特有理

2020-5-17

财务体系中有一个奠基公式：总资产=财产-债务（Equity = Asset – Liability）。

1| 加拿大房市的财务结构

就是这么简单的公式，许多人并不理解其真正含义，更不会将之应用到日常民生经济的判断。加之许多利益捆绑的销售代理用似是而非的分析来唱旺相应的市场走向，结果使得许多人上当。最典型的，就是房价会进一步攀升的论调。其中最主要的论据，就是世界各国都在印钱，因此大量的资金必然会流进房地产市场。这听起来似乎顺理成章，但稍加分析又不那么正确。

早先我自己也有一个认知的误区，就是房价的变化曲线与居民收入紧密相关。但现实教育了我，最密切相关的，是经济体系所能承担的债务规模。而且，更重要的，是不能把经济体系局限在一个国家的范围。也就是说：一个国家的房地产债务规模可以通过金融杠杆成倍地扩散到国际体系中。加拿大的房价之所以仅次于中国而居世界第二，并不是因为加拿大的经济有多火爆；而是许多与财产相对应的债务被延伸到了国际金融体系中。

当国际范围的金融体系从次贷危机后开始全面放水，海量的金融货币加上不断下调的利率，使得超发的货币迅速转化成流通的债务。在这些债务寻求财产转换渠道的过程中，房地产就是最好的媒介。加拿大由于社会及地理环境的优越，以及对移民的开放政策，使得国际流动债务都看好加拿大房市的财产转换能力。

从本世纪初开始，随着国际资本的带动，加拿大人的收入/负债比已经攀升到2019的1：1.78。 <https://www.creditcanada.com/blog/average-canadian-household-debt-statistics>。在东、西部的主要大城市，普通收入的家庭如今根本无力购买平均性价质量的住房。绝大部分工薪阶层即使在炒房的竞赛中挤进了市场，也是把债务的承担能力拉伸到了极限。在温哥华和多伦多两个最典型的城市，房市有两个最主要的杠杆：一个是移民杠杆，一个是房企杠杆。

所谓的移民杠杆并不仅仅是移民自身的住房需求；而是移民所具有的海外融资渠道形成了房市炒作的杠杆，将海外大量的资金注入到了大温和大多这两个区域。在并不互通的金融系统中，海外的债务就可以成为本地的纯资产。比如在中国融资举债获得的资金一旦进入到加拿大，就可以通过房市再次从加拿大银行获得房贷资金。这就相当用外国的债务来撬动本国的债务水平，但是国外的债务又没有计算到财务公式中去。那么从国际总体财务角度，许多房产的净值在本国范围内就变成了负值。即，本国的资产等于国外的部分债务。

另一个房市杠杆是房企。类似海外移民，许多海外的非房产企业利用其本业的外国融资渠道，在加拿大成立房地产公司进行投机开发。其许多资金是来自于国外的企业贷款。相对于加拿大几个主要城市的房地产容量，不要太多的海外债务杠杆就可以把房市拉抬到天价。

加拿大政府出于税收和经济膨胀的急功近利，在各种政策上配合房地产的炒作。社会的权贵阶层不在乎本地的居民是否能买得起住房，只求房价节节上升。投机者、炒房客，哪个手里没有几套甚至几十套房产？就说中国的那些名人，只要有出事的，几乎个个都在加拿大有大把的房产。

那么，在加拿大的局部范围内，国民的负债比例即使很高，似乎也还是有一个尚未崩盘的负债上限。但是如果把账本看全，加拿大的房市还对应着巨大的海外债务。

2| 病毒瘟疫将带来的影响

在加拿大本国范围里，支撑房市的预期还是来自于本地的住房需求。不是说全世界都在印钱放水，房地产就是个大蓄水池吗？关键是这些资金泡沫都是债务（Liability）形式，而非资本（Equity）形式。除了发给失业人员的政府补助，其它都是通过借贷形式帮助企业度过难关。那么这笔超发的货币由于家庭生活和企业生存的需要，很难再转换成对房地产的投资。因为这些货币首先要填瘟疫挖出来的生存大坑。以往房地产的蓄水模式在瘟疫造成的经济萎缩中并不适用。

同时，由于瘟疫造成的冲击，许多企业开始倒闭。从经营角度，重新创业的难度远大于守业的难度。在长期的炒作经济模式下，实体产业大都如履薄冰地维持着企业的生存。一旦破产倒闭，重新起步的难度远比原来企业靠惯性维持要高。除非手里还有大笔资金。而且，即使企业还能恢复运转，市场却是在萎缩当中。这就牵扯到国际经济环境。

由于各国对中国的追责，西方国家疏远中国已成必然趋势。这必然导致全球的贸易规模明显下降。当这种下降反馈到加拿大国内，就导致加国的经济规模相应萎缩。无论是与中国的贸易还是来自中国的投资。那么，加国居民的产值/负债比将进一步恶化。许多人供房是靠租客和Airbnb的收入。一旦留学生和旅游人数减少，许多人的供房资金将失去重要来源。当租房进入到买方市场，房市就又少了一个重要支撑。

更可怕的是，由于各国都受到疫情的影响，国际资本的炒房资金同样缩水。同时由于国际债务杠杆的作用，一旦房市中部分海外债务崩盘，将导致加国相关债务的连锁崩塌，或者会出现物业抛售的风潮。特别是大批中国的炒房客，随着中国经济的大面积崩溃以及外汇的枯竭，炒房的资金链将会迅速断掉。这种债务的连锁坏死必然会通过房地产杠杆反作用到加拿大。我不知道中国炒房资金在加拿大的真正规模，各级政府也一直是讳莫如深。但从咱对华人社群的了解，那市场规模绝不像是政府说的百分之几，数人头差不多。

结论|

据上述分析，疫情给加拿大房市带来的影响基本都是负面的。最主要的是“资金放水流向房市说”并不成立，以及国际整体的经济放缓和结构重新调整。

以上分析纯属个人观点，仅供参考。