云乡客

中国房地产市场低迷，房价持续下滑，各地银行要求房贷客户补差价的消息此伏彼起。补差价用港式粤语来说是“call 孖展”，也就是英文的 Margin Call。补差价是金融活动中一项供求双方的商业契约，对于双方都有一定的保障作用。为什么这样说呢？银行所批出贷款额是根据他们对抵押品与市场价值的评估而定，基本依据就是假设客户断供，这套房子法拍的话能值多少钱。因此当房价下跌，要求客户补差价就是银行自保的措施。那么为什么说对客户也是保障呢？因为面临银行补差价的要求，客户可以选择补差价继续付房贷，保留拥有那套房子的权利；也可以根据自身当时的经济状况选择把房子卖出，以免真到了无法付房贷的那一天，带来更大的损失。金融投资活动中，涉及杠杆比率的产品对于补差价的要求更为严格，譬如外国货币以及其它商品期货的买卖，操作上稍有犹豫都会造成天差地别的后果，不在本文讨论的范围。

最近郑州一个逾期交付的楼盘要求业主补差价引发争议，属于较为特殊的个案，这个案例还在争持之中，处理结果将会产生一定的指标效应。郑州市金水区郑东龙湖一号楼盘本应在 2019 年底陆续交房，由于该楼盘存在五证不全、一房两卖等违规操作，开发商美商置业有限公司合同纠纷缠身，资金屡被冻结，工地多次停工。近日，金水区政府牵头成立的楼盘项目攻坚化解工作指挥部发布“保交楼”处置公告，业主需补每平方米1300多元差价。

这份公告马上引来业主的反弹，部分业主认为，延期交付是开发商的问题。业主一直在付房贷，逾期 3 年多还没交付，已经实质违约，如今还要业主补差价来“保交楼”，楼盘项目攻坚化解工作指挥部明显是站在开发商的立场拉偏架。面对业主的质疑，指挥部表示将会针对特殊情况出台政策，具体情况有待持续观察。

这个郑州楼盘属于个案，影响范围有限。以下这一则消息若成为事实，其影响的深度和广度则无可预测。近日《彭博社》引述消息称，作为多项金融支持措施的一环，人民银行和监管部门正起草方案，允许商业银行为部分符合条件的开发商，提供流动资金贷款。房企获得短期流动资金贷款，不需要提供土地等抵质押物，且可以用于日常生产经营周转，或有助于内房腾出资金，用于债务偿付。

看到这则报道，本能地觉得这可能是一则“假消息”，作为中央银行的人民银行和监管部门，怎么可能会起草这种违背基本原则的贷款政策呢？但是几天下来，不见“有关部门”出来辟谣，似乎坐实了这件事正在进行中。

正如我的反应一样，一位网络大V，Degg_GlobalMacroFin 23 日在微博发表了一篇文章，引用十九世纪英国商人、散文家、社会学、经济学家 沃尔特·白芷浩的三项准则表示了这项政策的“不可行”。

白芷浩对于中央银行向被挤兑的银行提供流动性资金定下了三项准则：

1）必须有合格抵押品

2）必须有惩罚性利率

3）只要前两个条件满足，那么央行流动性支持必须“量大管饱”。

文章对以上三点原则作了详细的解释，我就不再做文抄公了，其实三点原则的内核基本上都与商业常识有关，不难明白。两百多年来，白芷浩的这三项原则也因而成为众多国家中央银行所奉行的金科玉律。当然，在“习近平新时代中国特色社会主义思想”经济学思想指导下的中国财金官员，不一定要对资本主义经济学家的理论奉行如仪，由此拟定出反其道而行的政策也还是很有可能。

为了缓解房地产开发商陷入资金链断裂的困境，达到“保交楼”的目的，避免由于房地产业崩盘拖累整个银行体系，中央政府以及财金监管部门多番出台各项政策，鼓励商业银行对房地产商提供贷款，然而收效甚微。原因在于为数不少的房地产开发商原先的借贷杠杆比例过高，利息负担极重，而在楼市低迷的现况中，资金难以回笼，双重负面因素夹击之下，形成资不抵债的现象。商业银行因此对于向房地产开发商发放贷款非常谨慎，要求贷款方提供足够的抵押物属于规范行为。而那些面临财困的房地产商，所持有的抵押品早已是可押尽押，甚至是重复抵押，因此难以取得商业银行的信任，从而顺利获得新的借贷额度。有鉴于此，据传草拟中的方案考虑设立主银行负责机制，即由一家银行牵头，协调主要债权银行，讨论并制定针对该房地产开发商的金融支持。知情人士说，实行上述措施，需要中国金融监管部门出台相关配套政策，使当这些风险较大的业务未来出现坏账时，相关机构和个人可以免于被追责。

假如这是真的，以下环节要仔细推敲。首先是商业银行对于放贷对象的选定。虽然说有免责条款，贷款无法回收毕竟会造成商业银行的损失，这些损失中央银行绝对不会保底，这就使得商业银行对于房贷对象的“尽职调查”不能马虎。这样一来，可能又是雷声大雨点小，无法达至预定目标。如果为了迎合新政策而采取粗放式管理，等于给房地产业者打了一支强心针，带来一段时间的景气。但是若没有国民经济的整体复苏，这种荣景未必能持续，最后“埋单”的还是商业银行。这就是业界要求“金融监管部门出台相关配套政策”，为此项具备较大风险的业务可能出现坏账埋下伏笔。而这项免责条款又有可能为个别别有用心的贪腐分子用作护身符，如何监管，又是一项重大工程。最后一点，这项措施是否有效，还要看央行对这种流动性支持的力度和持久度，一旦中央银行觉得已经陷入尾大不掉的境况，毅然决然“断奶”，商业银行就可能陷入万劫不复的境地，这一点不得不防。

当然，此事至今为止还只是一个传闻。如果政策出台，成功复苏了地产业，实现了“保交楼”的愿景，那就可以骄傲地向世人宣告：“白芷浩三原则”的时代已经一去不复返，“习近平新时代中国特色社会主义思想”经济学必将为世界带来一个全新的局面！