越南中產，也被房價搞到“不婚不育”了

鳳凰周刊

文/凱斯

編輯/章魚

月薪不到三千，房價每平三萬。

打工人每周要上六天班。

在如今的越南，年輕人想要純憑奮鬥在大城市買一套60平米的安身所，可謂是難於登天。

根據房產諮詢公司CBRE在今年2月發布的一份報告，越南的河內市和胡志明市，雙雙出現在了全球最難購房都市的榜單裡。

以河內為例，在這裡哪怕是一棟房齡接近10年的公寓，現在每平米也能賣到9000萬越南盾（約合人民幣2.5萬元）。

可與之相對應，河內市老百姓去年的平均月收入則大致只有1000萬越南盾（約合人民幣2800元）。

個體收入和都市房價間的極大差距，讓同奈省的一位官員在高級會議上驚呼稱：

普通人想買房，需要“不吃不喝攢幾百年的錢”。

越南人，正被房價掏空

根據地產平台Batdongsan的統計，河內居民工作50年能買一套房子、工作23年能買一套公寓；

胡志明市的居民則是買房需要53年、買公寓需要24年。

雖然這些數據沒有官員口中的“百年孤房”那樣誇張，但對無數越南的90後、00後而言，也是一筆極其沉重的負擔。

所以在該國的社媒和報道里，你能看到大量個體、夫妻甚至兩個家族的錢包，都被一套大城市房產所掏空的實例：

比如河內市青春郡，一對夫妻為了改善生活以每平方米1億越南盾（約合人民幣2.8萬元）的價格，賣掉自家住了多年的40平方米老宅。

可兩口子手握40億越南盾，卻愣是在全城找不到一套像樣的好房。

最後，他們不得不又借了5億，才在鄰近的河東郡買了一套舊公寓；

也有帶着倆娃、月均收入超過3500萬越南盾（約合人民幣1萬元）的“中產”夫妻，無法靠自己的力量買房。

為了買房，男方的父母準備把家裡70多平的土地賣了，女方的父母則決定把養老的積蓄拿出來買房。

結果，兩家的全力支援與夫妻倆多年的積蓄合在一起湊了將近20億越南盾（約合人民幣56萬元），卻還是連河內市郊區的一套小兩居的一半都買不下來。

在越南的房產論壇上，有人就分享說自己辛辛苦苦攢了20億發現在胡志明市無房可買後，便索性回農村老家，用同樣的錢建了一棟三層洋房，外加買一輛SUV。

當然，如果一家人手握三四十億越南盾，在越南當前的兩大都市，也不是完全無房可買。

只不過這些房，基本都位於城市那幾千條“歷史悠久”的窄巷深處，其特點為：

空間小，房齡老，裝修爛。

車開不到家門口，消防安全隱患極其嚴重，有的甚至還是沒有獲得“粉紅皮書”的無證房。

但即便是河內深巷裡一間僅20平、連住人都沒法確保的無證房，也可以被中介報價報到20億越南盾。

雖然買房艱難，但越南民眾還是相信：

買房買的不僅是居所，還有未來。

當全款過於奢侈，找銀行貸款上槓桿自然就成了一種選擇。

越南多家商業銀行就紛紛響應號召，推出了各種優惠的房貸套餐：

有年利率只要4.5%的，有本金寬限期長達5年的。

有家名叫Kienlong的銀行，甚至還針對35歲以下的人群推出了0利率優惠貸，相關的報道鼓吹說：

“年輕人貸款買房的黃金時代已經到來。”

然而，誘人的借金條件下通常暗藏玄機：

不少所謂的低利率，其實只適用於最初借款的3~6個月。

一旦優惠期過了，後續利率便開始跟隨市場的波動而水漲船高。

乂安省一位姓杜的先生在接受採訪時表示，他家就是在2020年年末貸款5億越南盾買房，當時的利率只有7%-7.5%。

可時間僅僅過去兩年，利率就飆升到了13.5%，折合下來每月需要還750萬越南盾（約合人民幣2100元）。在人均工資只有2800元人民幣的越南，想要負擔這筆貸款，相當於雙職工家庭中有一人的收入需要全部用來還貸。

加上日常開銷和子女教育，杜先生一家感到了前所未有的壓力。

許多越南的90和00後，根本不敢買房。

對他們來說，那幾乎意味着要把自己的未來透支給一套房。

在社交媒體Threads上，無數該國的年輕人將買房描述成了一種永遠無法企及的幻想：

“我在河內工作了 10 年，意識到我永遠都存不下足夠的錢買房。回到家鄉買地建房比永遠留在城裡的想法要更好。”

“我的父母說，大約 20-30 年前，錢還沒有貶值。簡單來說，你用基本工資就可以買房買車，不像現在這麼難。”

“一份普通的工作幾乎不可能買得起房子。很多時候我都在思考，我還要學習多少，還要工作多少年才能有足夠的錢去買房......”

