| 从“大拆大建”到“能修不拆”，城市换个新活法 zt |
| 送交者: 2026年10月09日10:00:48 于 [世界军事论坛] 发送悄悄话 |
|
|
伍江：从“大拆大建”到“能修不拆”，城市换个新活法2026-10-09 11:00:07来源：观察者网阅读 51311 从“大拆大建”到“能修不拆”，城市如何换个新活法儿？当房屋和基础设施逐渐老去，谁来维护、钱从哪里来？判断一座老建筑到底是该拆还是该留，除了新旧与美丑，还需结合哪些背后价值？改善民众生活与留住城市记忆之间，应如何兼顾？ 本期《思路打开》对话同济大学建筑与城市规划学院教授、亚洲建筑师协会主席伍江，从城市更新、房地产转型，到历史文化保护、街巷烟火和年轻人的生活空间，探讨城市更新背后的观念之变：让城市在持续有机更新中延续，也让每一个生活其中的人拥有更多可能。 以下为对话实录： 【对话/伍江&王慧】 王慧：伍校长您好，欢迎您做客《思路打开》节目。今天想围绕城市更新这个非常热门的话题来跟您深度探讨。 改革开放以来，中国经历了快速的城镇化进程。现在，我们的城市发展到了一个新的阶段，这个阶段，不再搞大拆大建，而是强调城市更新。首先想问一下最基础的问题，城市更新到底是什么意思？它和过去我们常说的“旧城改造”“建筑翻新”等等有什么区别？ 伍江：城市一定是需要不断更新的。一个城市不管多好，随着时代的变化、人的需求变化，还有自然的原因，城市里一些物理的、硬件的东西会慢慢老化，所以它总是要更新的。 在前面几十年，我们的城市更新是一种极其非常态的、非常时期的更新。因为我们在改革开放之前，中国的整个城市建设实际上已经欠了一两个世纪的“债”。 我们国家自从清朝衰落之后，后面很长一段时间都在走下坡路。有战乱、有帝国主义的入侵等等。新中国成立以后，我们面对的完全是一个“烂摊子”。这个时候，我们的党和政府把主要精力聚焦在生产活动上，因为我们没有实力，国民党政府留下来的摊子是个窟窿，几乎是零，什么都没有。 上海是当时中国比较发达的城市，生产能力相对来说比较强。所以国家把上海这样的城市从消费型城市转型为生产型城市，让上海变成了中国的工业基地。这同时也意味着，当时整个社会很少投入在城市建设上。 这样持续了几十年之后，我们逐渐建立起了一套完整的工业体系。但同时，我们的城市的服务、老百姓的生活，并没有得到真正的改善。 比如上海到了1970年代、80年代，人均居住面积是全中国最低的，住房非常困难。当然，各个城市都有类似的情况。所以改革开放以后，城市发展的一个重要转变，就是将更多社会资源，包括前面几十年积累的工业生产的成果，拿出适当比例用于改善人民生活。 于是，城市建设就开始提上议事日程。最初主要是改善老百姓的住房条件，建设了许多工人新村。但后来我们发现，仅靠政府的力量很难解决这些问题。改革开放有个非常重要的核心思想，就是要建立社会主义市场经济，其中一个重要方面，就是引入房地产市场。房地产市场在解放之前有过，解放之后相当长一段时间里一度消失。 房地产市场的刺激给城市建设带来了巨大的变化，其背后是资本形成的强大推动力。在这一力量的推动下，城市面貌发生了巨大改变。我们的居住水平大大提高，上海从人均居住面积不到4平方米，提高到如今的几十平方米。这就是我们过去几十年走过的路。 然而，这是一种非常规的发展，这种发展状态并不符合城市自身发展的规律，当时我们是没有办法，不得已才这样。因为不还这个“债”，就意味着人民大众无法从我们社会的进步当中有所获得；城市的进步、经济的发展，失去了它的根本目的。我们提高生产，提高经济，最终目的是要老百姓感到幸福。 快速、大规模地推进城市建设，我们看到了成绩，但也碰到了问题。最大的问题是，城市发展、房地产发展需要空间，需要土地造房子，于是大量的城市开始快速膨胀，大量的农业用地转化为城市建设用地。同时，我们的城市建设也意味着巨大资源的消耗和经济投入，它对原有的自然生态环境带来极大的冲击。
