多伦多地产  Broker 李 郡

过去30多年间，伴随中国改革开放，和加入世界贸易组织，特别是中美经贸往来，每年中国从美国获得的近5000亿贸易顺差。中国的房地产业，和城市基础建设发生了翻天覆地的巨大变化。但到了2023年，这一切可能会发生反向反转。这是由于中美关系恶化，和疫情影响等因素都对中国房市有着极其不利的影响。

中美关系对国内房地产巨大影响。中美关系应该是中国对外关系最重要的关系。搞好中美友好关系，那国家就会发展顺利，城市就会繁荣；反之，与美国关系搞砸了，那就会出现大量企业倒闭，大批人员失业，和房屋断供。这是因为，中美两国存在着巨大，而且不可替代的发展互补性。中国这四十年的大发展，总体从外部环境来说，就是借助美国的影响力而发展起来的。从加入世界贸易组织，到中美技术合作交流，和中美经贸发展等方方面面，中国从中获益匪浅。有人说，所谓对外开放主要就是美国开放。过去这么多年，中国每年从两国贸易获得的巨额贸易顺差。这些资金为国内城市基础建设，产业升级发展，创造巨量就业机会，和大规模城市化都起了巨大作用。如今，中美关系搞到今天这个样子。有人预测，今后，过去由于改革开放而兴起的沿海城市，可能会随着中美关系的破裂而衰败。中美友好的情况下，美国方面提供给中国的技术，属于技术交流；中美贸易战时，如果有人提高给中国先进技术，那属于侵犯知识产权。所以，不远将来，人们会看到国内大量企业由于中美技术脱钩而倒闭，甚至整个行业处于瘫痪状态。同时，大量工作人员失业，这也会直接导致一大批房屋断供，和房价大幅度降价。

俄乌战争走势对国内房地产的影响。目前，在俄罗斯与乌克兰战争情况下，世界又一次面临重新站队，即，一些国家，尤其是欧州大部分国家都选择支持乌克兰；同时，也有少数国家实际支持俄罗斯。这场战争已经快一周年了。如果这场战争不能尽快解决，那对国内的房市也会极其不利。在过去30多年，除了美国，欧洲一些国家对中国的投资和技术进步也起了非常关键作用。如果俄乌战争恶化到一定程度，两个阵营的成员会越来越清晰。到那时，每一个国家都会被迫选择站队时，如果中国选择俄罗斯，之后日子，欧洲先进国家也必然会与中国脱钩。外加，由于日本由于台湾问题与中国发生的不可调和的严重纠纷。那时，中国将面临与整个发达国家体系整体脱钩，重新回到改革开放前的封闭的局面。这种情况下，中国会游离于国际供应链之外。一些外向型经济必将退出历史舞台。也必然会出现实体经济大量外迁，失业率高企，房市大泡沫破裂。一些家庭面临资不抵债，和违约问题。随之而来房地产大萧条。

疫情对国内房地产的影响。有人说，这次病毒是谎言和泡沫的克星。病毒所到之处，往日繁忙的街道会变成一片萧条。人为精心编织和维护的资产泡沫也会随之破灭。而且这病毒还蔑视权威，难于驾驭，无法用谎言掩饰。回避和掩盖病毒可能是倍加的恶果。应对这病毒的办法只有通过信息透明，通过科学，通过客观应对办法才有可能解决病毒问题。历史上，数次病毒和细菌大流行，都是在在纠正人间的不平之后，悄无声息地走了。很多人也希望这次疫情能解决房地产巨大泡沫问题。二十多年来，由于过长的经济顺周期，很多物业投资者，已经淡漠了投资风险意识。加之，整个社会都处于高杠杆，高负债，高风险运行状态，国家如此，企业如此，家庭也如此。过去，高杠杆，高负债给国家带来的是高速发展，给社会带来的是欣欣向荣，给投资带来的是高利润，和高回报；那这次疫情之后，高杠杆，高风险，和高负债可能会国家，社会，和一些房屋投资者带来很多麻烦和棘手问题。

美联储长期高利率对国内房地产的影响，有人说，这30多年，是量化宽松时代，是房地产时代，是高杠杆，高负债时代。很多人不论主动还是被动都被或早，或晚卷入房市。因为你不买房，央行实行量化宽松，房价走高，纸币贬值。如果买房，就可能造成家庭高负债，高杠杆。一旦房市下行，家庭面临资不抵债的风险。更可怕的是，中国的地方政府财政收入和社会正常运行高度依赖房地产。一旦房地产业出现问题，整个社会都无法正常运行。30年后的今天，国内一些城市的房屋市场已经出现严重过剩，房价已经没有继续上升空间，杠杆已经加到极限，家庭债务已到无可复加的地步。在这种情况下，美联储开始大幅度，快节奏加息。这将对高度依赖房市的家庭，城市，和社会产生重大影响。加息缩表的负面影响是加大投资人的财务负担，也会导致房价，股票价格下降，和家庭财产缩水。这20多年来，由于长期量化宽松政策，和经济顺周期过长。过去相当长一段时期，人们对于房屋市场过于乐观，放松了投资者应有的警惕性。误以为任何时候买房就会挣钱。一些家庭实行高杠杆，高负债地投资房地产。导致一些城市的房市过热，房价过高，泡沫过大。近一年来，美联储连续大幅度多次加息，北美房市已经出现明显冷却，房价也已经回落很多。未来可能还会有“N”次加息，外加缩表。这些措施会对一些高杠杆，高负债投资房市的家庭产生严重财务压力。一旦房价出现大幅度下降，一些商业银行可能会要求房屋投资人补缴房价缩水部分金额。这将会对房屋投资人造成很大麻烦。这非常值得房屋投资人警惕。

总之，在2023年，世界正在逆全球化，中国正在与欧美日脱钩。过去，在全球化受益最大的国家中国，正在面临一次重大历史抉择。即，重新回到过去与美国站在一起，和欧洲日本等先进国家一起发展；还是退回到改革开放前的封闭发展的内向型经济。这两个不同方向，对中国国家发展，社会文明进步，和国内房市将起至关重要的作用。如果选择脱离美日欧，那2023年，中国房市将面临大幅度调整。（本文应北美财经中国经济栏目约稿而写，纯属学术探讨，本人不持任何政治立场，特此声明）。。