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2022, 加息缩表与房市
送交者:  2023年02月11日13:20:59 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

金融街地产 Broker 李军

2022年美联储将要连续加息。在自由市场经济体制,美联储利率变化是调整全球宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制,在美国由联邦储备委员会管理。至今,所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时,便提高利率、收紧信贷;当过热的经济和通货膨胀得到控制时,便会把利率适当地调低,以鼓励投资和投机,发展生产和促进繁荣经济。因此,央行利率是非常重要的宏观经济“调节器”。


房地产市场是国民经济的重要组成部分,房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说,美联储加息对房地产市场的调节,也是利率对国民经济调节的一项内容。当前,美联储主席鲍威尔已明确申明,美联储要在2022内连续多次次加息。理论上讲,美联储利息变化,会直接影响全球的房屋市场价格。美联储利息变化与全球房地产价格变化有着负相关内在联系。


央行利率变化与房价变化呈现负相关。当美联储不断降息时,商业银行的房贷利率业会随之下降,买房人的融资成本,和房屋持有成本也会随之下降。房屋市场的买房人会增加,房屋供给会下降,市场总体呈现相对供不应求状态。最终导致房屋价格上涨;反之,当美联储不断加息时,商业银行的房贷利率业会随之上升,买房人的融资成本,和房屋持有成本也会随之加重。房屋市场的买房人会减少,房屋供给会增加,市场总体呈现相对供过于求状态。最终导致房屋价格下降。目前,美联储进入加息通道时,房屋投资者应该谨慎一些。


既然美联储加息对房屋市场不利,那是否央行可以继续保持低利率状态。答案是绝对不可以的。理论上说,央行利率是宏观经济的调节器,必须具备可以进行上下两个方向调节。即,经济过热,通胀过高的情况下,央行可以通过提高利率抑制高通胀,防止经济过热;反之,当经济萧条萎缩,通胀过低的情况下,央行可以通过降低利率,加快经济发展。但如果央行处于接近“0”利率情况下,如果发生经济萧条,央行就没有办法通过降低利率来调整宏观经济。央行作为宏观经济调节器的功能就会丧失。因此,央行利率不应长期处于接近“0”利率附近,而是应该在留有一定可下降余地的区间数值。


再有,长期高通胀客观要求央行,和美联储必须及时加息。企业和家庭无法承受长期高通胀。总所周知,当企业做项目时,项目经理在做项目预算中,总是把通胀率考虑进去。一般情况下,长期建设项目预算的通胀率设定为2%左右。 如果实际通胀率低于2%,那项目完工后,由于建筑材料成本降低,项目会比预期多盈利一些;反之,如果实际通胀率远远高于2%,那在项目完工后。由于建筑材料成本上升,项目会比预期盈利少一些,甚至出现亏损。如果像现在这样通胀率这样高,长期在建项目,比如,在建大型公寓,桥梁,地铁等,由于建筑材料随着高通胀率上涨,项目完工后,建筑企业可能会出现大规模亏损。由此可能引发许多建设项目无法进行。社会经济正常活动就会停摆。所以,企业无法承受长期高通胀,客观要求央行必须加息。


2022年11月份,是美国中期选举年份,民主党为赢得中期选举,为赢得大多数选民支持,必须降低通胀率。而加息是降低通胀率的最有力手段。这样就要求美联储必须加息。北美大众不喜欢储蓄,他们面对高通胀,一些家庭可能面临无钱买生活必需品的窘境。刚来北美时,发现这里工作是一周一发工资。有时,工厂由于特殊原因周五无法及时发给员工薪水。其中,一些员工会抱怨,甚至抗议。因为家里正在等待周五发的薪金买面包和牛奶等生活必需品。后来,我自己开一家小便利店,发现更令人惊奇的现象。我的客户西装革履的,到店里买烟。一刷卡,发现钱不够。然后,自言自语念叨,说银行卡里应该还剩10刀,怎么没了呢?我当时非常惊异,怎么银行卡里有多少钱会记得这么清晰。而且就剩10刀。但在北美,这种现象很普遍。所以,长期高通胀,北美大众无法应对。想赢得中期选举,必须加息,必须降下通胀率。所以,今年连续加息是不可避免的。


逆全球化,和美国制造产业回归对北美房市不利。美国制造业回归和大规模基础建设需要钱。美国政府为此必将发行大量国债。市场国债一旦出现供过于求,客观要求国债回报率必须充分高,才能顺利发行,才能及时卖出去。这样,美国国债收益率也会上涨。因为美国国债收益率也是商业银行融资的机会成本主要因数。国债收益率与商业银行房贷利率呈现正相关。国债收益率一旦上升,房贷利率也会随之上涨。


国债收益率上升会加大商业银行融资成本,进而导致增加居民买房房贷利率,加重房屋投资人的房屋持有成本。这种情况,一些人的买房意愿会降低,卖房意愿会加大。市场的待售房源会越来越多。随着观望气氛越来越浓厚,房市会逐渐趋缓,房价也自然会有所下降。此外,逆全球化情况下,人们跨国流动性也会减弱,这也不利于海外人士投资北美房地产业。所以逆全球化,和美国制造也回归是北美房市的不利因素。


2022年,美联储开始缩表,进入缩表周期也对房市非常不利。如果说量化宽松是“放水”;那美联储缩表就是“收水”或“缩水”。与“放水”相反,在缩表过程中,市场的资金流动性会越来越紧张,钱越来越少。而且,缩表是央行向市场出售资产,收回流动资金过程。不难理解,联储缩表过程直接造成市场资产越来越多,资金越来越少。资产相对多,资金相对少。自然会导致资产相对资金贬值,或降价。北美的房屋也会在缩表过程中,市场资产越来越多,资金越来越少,资产相对资金不断降价。再有,伴随着央行缩表,国债收益率也会随之上升,从而加大商业银行融资成本,提升买房人房贷利率,加重房屋持有者负担。这些因素都对房市有不利的影响。


美联储这次加息缩表可能是对全球财富一次大“洗牌”。改革开放三十几年来,海内外华人的大部分资产,几乎都是以房地产形式储备的。富裕的家庭房子多一些,房子好一些;家庭经济条件一般的家庭,房子少一些,普通一些。海内外华人很少把资金投向房地产以外的领域,华人认为房子除了用来抵御货币贬值,货币超发而带来的通货膨胀外,房子还是一家人的门面和身价的象征。当前美联储加息缩表,是在全球量化货币政策用到尽头时,开始实施的。由于长期量化货币已造成大量产能过剩,经济结构失调的状态下,美联储实施加息缩表。在这种条件下,一旦美联储连续加息缩表将房地产的“水”不断抽出,房地产的泡沫自然会慢慢变小。全球房地产价格自然会不断走低。有些家庭要警惕家庭财产不断缩水,和贬值的局面!(本文纯属学术探讨,学术交流,不做任何人房屋买卖依据)

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