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漫谈2022年疫情与房市
送交者:  2022年01月11日10:26:35 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

漫谈2022年疫情与房市

金融街地产 Broker 李军

 

 

最近一段时间,总会有人疑惑地在问,疫情期间,很多人面临失业,和很多生意业主处于艰难维持状态,为什么房市还在逆势上涨?本人也长期思考这样的问题。感觉以下几个方面是支持房市上涨的几个重要因素。

 

 

政府乐见房市繁荣。近几十年来,房地产业已经成为东西方政府财政收入的主要来源。某种意义上讲,政府也是一家大公司。而房地产业是政府的主营业务,是政府的主要收入来源。源于此,人们想指望政府会真的出台某些打压房市的真招实策,把房市彻底打压下去。这种想法是不可能的。房市不断上涨第一受益人是政府。看着源源不断的资金进入城市,一座座高楼大厦拔地而起,城市规模不断向外延申,城市基础建设不断完善,政府税收也会随之不断增加。政府乐见其成!即便当房市上涨离谱,造成不好的负面社会舆论时,政府也只是出台一些不痛不痒的貌似打压,实则暗中助推房市的政策,比如限购,限价等。众所周知,之所以“限购”,暗喻买房人,目前房源不足。限购之后,下一波房市上涨随之而来。在目前疫情下,房地产是政府为数不多的可依靠的产业。在这种情况下,政府出台政策打压房市可能性不大!

 

 

近些年来,每当社会出现各种危机时,政府首先考虑保护银行,保护保险公司,保护社会信誉体系。以此以维护整个社会经济可持续发展。但保护银行必须要先保护物业投资人。否则,社会出现大面积业主破产,银行也会随之破产。目前,世界大国的金融系统已经进入垄断阶段。上个世纪初,一些国家经历一次次金融危机后,大多数小银行已经破产倒闭,剩下目前为数不多的几家大银行。这些银行对国家经济发展起支柱作用。 如果这样垄断银行如果出现倒闭现象,会对上游的保险业,和国家信誉体系有无法承受的破坏力。为此,近几次世界大经济危机时,各国政府采取的补救措施都是保房屋业主。从而保护银行,保护保险公司,保护国家信誉体系;而牺牲的是无房人的利益。

 

 

投资人和靠勤劳工作致富的人是完全不同的。常识上讲,投资人挣钱比较多,但要承担较大的投资风险;勤劳工作致富的人,挣钱慢一些,但承担风险小。但由于国家为了保护国家经济体系,在出现社会经济危机时,通过量化宽松金融政策保护房屋业主,保护房地产业。所以,近些年来,房屋投资人只有投资收益,没有投资风险。世界很多大城市的房屋增值速度远远高于靠工作,靠做生意赚钱速度。自从2008年金融危机以来,多伦多独立房平均每年上涨10%,是危机前的一倍。平均每个工时增值40多加币,是大多数打工收入的时薪二倍还多。这种现象持续10多年了。这现象是对靠勤劳致富的劳动者最辛辣的讽刺。同时也加速引导社会资金流向房地产业。

 

 

国家层面维护房价稳定,实行“房住不炒”政策。可以这样理解,在目前房屋总量过剩,和房价过高的情况下,国家既不想房市再继续上涨,也不让房价暴跌。而是通过逐步放水稀释房屋价值。待货币贬值一定程度,过高的房价也会逐渐趋于合理水平。这种操作有一个前提,即今后央行放水时,不要像之前那样,房地产成为央行放水的储水池;而是让水流向其它实体经济领域。这样就是所说的房地产实现软着陆。这是国家政府比较理想的设想。而让国家制定某种有利政策刺破房市泡沫,房价下跌30%,造成大面积家庭弃供房子。那是不可能的!如果真的发生,国家的金融系统,保险体系,和信誉体系会造成难以修复的伤害。更重要的是,这20年年,国民的财富积累几乎80%都在房子上,一旦房子降价30%。很多家庭20多年的积累一夜为零,甚至为负数。大多数国民的获得感和幸福感都没了。政府也无法面对这种局面。

 

 

