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想要“买个未来”... “澳洲山庄”故事
送交者:  2021年10月23日10:37:53 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

云乡客

【中国有 1.3 亿套房屋空置无人住!空置税呼之欲出?】中国现在的房屋空置率大概是历史上最高的水平之一,超过了许多国家,体现在有上亿套房子是空置的。(华夏时报)

上面这句话有数据支持,还指出了这种现象造成的资源浪费,包括土地资源的浪费和信贷资源的浪费。这 1.3 亿套空置房屋里头有贪官污吏的赃物,也有炒房客的囤货,这两个大项是大头,但不是本文要探讨的内容。今天想要讲一讲的是一个另类的空置房屋实例 - 广州市的“澳洲山庄”。这个“澳洲山庄”被媒体和市民称之为“广州最大烂尾楼”.该楼盘九十年代中后期开售,计有 2834 戶购房业主办理了预售备案登记。2001 年,小區內已建成樓房共 225 棟,剩餘 67 棟尚未完工,澳美公司将实际上并不具备交房条件的房屋交给部分业主。这些业主接收房屋之后,无法通过消防验收、加上配套不足,房产部门不予办理房产证。所以至今只有少数住户住在这里。早些年,小区里水电都不能正常使用,个别业主自行安排拉电接水。2019 年,山庄附近开通了地铁,有小部分业主搬了回来住,甚至有业主把房子出租给一些感兴趣的人士,这两年人气倒是有所增加。

“澳洲山庄”由“廣州澳美房地產開發公司”规划兴建,其楼盘广告宣称,将要打造成为一个集居住、休闲、娱乐度假于一身的高級住宅区。“山庄”将配套有超市、酒店、狩猎区、娱乐城、野营培训中心、水上度假村的设施。还将建有幼儿园、小学、中学,山庄里的孩子,念大学之前的教育都可以在山庄内完成。当时澳洲山庄的售价是 3000元/平方米,澳美公司推出首付 3.8 万,月供只需 488 元,并以 20 年免息分期付款的优惠吸引买家。1998 年下半年,澳美公司发信给业主,请求更改付款方式。信中建议,业主去银行办理抵押贷款,并将贷款金额交付给澳美公司,贷款的利息由澳美公司支付。其后澳美公司财务危机深化,首先是把往返广州东站的穿梭巴士取消,旅馆、酒店陆续停业。2000 年 9 月,澳美公司停止支付业主的贷款利息,也就是说从此以后,业主必须自己承担银行贷款的利息。

其实踏入 2011 年之后,山庄曾经有过几次重建的机缘,却由于各种原因难以实现。一方面由于项目大部分楼房已烂尾十多年,年久失修存在安全隐患,已建房屋报建资料不全,未经规划部门审批擅自建设,不具备消防验收条件等,从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。另一方面由于澳美公司为了解决资金问题,曾经把原属澳洲山庄的 1000 亩地分批次转让与其他公司。类似的土地转让造成土地权属纠纷,难以调解,因此重建的机会一再落空,业主的权益也无法得到保障。

有些业主从 2003 年就开始维权,后来还自发组织了“维权小组”,向政府相关部门反映业主的苦况。据说从 2014 年 2 月 9 日 - 2016 年 11 月 3 日,他们找了政府各部门 103 次,一直没有结果。譬如 2019 年 11 月,澳洲山庄业主在对名下的房屋进行查册时,发现了澳洲山庄 21 号土地证上的证载面积由 12.2 万平方米缩减为 8.9万平方米,有 3.3 万平方米土地不知所终。方兴公司从澳美公司买走澳洲山庄018、022、024、026 四个地块,这四个地块被过户到方兴公司之后,方兴公司名下上述四个地块的面积虽然没有改变,但坐标和形状都发生了改变。此次调整导致部分房屋形成“有屋无地”、或实际坐落地块与证载地块不一的情形。据方兴公司称,因为在转让过程中找不到业主,澳美公司把有建物的 50 亩切出来,切完后剩下的 134 亩转让给方兴公司。对于业主“维权小组”的查询,政府官方的回复中,这两宗土地被注销均属“依法依规”的转移登记。有业主已经收楼了,才发现房子下面的土地被注销了,无法办理房产证,业主却不知道要到哪里去讨公道。

今年 4 月 末,广州首宗集中供地 48 宗,流拍 6 宗,其中四宗需要摇号确认最终归属,形势看好。到了年中,业主们收到来自广州市萝岗去国土房管局消息:对澳洲山庄的初步处理结果是“楼盘推倒重建几成定局”。以上两项因素利好,再加上“澳洲山庄”位于“中新知识城高尚住宅区”的必经之路,因此给“澳洲山庄”的业主们带来新一轮的憧憬。

可惜随着房地产市场忽然间如堕深秋,9 月 26 日 - 27 日,广州第二轮出让的 48 宗地块分批次集中竞拍,竞拍结果是:48 宗涉宅地中,23 宗地成交,25 宗地流拍,流拍率达 52.08%,显示出一片肃杀景象。10 月 10 日记者采访了原先被誉为广州楼市的“黄金地带”,天河珠江新城的一家房产销售门店。据该店负责人介绍,自广州开始执行二手房参考价一个多月以来,这家门店在整个九月份,只卖出了一套房。至于以往“金九银十”的新楼盘销售盛况并没有发生。广州九月、十月的房价分别下调,买家普遍抱持观望态度。如此看来,盼望“澳洲山庄”重建的业主们可能还得再等上一等。

业主陈女士的儿子 95 年出生,她在 98 年买下“澳洲山庄”的一套房。她说 98 年至 2003 年前对山庄留有很美好的印象,“那时候就是抱着一个买个未来的心态。”然而后来由于山庄的情况不断恶化,她只好另觅居处。如今听说可能有解决方案,当然有所期盼,但是经过这么多年的折腾,早已“没有激动,没有失望,已经习惯了。”

“澳洲山庄”只是众多“烂尾楼”的一个缩影,全国各地类似个案不知凡几。不过,只要不涉及政争,这类“个案”绝对没有人去“倒查二十年”,不淡定的永远只是那些买了“烂尾楼”苦主。

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