而這種對未來的消極，也反映在了越南的婚育數據上。

譬如胡志明市的初婚平均年齡，去年已經達到了創紀錄的30.4歲，比上海還要高出一點。

而2024年該國整體的生育率，也低到了前所未有的1.91。

越南房地產經紀人協會更是多次呼籲，希望官方能出台一些支持多孩家庭優惠購房的政策，以此來挽救年輕群體逐步退去的婚育欲望。

不動產的泡沫狂歡

房價過高，也是雙刃劍。

在越南年輕一代買不起房的同時，炒房客賺得盆滿缽滿。

去年年末，在越南一場名為“展望”的地產會議上，某房企的高管分享了一組有趣的數據：

在如今的越南樓市，有86%的客戶以波段投機（lướt sóng）為目的購置房產，在購房後持有房產超過一年的投資者僅占總購房人群的14%。

換言之，越南目前的房地產現狀，依然可以用“房炒不住”來概括。

哪怕這個國家剛剛才經歷了一次因投機狂熱而引發的樓市崩盤危機。

自2015年7月修改《住房法》，放寬了包括外國人購房在內的諸多限制後，越南房地產便成了資本眼裡絕佳的爆炒標的物。

於是，在降息周期里外溢至此的海量美元，便在本國投機客的牽線搭橋下，全都被注入了市區和城郊的無數新盤裡，在這個東南亞國家的經濟系統中吹出了一個大大的泡沫。

僅2022年的前6個月，河內和胡志明二市的房價便雙雙暴漲25%，部分樓盤在此期間的漲幅甚至達到了離譜的74%。

這種狀況雖不正常，但它拉高了越南的GDP，創造了更大的就業市場，也在急功近利中成就了一批“新地王”。

在2020年媒體總結的越南富豪榜中，前十名里有4個是賣房子的，2個是做建材的，還有2個是從事銀行業的。

加在一起，整個地產行業的上下游算是湊齊了。

泡沫再大，都會有破裂的那一天。

而戳破它的，往往是擊穿了底線的貪婪。

2023年10月7日，在越南名為“熔爐行動”的大整頓中，該國女首富張美蘭被警方逮捕。

這位曾承建了西貢時代廣場和溫莎酒店等國家級地標，說服李嘉誠前來投資，在疫情期間捐出了價值5.7億人民幣物資的地產女王，被指控犯有行賄、洗錢、債券欺詐、操控銀行、違規放貸等多項重罪。

光是涉案文件就足有6噸之重，裝滿了104個箱子。

據統計，張美蘭在2018年至2022年的4年間以建房等名義從銀行騙取的總金額，相當于越南2022年GDP的3%，違規發放的貸款數，約等於當年GDP的九分之一。

3.6萬名受害者，或直接或間接地被她騙到傾家蕩產。

而隨着這起“全國有史以來最大的詐騙案”被徹底曝光，越南的房地產界也如多米諾骨牌般開始一塊塊倒下。

新皇明和FLC集團等地產集團的大佬相繼被抓被判，曾經所謂的搶手好樓盤開始接連爆雷。

超過1200個開發項目陷入停滯，而房產投機的狂熱也終於迎來了一波大降溫——2023年後半年，越南住宅和公寓的成交量銳減了17%。

可正所謂食髓知味，對於該國無數的炒房客而言，房價坐火箭所帶來的甜頭，可真不是想戒就能戒的。

當時間來到2025年，伴隨着政府要再次進行“省市合併”的消息傳來，之前熟悉的一切便開始悉數回歸：

一方面，是越南總理在今年1月的03/CĐ-TTg文件中，明確要求各地必須集中整頓房地產投機、哄抬房價等行為；

另一方面，則是房產中介以“XX地在新規劃中將被併入河內市”這樣的謠傳為燃料，在各個樓盤重燃房價上行的狂熱；

在“合併”傳聞下，炒房客似乎迎來了“事業第二春”。

寧平省華閭市一塊原本20多億越南盾的地產，幾天價格就被抬到了30億，而網上的報價則可以溢價溢到40億。

然而有人跑到當地的土地登記處一問，管理人員卻表示最近真實的交易數量並沒有增加，一切都是投機之徒搞的鬼。

類似的案例不計其數。

越南剛剛癟下去的房產泡沫，大有再次吹起之勢。

根據越南建設部去年報告，儘管成交量在下滑，但該國一二手公寓的價格，在去年仍保持了一定上漲，河內的部分樓盤甚至最高漲了50%。

在採訪中，BHS房產公司的董事會主席直接表示：

“（越南的房市）現在就是一場狂歡的盛宴，再不參與進來最後就會‘餓肚子’了。”

然而這場盛宴再豐盛，也與無數買不起房的越南普通人無關。

當買房成了追逐暴利的槓桿，當置業成了炒客手中的籌碼，那麼無數越南老百姓的積蓄和人生，便自然會被投機客們瘋狂地榨取。

眾所周知，當樸素的安居願望最終被透支殆盡，當年輕的一代最終只能選擇一生漂泊或逃回家鄉。

一旦擊鼓傳花的遊戲找不到人接盤，便再也玩不起來了。