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理性看待各种因素对房地产市场的影响
送交者:  2022年03月31日09:38:58 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

山蛟龙

昨天,安省政府宣布打房,把海外买家税税率从15%提升到20%,把区域从金马蹄区域扩展到全省,对退税的适用人群进行了缩减,而且几乎立即执行(昨天宣布,今天生效)。

昨天下午晚上,微信群里一片哀嚎,惊惶失措。此时,有所谓的地产界专业人士或者大佬就出来危言耸听了,什么真正的危险不是海外买家税的amendment,更大的危机在后头,必然造成房价下调超过20%

我看了一下TA的理据,哼了一声,什么狗屁东西!这种东西骗骗无脑的吵房客也许还行。我下面我聊一聊对房地产影响的几个因素,欢迎大家评论拍砖。

1、关于国债利率倒挂的问题。

没有错,现在短期国债利率与长期国债的利率出现倒挂现象,这个问题前两癸我在我自己的投资理财微信群里就已经聊过了。

过去60年,这种国债长短期利率倒挂现象出现过6次,每一次出现,第二年都发生经济危机,包括2000年、2006年、2019年(更早以前的我就不谈了)。

我对这个信息是这么解读的,明年经济recession,太TMD的好。现在市场不是最怕升息吗?不是说一年升七次吗?经济recession,那还升个屁息!升得上去吗?不降息都奇怪了,还升息?这是我认为明年recession的第一重解读。

 

第二重解读是,明年recession,那政府又得量化宽松了,这下市场的钱又多了,钱会去哪里呢?当然是房产呀!

 

recession的第三重解读是,过去几次recession对加拿大房产的影响如何呢?是不是没啥影响?无非DOM时间长了点。

所以,我个人认为不要过渡解读recession对房市的影响。

2、外国买家税2.0版。

15%的税率跟20%的税率其实没多大差别,税率因素影响买房决定几乎微乎其微。

对退税适用人群进行了缩减,我认为影响也很小。因为:一现在钱很难出来;二会留在这里申请移民的不怕税退不回来,不会留下来的人有15%的税挡着就不会买了。

对于区域扩大,我认为这一点会有影响,特别是2017年金马蹄区域被限制,渥太华、温沙、伦敦、大瀑布等地方,房价连涨了五六年,确实有一定的水份,会出现一定幅度的下跌。

3、升息问题。

因为俄乌战争对油价、粮食价格、原物料价格带来推升,对CPI数据非常不利,所以战未停之前,升息有可能快一些。但是,战争一旦结束,油价等将崩跌,缓解CPI的压力,所以停战或战争结束,升息步伐有机会缓下来。我个人认为一年升七次息的情况绝对不可能出现。

有人担心利率会升到上世界八十年代的水平。我不得不说,这种担心完全多余,现在这种时代,不会用到那么古老的办法来管理与引导经济的运行。量化宽松与量化收缩是个好工具,央行会善加利用,而且利用得很好。

当然疫情对全球供应链造成的影响也是推升CPI的一个非常重要因素。

只要战争与疫情问题获得解决,升息的力度与速度必然得到缓解。

至于所谓的一年升七次,每次0.5%等消息,这是央行的一个窗口功能,叫做道义劝导。说通俗了,就是忽悠,就是宣传,就是欺骗,就是吓唬,以达到不使用央行工具而达到使用央行工具的目标或部分目标。

所以,升息对房价的影响有限,现在的市场主要是人们被央行吓住了,是心理因素大于货币工具的影响。

4、加币升值对房价的影响

加币升值对加拿大经济总体来说是好的。因为加币升值会吸引国际资金流入,对加拿大经济是有好处的。当然货币升值在一定程度上会影响出口产品的竞争力,问题是,经济好了,国内消费也好了,资金进来了,也促进了国内的消费,对企业生产与内贸是有利的。所以,总体来看,加币在油价原材料等推动下出现上涨,是有利于加拿大整体经济的,也是有利于房价的。

 

不利因素讲完了,下来来讲有利因素。我只讲一点,那就是供需矛盾。

加拿大每年新移民40多万,再加上国内自然增长的人口对住房的需求,每年加拿大至少缺口5万个住房,也就是说至少15万人是没房住的或者不得不跟父母等人挤在一起。

这种缺口与不足是长期存在的,而且是不太可能解决的。每年制品5万个,缺口会越来越大,所以供需矛盾不可调和,不可解决,任何政府都解决不了这个问题。

所以,从中长线来看,加拿大,特别是多伦多及周边的房价是“万里长城永不倒”。不用担心,只要管控好现金流就行了。

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