出去赚钱，但富人们不差钱，多有几个自住屋的情况也是有的。5年之中居住两年的要求估计考虑到这种情况：个人喜好这个自住屋住一段时间，另外一个自住屋住一段时间，甚至第三个自住屋再住一段时间，这是个人自由个人权利个人喜好，必须充分尊重，但是必须确定一个main home， 这个main home, 5年之中至少居住2年时间，就可以到达要求。

其二，居住时间的长短不是判定是否为main home 的主要因素。时间长短，主要听当事人自己说，IRS很难进行客观查证。而IRS列出的确定 main home 的9个事实，都是客观的事实，不是当事人想怎么说就怎么说的事。这9个事实从一般生活常识看，对于确定是否为 main home 合情合理，它们涉及到与独立于当事人之外的第三方掌握的信息，而且有四个信息直接是政府机构保留有的信息，从这9个事实出发去判定，IRS税务稽查时的查证工作会比较方便容易。