金融街地产 Broker 李军

2022年美联储将要连续加息。在自由市场经济体制，美联储利率变化是调整全球宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，央行利率是非常重要的宏观经济“调节器”。

房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，美联储加息对房地产市场的调节，也是利率对国民经济调节的一项内容。当前，美联储主席鲍威尔已明确申明，美联储要在2022内连续多次次加息。理论上讲，美联储利息变化，会直接影响全球的房屋市场价格。美联储利息变化与全球房地产价格变化有着负相关内在联系。

央行利率变化与房价变化呈现负相关。当美联储不断降息时，商业银行的房贷利率业会随之下降，买房人的融资成本，和房屋持有成本也会随之下降。房屋市场的买房人会增加，房屋供给会下降，市场总体呈现相对供不应求状态。最终导致房屋价格上涨；反之，当美联储不断加息时，商业银行的房贷利率业会随之上升，买房人的融资成本，和房屋持有成本也会随之加重。房屋市场的买房人会减少，房屋供给会增加，市场总体呈现相对供过于求状态。最终导致房屋价格下降。目前，美联储进入加息通道时，房屋投资者应该谨慎一些。

既然美联储加息对房屋市场不利，那是否央行可以继续保持低利率状态。答案是绝对不可以的。理论上说，央行利率是宏观经济的调节器，必须具备可以进行上下两个方向调节。即，经济过热，通胀过高的情况下，央行可以通过提高利率抑制高通胀，防止经济过热；反之，当经济萧条萎缩，通胀过低的情况下，央行可以通过降低利率，加快经济发展。但如果央行处于接近“0”利率情况下，如果发生经济萧条，央行就没有办法通过降低利率来调整宏观经济。央行作为宏观经济调节器的功能就会丧失。因此，央行利率不应长期处于接近“0”利率附近，而是应该在留有一定可下降余地的区间数值。

再有，长期高通胀客观要求央行，和美联储必须及时加息。企业和家庭无法承受长期高通胀。总所周知，当企业做项目时，项目经理在做项目预算中，总是把通胀率考虑进去。一般情况下，长期建设项目预算的通胀率设定为2%左右。 如果实际通胀率低于2%，那项目完工后，由于建筑材料成本降低，项目会比预期多盈利一些；反之，如果实际通胀率远远高于2%，那在项目完工后。由于建筑材料成本上升，项目会比预期盈利少一些，甚至出现亏损。如果像现在这样通胀率这样高，长期在建项目，比如，在建大型公寓，桥梁，地铁等，由于建筑材料随着高通胀率上涨，项目完工后，建筑企业可能会出现大规模亏损。由此可能引发许多建设项目无法进行。社会经济正常活动就会停摆。所以，企业无法承受长期高通胀，客观要求央行必须加息。

2022年11月份，是美国中期选举年份，民主党为赢得中期选举，为赢得大多数选民支持，必须降低通胀率。而加息是降低通胀率的最有力手段。这样就要求美联储必须加息。北美大众不喜欢储蓄，他们面对高通胀，一些家庭可能面临无钱买生活必需品的窘境。刚来北美时，发现这里工作是一周一发工资。有时，工厂由于特殊原因周五无法及时发给员工薪水。其中，一些员工会抱怨，甚至抗议。因为家里正在等待周五发的薪金买面包和牛奶等生活必需品。后来，我自己开一家小便利店，发现更令人惊奇的现象。我的客户西装革履的，到店里买烟。一刷卡，发现钱不够。然后，自言自语念叨，说银行卡里应该还剩10刀，怎么没了呢？我当时非常惊异，怎么银行卡里有多少钱会记得这么清晰。而且就剩10刀。但在北美，这种现象很普遍。所以，长期高通胀，北美大众无法应对。想赢得中期选举，必须加息，必须降下通胀率。所以，今年连续加息是不可避免的。

逆全球化，和美国制造产业回归对北美房市不利。美国制造业回归和大规模基础建设需要钱。美国政府为此必将发行大量国债。市场国债一旦出现供过于求，客观要求国债回报率必须充分高，才能顺利发行，才能及时卖出去。这样，美国国债收益率也会上涨。因为美国国债收益率也是商业银行融资的机会成本主要因数。国债收益率与商业银行房贷利率呈现正相关。国债收益率一旦上升，房贷利率也会随之上涨。

国债收益率上升会加大商业银行融资成本，进而导致增加居民买房房贷利率，加重房屋投资人的房屋持有成本。这种情况，一些人的买房意愿会降低，卖房意愿会加大。市场的待售房源会越来越多。随着观望气氛越来越浓厚，房市会逐渐趋缓，房价也自然会有所下降。此外，逆全球化情况下，人们跨国流动性也会减弱，这也不利于海外人士投资北美房地产业。所以逆全球化，和美国制造也回归是北美房市的不利因素。

2022年，美联储开始缩表，进入缩表周期也对房市非常不利。如果说量化宽松是“放水”；那美联储缩表就是“收水”或“缩水”。与“放水”相反，在缩表过程中，市场的资金流动性会越来越紧张，钱越来越少。而且，缩表是央行向市场出售资产，收回流动资金过程。不难理解，联储缩表过程直接造成市场资产越来越多，资金越来越少。资产相对多，资金相对少。自然会导致资产相对资金贬值，或降价。北美的房屋也会在缩表过程中，市场资产越来越多，资金越来越少，资产相对资金不断降价。再有，伴随着央行缩表，国债收益率也会随之上升，从而加大商业银行融资成本，提升买房人房贷利率，加重房屋持有者负担。这些因素都对房市有不利的影响。

美联储这次加息缩表可能是对全球财富一次大“洗牌”。改革开放三十几年来，海内外华人的大部分资产，几乎都是以房地产形式储备的。富裕的家庭房子多一些，房子好一些；家庭经济条件一般的家庭，房子少一些，普通一些。海内外华人很少把资金投向房地产以外的领域，华人认为房子除了用来抵御货币贬值，货币超发而带来的通货膨胀外，房子还是一家人的门面和身价的象征。当前美联储加息缩表，是在全球量化货币政策用到尽头时，开始实施的。由于长期量化货币已造成大量产能过剩，经济结构失调的状态下，美联储实施加息缩表。在这种条件下，一旦美联储连续加息缩表将房地产的“水”不断抽出，房地产的泡沫自然会慢慢变小。全球房地产价格自然会不断走低。有些家庭要警惕家庭财产不断缩水，和贬值的局面！（本文纯属学术探讨，学术交流，不做任何人房屋买卖依据）