2026年5月24日，广西南宁，南宁市鸡村城中村改造项目施工现场。视觉中国 城市里面楼越来越高，房子越来越密，但是我们的活动空间越来越少。很多老百姓怀念的少年时代的那种烟火气，慢慢离我们远去了，乡愁越来越淡。在城市的大发展、大改造过程中，很多不应该消失的历史面貌消失了。 我们国家的最高决策层开始认识到这些问题，及时转型。所谓转型，就是把城市快速的、大规模的建设速度降下来。早年通过大发展，我们城市的空间、我们的生活空间已经大大改善。但是，这种改善更多体现在量上面，而不是体现在质上面。我们房子变大了，服务是不是更好了？居住环境是不是更好了？城市公共空间是不是足够发展了？在这些方面，一些地方仍有很大差距。 在城市快速发展的过程中，我们关注到，公共服务、公共基础设施、公共教育、医疗卫生和文化建设更多是从宏观层面进行考虑，老百姓日常生活所需要的身边的空间反而被忽略了。 所以，这个时候我们就要及时转变思想观念。我们还要发展，我们现在的发展并没有到头，但我们的精力应该更多集中在提高质量上，而不是增加数量，这就是党的二十大提出的“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。 当然，“高质量”的内涵非常广，除了增加数量、提高品质，还要考虑到老百姓的需求，老百姓的获得感。同时，在城市不断更新的过程中，我们还要更加关注历史文化保护，不能让历史文化消失。 今天的上海，既有陆家嘴这样的高楼大厦，也有外滩这样的历史建筑群。上海有很多老建筑，老百姓随着日常生活水平的提高，搬离了原来破旧的居住空间，我们没有把它拆掉，而是经过改造，让它的历史文化价值充分发挥出来。比如说新天地、张园，都是这样的例子。 所以，当前这个阶段，城市发展不能再一味求快，要防止大拆大建，让城市建设更多地聚焦于城市品质的提高、历史文化的传承和生态环境的改善。 城市更新一直存在，那为什么我们在现阶段尤其要强调这个概念？就是因为我们希望现在的更新不同于前一个阶段，当前城市发展的主题词是“转型”，也就是发展模式的转变。过去我们讲“旧城改造”，从字面上理解，凡是旧的都要改造。“城市更新”则有所不同，它还有一个内涵：城市的发展、变化和改造是持续的，不会中断。今天完成了改造，明天又可能出现新的需求，因此，城市需要不断更新。 如果仍然沿用十年、二十年前的发展模式，每当时代发展、需求提升，发现城市已经不符合新的需要时，就把它拆掉再重建一遍，这既不现实，也不符合人类共同倡导的可持续发展理念。建造一座建筑需要消耗大量资源、占用大量空间，持续的大拆大建也会使城市长期处于不稳定的状态。 城市需求不断变化，城市又不能反复拆建，应该怎么办？这就要求我们缩小更新的尺度、延长更新的时间，不停地，每时每刻地更新，而不是一套建筑使用几十年，变旧以后就全部拆掉，再重新建造一遍。这就是我们所说的“城市更新”。 我个人更喜欢加两个字，将它称之为“有机更新”，就是把城市看作一个有机体。所有的生命体离开了新陈代谢，它的生命就终止了。一个生命还在焕发活力的重要标志，就是它的内部持续不停地有着非常活跃的新陈代谢活动，只是从外部不容易察觉。就像人的身体一样，每天都有旧细胞死亡，也有新细胞产生，变化一直在发生，但我们往往感觉不到。我们希望我们城市也是这样。 城市的新需求，城市品质的提高是不停的，但是它不能表现在拆和建上，而是表现在不断地改善、不断地提升、不断地修补、不断地更新上。所以我们把它叫做有机更新。
