刚刚，上海一声炸雷！楼市巨变                    

来源：刘晓博（ID：liuxb929）

作者：刘晓博

昨天，我们刚刚分析过上海首创“租赁住房”性质用地的新闻，今天（7月7日）下午四点多，上海就公布令人耳目一新的《上海市住房发展“十三五”规划》。

根据上海住建委官网提供的通稿，我们可以得知这份“十三五规划”有以下重要的信息：

1、“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。

2、“十三五”期间，上海住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷，其中：商品住房用地稳中有升，大约2000公顷；租赁住房用地大幅增加，大约1700公顷；保障性住房用地确保供应，大约1800公顷。

3、170万套住房里：商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。

4、按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，用城市更新理念推进旧区改造，中心城区完成二级旧里为主的房屋改造240万平方米，实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造。积极推进“城中村”改造和农村低收入户危旧房改造。

5、积极促进租赁企业发展，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，进一步完善和落实对企业长期持有的租赁住房的支持政策……鼓励个人依法出租自有住房，规范个人出租行为，推进“群租”治理。同时以区为主，发挥区属国有企业公益性功能优势，作为租赁市场发展中的一支重要力量，代表政府持有一定比例的租赁住房，在租赁市场中起到“压舱石”、“稳定器”的作用。

通过上述5大亮点，我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：

第一，上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！

上图来自上海统计局2016年统计年鉴，可以看出，2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米，到了2015年为6.3亿平方米，5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，到了最近两年才开始放缓。

在上海人口增长显著放缓之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累计增加住宅面积1.275亿平方米，的确比十二五期间有了显著增长。更重要的是，在套型面积上大量增加了中小户型。因此，从套数上看，将增长60%的供应量。这对于满足实际需求，平抑上海房价，增强城市竞争力，都将有重要意义。

第二，在新增的170万套住房里，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。由此可见，商品房供应量（套数）下降到了第三位，第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。

从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的36%。而未来类似昨天我们分析过的“租赁住宅”用地，将大大增加，占到土地出让量的46%左右。

第三，国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了6成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。

此外，上海还明确鼓励三股力量在租赁市场上提供房源，一是民间企业，二是个人，三是通过区属国有企业“代表政府持有一定比例的租赁住房，在租赁市场中起到“压舱石”、“稳定器”的作用。”

可见，在未来上海土地拍卖市场上，将有相当比例的土地会定性为“租赁住房”，而且极有可能定向转让给上海区属国有企业，普通开发商将无法染指。

第四，由于十三五期间上海可供出售的纯商品住房供应量事实上将减少（5年只有45万套，而2016年上海销售的新建商品住宅是10.84万套），所以上海商品房价将会对货币政策、限购政策等非常敏感。如果国家不能控制住货币增速，则商品房价则可能出现大幅上涨。但从制度设计看，主要的房子已经不是商品房，而是租赁房和政策性住房。未来商品房也许会成为少数有钱人的游戏。

对于楼市的看法，我仍然维持此前的基本观点，继续长期看好有显著人口增量的、高级别城市（及其卫星城）的优质住宅。未来房价的上涨速度，主要看“M2增速÷GDP增速”，这个数值越大，房价越坚挺。

能否真正控制住中国的房价，尤其是中心城市的房价，关键不在楼市本身，而在于能否真正深化改革，改变经济增长方式，做到了这一点，才能真正控制住货币增长速度，也才能控制住房价。