金融街地产 BROKER 李 郡
宽松量化之前买房，加息缩表之前卖房是最理想的房屋投资周期。再解释这个问题之前，我们首先要央行利率与房屋市场价格之间的关系。在西方成熟的市场经济环境下，社会经济的总供给和总的供求，和社会资源的配置主要是通过央行利率进行调节。央行利率是整个社会宏观经济调节器。比如说，利率上升，加元就会升值。以加元计价的房子，价格就会相应降价；反之，央行利率下降时，加元也会相应贬值。此时，以加元计价的房子，价格就会上涨。而量化宽松就是央行购买资产，向社会释放货币。量化宽松过程，就是“放水过程”，市场资产越来越少，资金越来越多。房价也会随之越来越高；而缩表是反方向操做，是央行向社会释放资产回收货币过程，是抽水过程。缩表过程，市场资产会越来越多，资金会越来越少。房价也会受供求关系影响越来越低。其实，经济周期也就是央行的利率变化周期，就是货币宽松到紧缩的周期。理论上说，每当央行利率由宽松到紧缩运行一个周期，都会对房屋投资者产生重大影响。这影响主要体现在如下几个方面；房屋市场的供求关系，房屋的市场价格，和社会财富的重新分配。
首先，央行利率周期变化，对多伦多房屋的供求会产生很大影响。这点很简单，人们会从自身的体验感受到，自从2008年美国金融危机以来，全球央行利率进入下降通道，利率不断走低，有的国家甚至实行负利率政策。在这种政策情况下，商业银行的房屋贷款利率也不断走低。人们感到即便从银行贷到一定额度的钱，由于利息很低，买到房屋后，每月还贷的压力小。所以，在这十年间，在多伦多投资买房的人也越来越多，有一些的家庭买了2，3套房子，甚至更多！但如果央行的利率进入加息通道，人们的感受就会完全相反，相同额度的贷款，人们就会感到财务压力很大，不但投资买房的欲望降低，而且还会有人卖掉自己的房子。再有，当央行利率变化时，也同时影响在多伦多海外房屋投资者。当加拿大央行提高利率时，加元对外币升值，等于变相给海外投资者提价。从而降低海外投资者对多伦多房屋的需求。但如果加拿大央行降利率，那正好相反，会增强海外投资者对多伦多房屋的需求。因此，可以说，央行利率的变化周期就是多伦多房屋市场的供需周期。
其次，央行利率周期变化，对多伦多市场的房屋价格产生很大影响。说白了，一次央行利率变化周期，就是房屋市场价格变化周期。利率进入下降通道，利率不断走低，伴随量化宽松，房价就会进入上升通道高，房价不断走高；反之，如果央行利率进入上升通道，伴随加息缩表，利率不断走高，那么，多伦多的房价理应当不断走低，这是一般人的常识。每一次利率周期变化都有两个“拐点”，这两个“拐点”对投资人非常重要。能否正确认识和把握这两个“拐点”，理论上说，决定一个投资人的投资成功与否。第一个利率变化“拐点”，是利率由上升通道拐向下降通道。此节点，房屋的价格应该是处于一个经济周期的低位。理论上讲，此时是买房的最好时机。也就是恰在宽松量化之前买房。一旦投资者，在此时投资买房，就像2009年那时买房的，随着央行利率进入下降通道，利率不断降低，房价会不断上升。这样直到下一个“拐点”，即，央行利率由下降通道拐向上升通道，利率不断上升。此节点，是投资者卖掉房屋的最好时机。因为，按照上述道理，这次“拐点”后，随着利率的不断上升，房屋价格会不断下降。在这次“拐点”卖房，即，加息缩表之前卖房。显然收益最大！正确地认识一个利率周期两个拐点，和把握好在两个拐点买卖好房子，才能在一个经济周期实现房屋投资的较好收益；反之，就会向过去一些人投资国内A股一样，像做过山车一样，错过一次次经济周期，错过一次次投资收获机会。更有甚者，把两个利率拐点用反了，该卖房时，错误地买一个，或买几个房子。这种房屋投资非常危险。众所周知，房屋投资带杠杆，一旦在房价最高位接盘。随着利率进入上升通道，房价很可能下降30%左右，这意味着带杠杆投资房屋的家庭有可能形成负资产。所以，也有人说，一个利率变化周期也是社会财产重新分配，也是一次社会财富的大洗牌，一个富裕的家庭，由于选择错误的经济周期节点过度投资物业，很可能被陷入困境！
