云乡客

上月底，住建部部长在一次会议中，再次提起建立“房屋养老金制度”一事，这件事本身有重要意义，不失为一项有前瞻性的举措，可惜在现阶段施行的可能性不大，看来还得从长计议。

“房屋养老金制度”旨在解决老旧屋宇的维修资金。据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，目前我国有 500 亿平方米住宅，本世纪 20 年建设了 200 亿平方米，大概有 300 亿平方米是上世纪建设的。

老旧屋宇的维修从来都是一项艰巨工程，无论是墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，解决起来都不是一件容易的事。我在香港参与过几次屋宇维修事务会议，深刻理解个中难度。有一个案例是，某幢楼宇业主立案法团成立得比较晚，物业管理费的拟定偏低，并没有设立“住宅专项维修基金”。某年外墙脱落事件频发，要对外墙进行整体维修需要各业主按照居住面积交付维修费用。由于各住户经济状况不尽相同，为此开了不少次业主大会，争持了将近两年才算是有了结果。但是收缴拟定费用的时候，又发生了各种扯皮，使得招投标工程一拖再拖。也有那些由于维修费用数额超高，即便业主立案法团早就设立了维修基金也还不够，“众筹”的戏码照样得搬演一番。

资料显示，中国自 1998 年实行住宅专项维修资金管理办法，至 2014 年收缴的维修资金在 5000 亿元左右。鉴于当前全国重点城市迈入存量房时代，老旧住房占比正在持续攀升。由于存量房时间跨度长、规模大、隐患多，现有住宅专项维修资金不能满足需求。所以未雨绸缪，建立“房屋养老金制度”很有必要。问题是如何解决这笔资金的来源。有论者建议，资金来源应以业主缴存为主，辅以财政补贴，加上维修资金增值收益结余，希望通过这三个手段来建起这个资金池，以便保证这个专项的足够资源。

按照现行住宅专项维修资金收缴办法，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的  5% 至 8%。未出售的物业，由建设单位交存。如今房地产业市道低迷，交投疲弱，增加业主的交付比例必然进一步降低购房的意愿。财政补贴的提议恐怕也不现实，现如今各地方政府债务负担相当重，多个地方的“城投债”雷声隐隐，估计无暇顾及这一摊子事。即使没有地方债的隐忧，对于这种出不了政绩的长效投入，愿意投注精力的地方官员大概为数不多。至于维修资金增值收益结余这一项，今年两会期间，人大代表佘才高提了一嘴，他说“目前我国住宅专项维修资金的平均年收益率约为 2%，处于较低的收益率水平”。由此看来，与项目的需求自己能量比较起来，“维修资金增值收益结余”，无异于杯水车薪，也不太靠谱。

当土地拍卖市场畅旺，“地王”争相呈现、商品房售价有如芝麻开花节节高的时候，提出“房屋养老金制度”的建立应当是最佳时机，可惜有关部门当时没有把握好，如今想要推行这项侦测，恐怕事倍功半，若不能另辟蹊径，大概难以成事。