云乡客

《红楼梦》第五回有一对联“假作真时真亦假,无为有时有还无”，十四个字道尽《太虚幻境》的奥秘。其实现实世界上许多事物也多多少少有点相似之处，譬如沉浸在投资理财这个大圈圈里的芸芸众生，每天接收各种各样的专家评论，少不得会有乱花迷眼的时候。怎样才能拨开迷雾，寻得正确的方向，靠的是个人的专业知识和心理素质。最近有关中国房地产的走势，对于众多投资散户来说，有如一个新的棋局，得失存乎一心。

本月九日，新浪财经转发“每日经济新闻 ”记者 陈荣浩的文章《高盛拟抄底中国房企债券，部分地产债大幅反弹，房企转机信号出现？》

文章引《金融时报》的消息称，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。市场分析人士认为，“投资者最为关心的债券的问题正出现转暖信号”。

文章同时指出，在动荡的市场面前，不少房企通过回购方式，打响了债市的“自卫反击战”，包括雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等在内的多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足，以提振市场信心。

上述消息迅速被各媒体转发，加上人民银行发布“10 月末，个人住房贷款余额 37.7 万亿元，当月增加 3481 亿元，较 9 月多增 1013 亿元”的信息，被认为旨在向市场传递正面积极信号：房企融资正恢复正常，居民购房意愿也已出现边际提升。

多家官媒引央行数据报道，预计居民购房意愿上升，地方放弃将松绑限购、限售等政策。据了解，10 月份，多家银行的房地产开发贷款投放也大幅增长；11月上旬，各行房地产贷款投放力度进一步加大，预计 11 月房地产贷款的环比增长态势将会延续。

以上利好消息，与本月 9 日，由国务院发展研究中心在深圳召开的房企相关行业座谈会的情绪完全相反。

据报道，该次会议的参加者包括佳兆业、万科、卓越集团、平安银行、中信银行、建行、中铁信托等房企业者及金融机构。国内媒体对于该次座谈会的报道不多，有关座谈会的内容被浓缩到只剩下几句，部分报道甚至半天后整篇被删。网上仍然能够找到座谈会的相关标题，但是内文打不开或者显示 404 Not Fund .不过一如既往地，座谈会部分内容已经外泄。根据所得信息归纳部分内容胪列如下：

国企背景的万科代表指，9、10 月的销售额同比分别下降了 37% 和 31%，跌幅已经超过 2008 年金融危机的时候。对于房企的“三条红线”，万科代表建议要分开考核，把开发和经营业务负债区分开，防止发生系统性风险和流动性危机。

佳兆业代表在会上指出，集团现金流非常紧张，彻底丧失投资能力，近两个月来销售断崖式的下跌，现金周转趋缓。房企信评不断被降低，国内银行因此进一步停贷抽贷，企业遇到巨大困难。

佳兆业指出，民企生存举步维艰，违约、资金链断裂，流动性危机，销售亦未能收款，造成循环风险，如果无外界帮助，最终可能出现停工烂尾的连锁反应。

卓越集团称，公司乃至全行业已经没有能力，参与第而、三次土地拍卖。

在场金融机构代表也表示，房地产风险正向外传播，南方基金提醒，地方政府透过融资平台筹集资金的信用债占总信用额的 28%，当土地市场低迷，政府财政受影响，其风险是房地产信用债的 3 至 4 倍。中信银行则评估，一旦楼价下跌三成，连金融体系都会有巨大风险，现在要慎防误伤。

与会的房企和金融机构对于风地产税的看法各异。万科建议，房产税初始方案要从轻，尽快确定试点城市和方案，消除不确定性；卓越则说，时机不好，应推迟一年以上实施；佳兆业甚至建议干脆不收。又说房地产税会令租金上涨，政府要有预案。就连中国平安、华润信托和建设银行代表都明言推房地产税会加速行业硬着陆。希望官方尽早明确细则，减少对金融体系的冲击。

与会企业提醒，官方政策要保持延续性，不发生大扭转，监管不要朝令夕改，不应违规提前收回贷款，和要减少一些自相矛盾的调控。佳兆业集团和卓越又提出，民企生存环境举步维艰，例如 9 月份信贷额度放松，但民企感受就不明显，希望金融机构要对国企、民企一视同仁。有金融机构建议。对于有风险的企业、项目，可以由国企托管。据说召开会议的国务院发展研究中心主任王安顺总结时指出，大家都是为了行业经济稳定健康发展，会归纳分析，吸收合理政策建议。

上述外泄的座谈会内容，难以得到证实，不过参考最近各项相关信息，估计有一定依据。

对市场的走势，中原地产首席分析师张大伟有如下看法：

整体看。房地产市场经历了疫情后的高峰，因为信贷收紧和需求透支，市场全面退烧，部分城市甚至出现了断崖式下调，从市场走势看，2021年房地产虽然依然有望刷新历史记录，但三季度开始的速冻也导致市场拐点开始出现，四季度很可能出现大范围的价格战。

本轮楼市速冻的主要原因是信贷突然断崖式收紧，所以市场表现剧烈，而且从趋势看，三四线需求萎缩已经出现，所以短期企稳必须最近看到单月居民户中长期贷款超过6000亿，否则会一直跌下去。

那么问题来了，难道说作为资本大鳄之一的“高盛”，他们看不到上面所显现出来的负面信息吗？他们自然看得非常清楚。只不过他们的投资策略有别于散户投资者。他们有一套严谨的对冲机制，很可能在买进房企股票的同时，下单在看跌的期权上，至于比例孰轻孰重，那是商业秘密。

下面引述“易居中国”旗下“克而瑞研究中心”分析师房玲的观点，她说“某种程度上来说，房企的信用评级以及在债券市场的表现，都是对房企偿债能力的一种评估判断，如果信用评级持续下调，甚至出现股债双杀，必将进一步影响房企融资。比如随着房企不断债券违约和信用下调，在今年 10 月时，房企的境外融资几近暂停，10 月百强典型房企仅融资 367.35 亿元，同比下降 71.3%，融资量达到历年来新低。其中，境外债券融资只有 99.04 亿元，同比下降 76.8%。”

房玲认为，相比外界的利好，房企最关键的还是得保持良好的财务表现。“高盛作为国际投资机构，抄底中国房企债券自然有自己的内部评判，这对房企而言也确实是一个积极信号，如果公司债能得以持续反弹，必然能改善部分投资者对整个行业的信心。不过，这对房企来说并不是最关键的，高盛抄底房企债券只是外在的利好因子，最重要的还是保持健康的财务结构，不要一遇强监管就只能被迫躺平。”