2025年9月27日，湖南长沙，历经“城市更新”后的潮宗街历史文化街区。视觉中国 王慧：城市作为一个有机体，作为一个生命体，就像人一样，人老了会生病，城市老了也会“生病”。 伍江：一样的。如果用过去那样大拆大建的方法来对待这个问题，就意味着一旦这个生命体有病了，就把它“杀”掉，然后重新塑造一个新的生命体。而人在造城市的时候，是为了很多的目的，我们要生活、要居住、要生产、要工作、要创造财富。但在这个同时，其实我们在不知不觉当中，还创造了一样非常重要的东西，这就是历史文化。 那我们为什么会有那么多文化遗产？为什么看到历史的宝贝，我们就感到很自豪？我们对城市的归属感，我们民族的自我认同，都是来自于以前历史上沉淀下来的这些东西。所以，如果每次城市只要有新的需求，我们就必须把它消除、消灭，然后用新的来取代，我们当时的需求是满足了，可是我们也没有办法沉淀历史文化了。 所以今天我们在谈城市有机更新的时候，我们并不应该也不能够，更不可能去阻碍城市不停更新的需求，城市需要持续更新。但是，我们不要让老的消失，新的进来，而是要尽可能通过我们的智慧，通过科学技术手段，让这些已经存在的城市空间，已经不再符合我们需求的空间，经过改造，继续符合我们今天的需求，甚至于符合明天的需求。这就是我们讲的持续更新。 王慧：我感觉您说的很像做手术，比较激进的方式是做一个大手术，比如说把某个器官割掉。 伍江：看病都是为了延年益寿，但你要知道，城市的生命比人的生命长久得多。一个人可以活几十年，但如果每个城市都只活几十年，几十年之后炸掉再造一个新城市，这个我们很难想象。在城市这么长的生命周期里面，它会不停地出现问题，有需求，有毛病，这就要通过我们人类的智慧来治疗这些病，所以城市更新其实也是在治它的病。 当这个城市病得太重，我们就动手术。我们经常讲过去那种大拆大建是手术式的城市更新，但是这种手段不到万不得已是不会用的。现在我们整个社会稳步发展，这个时候我们就要用更好的办法去治疗这些病。用保守的疗法，能不动手术尽量不动。通过微创，通过吃药，甚至有的时候，其实有些病不要治的，喝杯白开水，多休息休息就好了。 城市也一样。所以我们这些专业人士就应该给城市开药方。但开药方的前提是，你得知道病在哪儿。这就有了城市体检。所谓体检，就是帮城市找毛病。有些病，我们生活在里面的人能感受到，比如房子漏水了，交通堵塞了，什么地方管子爆裂了。 但还有很多病是你感觉不到的，比如管子爆裂之前其实是有预兆的，可是你不知道。如果没有科学技术手段介入，那就只能等它爆。如果有科学技术手段介入，就可以提前发现，及时干预，它就不会爆了。对老百姓来讲，可能都不知道发生了什么，但这个病已经治好了。 所以中央政府一直强调，城市体检是城市更新的前提，“无体检不更新”。比起那种大拆大建的改造，城市更新其实要难得多。 王慧：您提到了城市体检，现在城市体检有一个大的原则，就是“先体检后更新、无体检不更新”。那这个体检由谁来检？检什么？ 伍江：给城市体检一定要专业人士，如果不具备专业知识，很难从一些轻微的问题或迹象中判断建筑是不是真的生病。比如说这个墙体有裂缝，可能就意味着房子出现了重要的结构问题，房子要倒塌了；但也可能根本不是问题，是城市长期沉降所导致的，这个裂缝根本就不会带来危害。这就需要专业人士的判断。
2026年9月20日，哈尔滨，中华巴洛克三期改造项目正抢抓施工窗口期，建筑修缮、道路管网、庭院景观多点同步推进。视觉中国 对于城市更新，我的团队也做了四五年，但还在比较宏观的层面。我们会进一步缩小尺度，比如在上海，我们可以把它分层，既有城市层面的城市更新，也有区一级的城市更新，还有街道一级，甚至到小区，到你自己居住的住宅的更新。随着我们的体系慢慢地介入，会出现大量的需求，这就需要更多的专业人员。 现在很多人说，我们的大建设时代过去了，不需要学建筑了，其实是不对的。