云乡客

今年年初，准确地说是 2 月份，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，有关部门负责人对外披露，在过去三年里，“住房城乡建设行业获取了全国近6 亿栋城乡房屋建筑数据以及 80 多万处市政设施数据”。

“6 亿栋”这个数字引来普遍的关注。不过，根据住建部自 2022 年末以来陆续对外披露的信息来看，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国 6.6 亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量 90% 以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为 4700 多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。也就是说，“6 亿栋”并不是一个绝对数值。

为什么大家对于“ 6 亿栋”这个数字如此有感呢？因为他牵涉到近年关于中国房地产是否过剩的持续讨论。城镇房屋仅为 4700 多万栋，与“6 亿栋”这个数字比起来，确实差距很大，给人的直观感受似乎还大有发展空间。其实这也是一种误解，因为对于住房需求的计算，还必须参考“套户比”的数据。任泽平团队在 2023 年 1 月发布的《中国住房存量研究报告》中这样说“一般而言，套户比小于 1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于 1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在 1.1 左右。”上述报告称，从国际看，美国、日本的套户比分别为 1.15、1.16，德国为 1.02，英国为 1.03，中国城镇住房套户比接近 1.1，表明住房供给总体平衡。但分城市等级来看，2010 年一线、二线、三四线城市套户比分别为 0.92、0.93、0.96，到 2020 年套户比分别为 0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给明显偏紧。”

住建部曾于 2021 年披露，我国 2000 年底前建成的城镇老旧小区有 21.9万个。统计局2015 年的人口抽样调查显示，全国城镇家庭有 31% 购买一二手商品房，有 50% 居住在公有住房、经适房、自建房等，19% 为租房或住在工厂宿舍等；据楼龄统计，有 48% 家庭居住在 2000 年底前建成的房屋。保利发展控股发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》预测，截至 2020 年，2000 年底前建成的房屋仍有近 100 亿平方米。原公有住房、经适房及 2000 年底前建成的大量老旧住房，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，居民仍有许多改善需求待释放。以上预测可以看作是对住建部披露资料的回应，而 7 月 24 日审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，则明确宣示，棚改 2.0 的冲锋号角正式吹响。

吊诡的是，目前房地产行业正面临下行趋势，不少房地产发展商由于住宅销售状况欠佳而造成资金无法回流，直接影响日常运作。受国际形势影响以及对于地缘政治因素的考量，外国资金进入中国的意愿各有所下降，制造业和外贸订单的收缩也对国民收入产生不良影响，即使按照《中国住房存量研究报告》所陈述，一线城市的套户比仍然有一点空间，但也不足以迅速改变住宅销售的趋势。中国房市持续低迷的另一个现象是，由于多地出现断供潮，今年上半年断供房和法拍房数量越来越多，与去年同期相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长 35.59% ，而且成交均价还略有下降。以上各项指标都显示出房屋销售不可能短时间内发生逆转。那么如此大张旗鼓地“推进城中村改造”，虽说主要是开发性保障房，建成的新楼是否就有足够的承接力，恐怕还是一个未知数。

公安部 8 月 3 日发布的“户籍新政”全面放宽大城市落户条件，无疑对推进“新型城镇化”有积极意义，也间接为消化城镇库存及新建住宅带来客流。不过大家都知道，一线城市居不易，若没有良好的就业环境，稳定的经济增长，恐怕难以吸引先前“逃离大城市”的年轻族群回归。

“城中村改造”的“意见”推出不到两个星期，媒体一片利好的评论。业内人士着眼于城中村改造市场规模有望重回万亿元，希望借此找到发力点和盈利点，各种设想和规划纷纷出笼，具备“改造”条件的地方政府和相关行业业者无不跃跃欲试，一心以为鸿鹄将至。

面对这种现象，我不禁有些感慨。想起同一时间段，“中央财经委员会第二次会议”中被高调提出来，“必须摆上重要位置”的盐碱地改造，恰如一朵璀璨的烟花，燃烧过后，再也没了声息。看来房地产这个“铁饭碗”还是比盐碱地改造这个“金饭碗”更有吸引力！