有人说,近些年来,整个世界面临经济问题时,不像上个世纪那样,让一些投资不合理经济领域的企业,和银行破产,来调整和修复社会经济秩序;而是一遇到经济问题就实施宽松量化货币政策,通过央行大放水暂且度过经济危机。其结果,每次危机,一些不合理的现象更加严重。2008年金融危机最主要原因就是投资房地产泡沫衍生的巨量有毒债券诱发的全球性金融危机。而危机之后,全球央行大放水后,房地产业泡沫化不但没有得到解决,而且更加严重了。世界个主要大大城市的房价加速上涨,加速社会贫富分化!有钱人通过投资房子,家庭财产得到快速积累和放大。房地产成为富人的财产放大器。而没有能力买房人的境遇更加艰难。靠做一般工作,和经营一般小生意的收益买多伦多这样城市的房子慢慢会成为一种奢望。

 

 

目前,经历30多年的房地产大发展。总体上讲,全球的房子是过剩了。一些中小城市的房子价格已呈现供过于求,呈现买方市场。甚至出现房价退回20几年前的情景。这种情景正在由小城市像较大城市传导。但全球一线城市的房价还比较坚挺。尤其是像多伦多,悉尼,墨尔本,温哥华这样的国际化移民大都市。这些城市的房子已经成为全球避险工具。一些发展中国家的成功人士纷纷通过留学,移民等方式来多伦多买房,准备长期在多伦多这些城市长期生活,以躲避他们在原著国的各种政治经济危机事件。而多伦多悉尼这样的大都市也是全球为数不多的可选留学移民公认良好国际化安全城市。所以,这些年来,多伦多,悉尼,温哥华等移民留学城市的房价不断上涨。这已经成为全球房市的奇观!

 

 

有人说,这次病毒是谎言和泡沫的克星。病毒所到之处,往日繁忙的街道会变成一片萧条。人为精心编织和维护的资产泡沫也会随之破灭。而且这病毒还蔑视权威,难于驾驭,无法用谎言掩饰。回避和掩盖病毒可能会导致是倍加的恶果。应对这病毒的办法只有通过信息公开透明,通过科学客观应对办法才有可能解决病毒问题。历史上,数次病毒和细菌大流行,都是在在纠正人间的不平之后,悄无声息地走了。很多人也希望这次疫情能解决房地产巨大泡沫问题。二十多年来,由于过长的经济顺周期,很多物业投资者,已经淡漠了投资风险意识。加之,整个社会都处于高杠杆,高负债,高风险运行状态,国家如此,企业如此,家庭也如此。过去,高杠杆,高负债给国家带来的是高速发展,给社会带来的是欣欣向荣,给投资带来的是高利润,和高回报;那这次疫情之后,高杠杆,高风险,和高负债可能会国家,社会,和一些投资者带来很多麻烦和棘手问题。

 

 

客观地说,近二十年来房地产大发展对社会文明,对社会进步,对国家发展有巨大的推动作用。环顾当今世界,越是先进的国家,人口越是集中分布在几个大城市,大城市对人口的吸附作用越强。尤其是在一些发展国家,这些年来,房地产的高速发展,将还保留几百年前生活方式的边远村庄年轻人带到现代大城市。这些人在大城市买房,租房。成年人到现代工厂工作,孩子到非常好的学校读书。以此彻底摆脱落后村庄长老陈腐的道德束缚。走出边远村庄的年轻人融入现代社会。十几年来,数以亿计的农民工被城市化引领到现代大城市。这对国家发展,对社会进步和文明进程起不可估量的积极作用。

 

 

总之,疫情对全球经济,对房地产业的影响还没有完全显现出来。一般来说,房地产市场周期是落后大经济周期半拍的。即,大的经济环境开始上升,房地产市场还需要一段时间才能开始上升;反之,社会大的经济环境开始下降,房地产市场也需要一段时间开始下降。无论上升还是下降,房地产市场都滞后社会大经济周期一段时间。当前,由于疫情,全球大的经济环境不好,但房地产市场好像继续创新高。面对这种形势,不同人有各自不同的看法,有人乐观继续看涨;也有人保守一些,劝大家,“别错把日落当日出”。(本文纯属学术探讨,学术交流,不做任何人房屋买卖依据)

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