如果说，过去学习建筑的人是城市的建设者，或者我们更愿意把自己比成“接生的医生”，把这个城市培育出来，“接生”出来，以后我们这些“医生”可能更多的是看病，看病要分科，这个时候就需要更多的专业人员来帮助我们。 王慧：一个城市很大，体检一次需要多久？成本高吗？ 伍江：城市的复杂程度很高，就像人体一样，是一个巨大的复杂体，存在的问题自然多种多样。因此，在这样一个体系刚刚建立的时候，需要我们花很大的精力和代价。 到现在为止，还没有人敢说，我们的城市体检体系已经完成，我们的指标体系已经完整了，就按这个体系去做就行，目前还需要我们逐步去完善。一旦这个体系建立完善之后，我们的工作量会大幅度下降。就像医院的体检，在正常体检体系没有建立起来之前，你找医生，医生要让你住几天医院，把身体全部检查一遍。但现在我们有了几项重要指标，你到医院可能花一两个小时就能把所有的问题看完。这个时候，粗略的判断就有了；如果真的有什么问题，就进一步体检。 现在上海正在做这个事儿。 王慧：城市体检的细化方案还在探索当中。 伍江：对。你刚才提到城市体检的代价，其实我们今天主要还是在进行整体的系统设计。比如，城市体检究竟需要设置多少指标，这个是有波动的。 最初，我们团队也参与了住建部组织的全国城市体检体系建设，基本按照统一的指标体系开展体检。但后来发现工作量太大，每个人的身体状况都不同，更何况每座城市，不能用同一套指标去衡量。男性和女性不一样，年轻人、老年人和儿童也不一样；对刚刚康复的人和没有患过病的人，体检项目同样不能完全相同。城市也是如此。 这时候就需要分类。我们在分类的过程中发现，自上而下很难真正摸清一座城市的具体需求。所以我们提出，把自上而下由中央政府设定的城市体检指标，尽可能地压缩、简化，保留类似血压、血脂、血糖等最重要的基础指标。在此基础上，各地再根据自身情况，设计一套更加细化、更有针对性的体检指标。 另外，每一个专业人士都有自己的专长，所以城市体检也需要有不同方面专业人士的共同参与。比如设置地下管线，我这个搞城市规划的可能不懂地下的东西，需要请做地下工程的专业人士来做。即使是地下工程，也还要进一步区分：有的是供水管线，有的是电力管线，还有现在越来越多的数据线等。不同管线面临的问题不一样，解决办法也不一样。总之，未来城市体检涉及的专业会越来越细，需要各个领域的专业人士共同为城市“诊断”。 王慧：我们的房地产市场现在进入到一个新的发展阶段，很多房地产从业者或许可以转到这个方向来就业。 伍江：没错，有人说现在房地产没市场了，大家没饭吃了，其实不是这么回事，每一个人都要转型。 中国的建设在过去几十年的快速发展中积累了非常强大的力量，我们的规划、我们的设计、我们的施工、我们的机械、我们的材料都非常发达。现在城市发展速度一下子减缓以后，大家就觉得，“呀，我们怎么办？” 答案其实很简单，大家都要转型。过去，我们更多从事增量型建设；今后，则要把知识和专长更多用到城市维护、城市体检、怎么去给城市治病上。我们积累的专业知识和能力，是可以在这个过程中得到充分发挥的。
2026年9月20日，上海，百年石库门历史建筑群张园东区经过保护性修缮已焕新开放。视觉中国 王慧：如果说一个城市体检完之后，地方政府说现在还没钱，那这次体检是不是就白做了？ 伍江：不会。第一，体检本身也是有选择的，我们人做体检也不可能全部把它检查清楚，我们会先检查一些已经暴露出症状的部分。比如说，你已经知道头疼了，你已经知道关节走路不舒服了，就先针对性地进行体检。 就城市体检而言，体检的结果出来以后，到底用什么办法去治，现在我们这个体系还没有完全建立起来。从专业角度来讲，我们有很多办法治。治病可以很贵，也可以不那么贵，我们现在希望能找到那个不那么贵的办法，更加有效的办法。 把它拆掉，重造一个新的最简单，但是这么做代价太大，我们不希望是这样的结果。我们希望的城市修理的结果，用四个字总结——能修不拆。 