再者，这次经济周期与以往不同。不同之处在于，此次经济周期的顺周期较长，就是低利率时间比较长，量化，宽松的货币政策比较长。长达近15年的经济顺周期，世界各国积累大量的问题，如，投资杠杆过高，政府和家庭债务过重，房屋库存严重，以至于大量闲置的楼房形成“鬼街”。更严重的问题是，由于信息不对称，和舆论严重误导，人们过度投资房地产业，造成房价高企，导致社会经济运行成本不断加大，最终形成对实体经济，和制造业的挤出效应，形成空壳经济。而且，日益上涨的房价造成发展中国家社会贫富两极严重分化，社会矛盾进一步激化。所有上述问题都在中，美两国金融界领袖眼里。前不久，中国央行行长，以异常严厉的措辞警告，“过度债务和投机性投资的风险，过长的经济顺周期可能面临“明斯基时刻”。当然，中国这些问题可能也会被美联储长期密切关注着。这次，美国已经看准时机，加息，缩表同时进行。这也可能具有针对性，就是对准中国的房屋市场泡沫和金融困境。这次美联储加息方向坚定，而且步伐大且快。这非常值得房屋投资人警惕。
最后，有人会问，既然加息有很多不利之处。长期保持低利率是否可行。答案是不可以的。这次美联储加息正值美国中期选举之时。2022年11月份，是美国中期选举年份，民主党为赢得中期选举，为赢得大多数选民支持，必须降低通胀率。而加息是降低通胀率的最有力手段。想降低通胀客观要求美联储必须加息。北美大众不储蓄，他们面对高通胀，一些家庭可能面临无钱买生活必需品的窘境。刚来北美时，发现这里工作是一周一发工资。有时，工厂由于特殊原因周五无法及时发给员工薪水。其中，一些员工会抱怨，甚至抗议。因为家里正在等待周五发的薪金买面包和牛奶等生活必需品。后来，我自己开一家小便利店，发现更令人惊奇的现象。我的客户传递西装革履的，到店里买烟。一刷卡，发现钱不够。然后，自言自语念叨，说银行卡里应该还剩10刀，怎么没了呢？我当时非常惊异，怎么银行卡里有多少钱会记得这么清晰。而且就剩10刀。但在北美，这种现象很普遍。所以，长期高通胀，北美大众无法应对。想赢得中期选举，必须加息，必须降下通胀率。所以，今年连续加息是不可避免的。另外，长期高通胀，实体经济企业也无法正常运行。而加息缩表是控制通胀最有效的办法。长期低利率形成的高通胀客观要求央行必须加息的。
总之，当前是全球经济大周期正在经历一个“拐点”，即全球央行利率由下降通道拐向上升通道。这个“拐点”应该是房屋投资者及时卖掉手中房屋收获的时节。如果此时，还有人加大投资杠杆，继续过度投资，可能面临非常大的投资风险。前文谈过，每一次大的经济周期，每一次利率变化周期，也是一次全球大洗牌，一次全球利益大调整，和财富的重新分配。一次选错物业投资时节，即，大杠杆，逆经济大周期的投资物业。投资人很可能伴随全球物业泡沫破裂而陷入困境。更值得注意的是，这次经济周期恰逢中，美金融对决，美元与人民币之间的对决。其战场可能就是房地产业。经过美联储，和各国央行连续加息，伴随缩表，一些发展中国家可能将面临金融动荡。这事离我们生活较远。但能做的是，央行缩表，我们家庭也缩表。在当前经济大周期转向时，在美元，人民币对决时，远离战场，远离危险，避免过度物业投资，从而保护好新移民的家庭财产！（本文内容纯属个人观点，不持有任何政治立场，纯属学术探讨，不做任何人买卖房屋依据，特此声明！）
