多倫多地產 BROKER 李 郡

改革开放的三十年来，人们发现过去身边的朋友或是熟人不知不觉地富贵起来，而且富的程度超出了大多数人们的想象。这些富人动辄拥有几百万，几千万，甚至过亿资产。如果人们依靠传统方式一点一点的积累，在如此短暂的三十年间，人们拥有这些财富是没法实现的。那么，这些富贵起来的人们到底是运用什么办法实现如此惊人的财富呢？其实，这个快速致富办法就是财务杠杆。简而言之， 财务杠杆就是投资的放大器，是人们通过借贷方法增加投资能力以达到快速获利目的。人们如果能准确地认识和把握良好投资机会，并能正确地运用“财务杠杆”， 人们可以以有限的资金，去实现充分大的投资，从而获得充分大的投资收益。即可能以几倍，几十倍的自有资金去投资，并可能收获几倍，几十倍的自有资金的收益；当然，如果投资失误，也可能损失几倍，几十倍自有资金的投资损失。事实上，“财务杠杆”现实生活中分为三类：正财务杠杆，中性财务杠杆，和负财务杠杆。

正财务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率大于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，正财务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较高和借贷利率比较低的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是10%，当前的贷款年利率5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均资本投资回报率10%计算，该投资者的年收益率约为10%，投资收益为10万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万=9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是10%计算，应为1000万乘以10%等于100万左右，再减去贷款利息900×5%=45万，100万减去45万等于55万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为55万，年投资净收益率为55万/100万等于55%，这收益率55%远远大于没有运用财务杠杆的10%年收益率。人们称这种财务杠杆为正财务杠杆。很显然，有良好的投资项目，和良好投资机会的前提下，人们喜欢正财务杠杆，因为它能放大投资者的收益。能够运用好正财务杠杆的人一年就可以挣到那些不应用财务杠杆的人需要用十多年挣来的财富。

中性财务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率等于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，中性财务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较低的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5%，当前的贷款年利率也为5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5%计算。该投资者的年收益率约为5%，投资收益约为5万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5%计算，应为50万左右。再减去贷款利息900×5%=45万，年投资净收益为50万减去45万等于5万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为5万，年净收益率为5万/100万等于5%，这等于没有运用财务杠杆5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为中性财务杠杆。很显然，这种中性财务杠杆，既便是放大了投资规模，但投资收益没有增加。但它可以帮助投资者把握住投资机会。

负务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率小于投资人完全用自有资金去投资项目的投资回报率。一般来说，负务杠杆多发生在社会的平均资本回报率比较低，而贷款利率相对比较高的情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5.5%，当前的贷款年利率6%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5.5%计算。该投资者的年收益率约为5.5%，年投资收益为5.5万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万等于9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5.5%计算，应为1000万乘以5.5%等于55万左右。再减去贷款利息900×6%=54万，即55万减去54万等于1万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为1万，年净收益率为1万/100万等于1%，该收益率远远小于没有运用财务杠杆5.5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为负务杠杆。很显然，负财务杠杆的应用是只增加了人们的投资规模，也增加投资者的投资风险；而不增加投资项目的收益率。 所以，人们在投资过程中，要尽量避免运用负财务杠杆。

财务杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资时快速获利；但是，它是同时也伴随着巨大的风险。如果房地产投资者利用财务杠杆进行房地产投资时，当投资的物业与投资者的预期相符，那财务杠杆会成倍地放大投资者的收益，加快投资者的致富速度；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那财务杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。比如，一个房屋投资者手里有100万的资金用来投资买房，一年以后卖掉房屋亏了20%，他总资产就变成了80万。这里是指没有使用财务杠杆。如果另外一个人也同样拥有100万资金，同时他以5%的年利息向银行借300万，此时，财务杠杆率是300万/100万等于3。总投资就变成了400万，一年后投资人也亏20%，总投资还剩320万，再还掉银行的借款加利息共315万，投资人净剩为320万减去315万等于5万。这与零负债的方法相比，投资人多亏了80万减去5万等于75万。也就是说，在财务杠杆下，投资者的亏损从原来的20万放大到75万。这说明，财务杠杆率越大，投资者的投资风险也越大。所以，人们在运用财务杠杆投资时，一定要注意规避和防范投资风险。

总而言之，正确和清晰地理解财务杠杆，对每一个投资者都有着积极的意义。投资的项目的社会平均资本回报率越高，正财务杠杆率越大，人们的投资收益可能就会越大，从而人们的财富积累也可能越快。众所周知，财富的积累离不开投资。现实社会生活，社会对每个人都是公平的，很多人都曾有过良好的投资机会。不同的是，当人们面对良好投资机会的不同反应。当人们对财务杠杆不太了解时，既便是面对非常好的投资项目，人们也常常表现为过度的担忧，谨慎，甚至不知所措。从而错过很多投资机会和致富机会；与此相反，当人们对财务杠杆有充分认识并能在实践中合理应用时，人们就会不失时机，把握良好投资机会，能够实现以较小资本搏击较大的投资项目，获得较大的投资回报，最后取得投资成功和财富快速积累。当然，当投资者运用财务杠杆时，要注意财务杠杆的两面性，即财务杠杆既能放大投资的收益，也能放大投资的风险。因此，在运用财务杠杆投资实践中，要有风险防范意识，最终成为一名成功的投资者和财富拥有者。