王慧：现在很多建设于上世纪80年代的住宅和基础设施进入老化期。有数据显示，2024年我国城乡房龄超30年的建筑占比达35%，预计2040年前后这个数字会攀升至80%。在城市更新的阶段，是不是意味着这些房子大部分不会被拆迁，而是想办法更新？ 伍江：我们现在面临的一个现实问题是，越来越多的房子开始变老。上海有一些石库门建筑，是解放前留下来的，50年代、60年代建成的老公房也逐渐老化，甚至连上世纪90年代购买的商品房，也慢慢变成“老房子”了。 房屋老化是一个必然过程，有些房子是不可能修好的，但从专业角度看，这种情况不会占多数。如果房子真的到了无法修复的程度，那我们就要用动手术的方法把它拆掉重造。但大部分建筑可以通过“介入治疗”和修补措施得到改善。 近30年来建造的房屋，无论是整体物理状况还是结构安全性，都比20世纪50年代建造的砖头砌的“两万户”房子好得多。对前者来说，虽然现在也可能出现漏水等问题，但它更容易被“治疗”好，而不是被换掉。 另一方面，城市中的建筑和基础设施都会逐渐变旧，如果每一样东西一变旧就拆掉重建，那我们的城市永远不会有历史。今天我们讲保护历史文化遗产，有的建筑已有100年、200年，甚至上千年的历史。如果认为建筑30年就旧了，那我们就不可能拥有城市历史和文化。 当然，30年以上的建筑意味着它可能会出问题，这就是为什么住建部最近在提倡30年以上房龄的房子应该成为城市更新关注的对象。但关注它不等于就要拆，也不等于说现在就要更新，而是要求我们开始对它进行体检。刚建成的房屋通常没有太大问题，当然也不排除存在施工质量不佳、偷工减料等情况；在正常情况下，建筑往往是随着使用年限增加，问题逐渐显现。 对房屋和基础设施这些城市硬件来说，往往30年是一个坎。为什么？因为建筑在设计时，通常会设定一个设计寿命。就像家里装修，装修公司可能会告诉你，保修期是15年，超过这个期限就不再承担保证责任。这并不是说15年后装修就一定不能使用，而是承诺在担保期内不会出现重大问题，城市也一样。 现在建筑的设计使用年限一般为50年，但经常有人把它误解成房子只有50年的寿命，其实是不对的。如果建筑只有50年寿命，我们城市永远不会有历史了。 这个年限是说，在这50年里面，它不会出大问题，50年之后就有可能出现大问题，所以你要关注更新了。 王慧：现在我们进入到城市更新这个阶段，也就意味着这些30年房龄的房子大部分都不会被拆掉，而是会被有机更新。 伍江：对，我们不希望它们被拆掉，最好的状况是都不拆，能够通过我们的更新，改善它的使用。 但问题在哪里？为什么现在这个问题变得非常严肃？我刚才提到，我们过去是欠了“债”的，我们在一个特殊的历史背景下面，成立了新中国，建立我们国家，然后改革开放。我们今天看到的城市面貌里面的绝大部分，都是最近这40年里面建起来的，所以我们的城市是在一个很短的时间里面建起来的，不像我们中国古代的城市，或者外国城市，建筑是一点一点形成的。 一点点形成意味着每座建筑之间都有年龄差，这座建筑很需要体检的时候，那一座还没到时间。但中国不一样，中国城市的建筑是大家一起到年龄，因为是同时出生的。所以这个工作量就很大，如果对体检没有预判，不事先想好，那到了大家都出问题、都需要体检的时候，很可能整个社会会支撑不住。
