云乡客
今年年初,准确地说是 2 月份,在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上,有关部门负责人对外披露,在过去三年里,“住房城乡建设行业获取了全国近6 亿栋城乡房屋建筑数据以及 80 多万处市政设施数据”。
“6 亿栋”这个数字引来普遍的关注。不过,根据住建部自 2022 年末以来陆续对外披露的信息来看,由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查,涉及全国 6.6 亿栋城乡房屋建筑。其中,农村房屋量大面广,以栋数计占城乡房屋建筑总量 90% 以上,以面积计占一半;而城镇房屋则为 4700 多万栋,同时分为住宅与非住宅两大类。也就是说,“6 亿栋”并不是一个绝对数值。
为什么大家对于“ 6 亿栋”这个数字如此有感呢?因为他牵涉到近年关于中国房地产是否过剩的持续讨论。城镇房屋仅为 4700 多万栋,与“6 亿栋”这个数字比起来,确实差距很大,给人的直观感受似乎还大有发展空间。其实这也是一种误解,因为对于住房需求的计算,还必须参考“套户比”的数据。任泽平团队在 2023 年 1 月发布的《中国住房存量研究报告》中这样说“一般而言,套户比小于 1,表明一国住房供给总体不足;套户比等于 1,表明一国住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在 1.1 左右。”上述报告称,从国际看,美国、日本的套户比分别为 1.15、1.16,德国为 1.02,英国为 1.03,中国城镇住房套户比接近 1.1,表明住房供给总体平衡。但分城市等级来看,2010 年一线、二线、三四线城市套户比分别为 0.92、0.93、0.96,到 2020 年套户比分别为 0.97、1.08、1.12,一线城市住房供给明显偏紧。”
住建部曾于 2021 年披露,我国 2000 年底前建成的城镇老旧小区有 21.9万个。统计局2015 年的人口抽样调查显示,全国城镇家庭有 31% 购买一二手商品房,有 50% 居住在公有住房、经适房、自建房等,19% 为租房或住在工厂宿舍等;据楼龄统计,有 48% 家庭居住在 2000 年底前建成的房屋。保利发展控股发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》预测,截至 2020 年,2000 年底前建成的房屋仍有近 100 亿平方米。原公有住房、经适房及 2000 年底前建成的大量老旧住房,面积小、质量低、配套差、物业管理不足,居民仍有许多改善需求待释放。以上预测可以看作是对住建部披露资料的回应,而 7 月 24 日审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,则明确宣示,棚改 2.0 的冲锋号角正式吹响。
吊诡的是,目前房地产行业正面临下行趋势,不少房地产发展商由于住宅销售状况欠佳而造成资金无法回流,直接影响日常运作。受国际形势影响以及对于地缘政治因素的考量,外国资金进入中国的意愿各有所下降,制造业和外贸订单的收缩也对国民收入产生不良影响,即使按照《中国住房存量研究报告》所陈述,一线城市的套户比仍然有一点空间,但也不足以迅速改变住宅销售的趋势。中国房市持续低迷的另一个现象是,由于多地出现断供潮,今年上半年断供房和法拍房数量越来越多,与去年同期相比,全国住宅法拍房挂拍量同比增长 35.59% ,而且成交均价还略有下降。以上各项指标都显示出房屋销售不可能短时间内发生逆转。那么如此大张旗鼓地“推进城中村改造”,虽说主要是开发性保障房,建成的新楼是否就有足够的承接力,恐怕还是一个未知数。
公安部 8 月 3 日发布的“户籍新政”全面放宽大城市落户条件,无疑对推进“新型城镇化”有积极意义,也间接为消化城镇库存及新建住宅带来客流。不过大家都知道,一线城市居不易,若没有良好的就业环境,稳定的经济增长,恐怕难以吸引先前“逃离大城市”的年轻族群回归。
“城中村改造”的“意见”推出不到两个星期,媒体一片利好的评论。业内人士着眼于城中村改造市场规模有望重回万亿元,希望借此找到发力点和盈利点,各种设想和规划纷纷出笼,具备“改造”条件的地方政府和相关行业业者无不跃跃欲试,一心以为鸿鹄将至。
面对这种现象,我不禁有些感慨。想起同一时间段,“中央财经委员会第二次会议”中被高调提出来,“必须摆上重要位置”的盐碱地改造,恰如一朵璀璨的烟花,燃烧过后,再也没了声息。看来房地产这个“铁饭碗”还是比盐碱地改造这个“金饭碗”更有吸引力!