2025年4月16日，江苏南通，如皋市如城街道城南社区，工人在一老旧小区改造现场对居民楼立面进行施工作业。视觉中国 王慧：对于很多现在还住在老房子里的老百姓来讲，他们其实是很渴望拆迁的，毕竟我们以前一讲到拆迁就会想到补偿款、换新房。现在不再大拆大建了，那住在老房子里的老百姓，还有没有“换新房”的机会？ 伍江：不是说每一个老百姓住新房子都一定要政府包办，这个观念一定要改变。 过去政府之所以要包办，老百姓住得太破旧了，靠市场、靠开发商，它们没办法承担起社会福利保障的角色，所以政府要做。但即便是这样，历史事实也证明，政府不可能包办所有问题。中国有一个正确价值导向的政府，坚持党的领导，让房地产市场朝着比较健康的方向发展。将来，这些房子越来越老了，住旧房子的生活品质肯定跟住新房子不一样，我认为，老百姓有权利也有义务给自己改善居住条件。 另一方面，绝大部分老百姓的生活水平在不断提高，当提高到一定的程度，他最好的改善办法是换一个更好的房子。原来的房子不能用了，不能用就要把它炸掉吗？或者再造一个新的房子卖给更需要新房子的人？其实不是的。城市的需求是多层次的，当这个住在旧房子里的人觉得生活水平不好、希望改善的时候，还有很多人认为能给他住这个房子就已经很不错了。 所以，将来我们的观念可能要调整，让这个城市有更多的腾挪机制。一旦你的生活水平需求提高了，你的能力也提高了，你可以在政府的帮助下，或者完全靠自己，就可以搬到一个更好的地方去。这样，城市就形成一个完整的、不同需求台阶的结构。 当然，这不是说城市的底层、比较贫困的人群就没有资格住好建筑。 其实我们今天讲的建筑不好有两个概念，一种是建筑本身变旧了，旧了是很容易把它弄新的。还有一种是这个房子太小了，其实只要你的生活水平足够高，你是可以换成大的。但是也有一些人，不管房子怎么旧，对他来讲都算不错，不管房子怎么便宜，他都买不起。这个时候，城市就需要给底层民众提供一些空间、保障。这就是这些年我们特别强调保障房的原因。 这样一来，就会形成一个很好的循环，不完全是通过修旧变新这样一个螺旋，而是同时通过使用者不停地调整，让这个城市里的人都能够找到符合自己生活需求和符合自己的生活能力的生活空间。 王慧：可是市中心的很多房子再过个几十年都老了，没有新房。 伍江：对。但实际上，我们会发现，今天已经有一部分人——我其实已经属于这个人群——到了一定程度以后，对住房的需求会发生变化。过去我们的居住条件太过破旧，所以总是把住新房子当作美好生活的标志。现在不是这样了，在我看来，新房子和不太新的房子并没有太大的差别，我可能更关注房子的其他方面，比如配套服务、区位以及周边环境。你看，现在有些房子即使很破，只要是学区房，价格也很高。为什么？因为那里有好的学区和教育资源。 所以，将来房屋价值的体现是多元化的，并不完全取决于新旧。当然，这并不是说房子越旧越好，而是说，在它老旧到大部分人都难以承受之前，我们就应该把它修好。修缮过的房子和没有修缮过的房子，当然是不一样的。 王慧：有没有判断标准？什么样的房子还能修？ 伍江：所有的房子都能修。我们现在之所以碰到问题，是因为有相当一批建于20世纪50年代、60年代、70年代和80年代的房子。正如我刚才所说，当时整个社会的发展重心并不在城市建设上，所以我们的建筑有很大的历史亏空。也就是说，我们房子一旦造好，人一旦住进去，从来不修，我们没有一个机制。 其实，一座建筑或者一项基础设施，有没有进行规律性的检查和维修，使用寿命会相差很多倍，而不是只差一点点。我们需要延长它的寿命，就要不停地去维护。所以，相比“修理城市”，我更愿意使用“维护城市”这个说法。修理只是维护的一部分，而且是维护中最基础、最被动的一环，往往是等到实在不行了才去修。如果维护得好，可能根本就不需要修理。 王慧：维护需要投入，这个钱从哪里来？ 伍江：问题就在这里，维护是需要钱的。但是，维护所需的投入，其实比拆除重建少得多，从来没人说家里打扫卫生要比造房子贵吧？ 当然，有一些建筑需要投入较大的维护成本。今天还有很多老房子，例如20世纪40年代建造的石库门、50年代建造的老公房，过去没有得到系统性维护，今天再去维护，就意味着更大的投入。这是一方面。
2025年11月11日，上海，百年顺昌路焕新，依据原有样式，街角建筑保留切角设计。视觉中国 另外一方面，对于一套正常使用的房子，例如有三四十年房龄的商品房，如果我们从现在开始认识到维护的重要性，它就不会那么快变旧，也不会一过50年就让人产生拆除的想法。 我们还要建立相应的机制。比如，我们购买商品房时都会缴纳一笔维修基金，但当初对后续维护成本的预判是不够的。现在恐怕没有哪个商品房小区敢说自己的维修基金是充足的，原因就是我们交的钱太少了。 但你要知道，当年设定这套制度的时候，一个房子可能一平方米只有几千块钱，现在卖到几万、几十万了，如果维修基金仍然按照过去的标准缴纳，显然是不合理的。因此，大家的观念也要转变，应该适当增加在房屋维护方面的投入，不能等到没有钱维护时，再把责任全部转嫁给政府。 当然，另外一方面，在做这个事的时候，政府也有责任，现在应该加大维护这方面的投入。毕竟政府应该承担公共服务，而公共服务也包括让服务对象所使用的空间和设施拥有更长的使用寿命。从更长远的周期来讲，这对于公共投入和政府投入而言也是省钱的，因为维护得好，就意味着长期总体投入降低。 王慧：您提到两个责任方，一方面政府有责任把维护的事情做好，另一方面住在这些房子里面的业主也有责任把自己的房子维护好。那资金就从这两边来吗？ 伍江：不是，这是个三角关系。一方是政府，一方是个人，但如果仅仅是这两方关系的话，我们就丢掉了一个非常重要的经济杠杆，那就是市场。市场力量比政府和个人都大得多，但是市场需要引导，需要我们设计。也就是说，要让不停维护、修缮住房的投入转化为市场回报。 这种回报有没有？有。你花钱请开发商来修房子，开发商完成修缮以后，你就会得益，这个得益怎样回报给开发商？目前还没有形成完善的机制。 过去是怎么回报的？政府把一块土地卖给开发商，让开发商造房子，再以更高的价格出售，从中获得利润。现在，我们不希望再采用这样一种简单的回报方式，而是希望开发商的回报不再那么明显。因为开发商一次获得的收益太多，个人会觉得不舒服，政府也会觉得不合适。但是，开发商的投入又是实实在在的，怎么办？那就要把回报周期拉长。 过去开发商获得回报的速度很快，造一个房子，第二年就能赚钱，甚至房子还没有建好就已经开始赚钱，因为房子可以预售。以后可能不是这样。未来一个开发行为或者一项城市更新行为，整个回报周期可能会从两三年延长到二三十年，甚至五十年、一百年。 这又回到了我刚才讲的城市发展规律，因为城市更新会一直更新下去的。不是说三十年更新好了以后就不更新了。如果这个机制建立起来，它就会不停地运转，不停地轮回。还没等房子坏，就已经检查过了，已经维护过了，房子的生命周期会大大延长。 王慧：就像您说的，以前开发商的盈利模式是非常明显的，而且短周期就可以获得回报。如果把这个周期拉长，对于开发商来说，必须要有一套持续盈利的商业模式，才有继续下去的动力。现在这种盈利模式或商业模式有没有形成？ 伍江：现在还没有完全形成，但是各地都在探索。房地产不是洪水猛兽，但是，过去我们所熟悉的房地产市场是一个更加适应于大拆大建时代的市场。这个模式要改，但是改变需要时间。我不是经济学家，很难判断什么时候会形成新的模式，但我认为，在中国自上而下的推动下，会很快形成一个具有中国特色的、适合于可持续的城市更新的新型房地产模式。这个模式一定要有，离开了市场机制，我不认为完全靠政府，完全靠个人就可以解决一切问题。 王慧：不可否认的是，在过去几十年中，房地产和大规模、快速推进的城市建设，为中国经济增长提供了很大的动力。现在房地产进入新的发展阶段，城市更新有没有可能成为一个新的增长点？ 伍江：当然有。我举个例子，过去在城市开发过程中，开发商更多把自己看成一次性的造房子的人：先与政府谈买一块土地，然后造房子，造完了交给购房者，双方的关系也就结束了。我们的制度、机制也是这样设计的，每一个房地产开发项目都要专门成立一个项目公司，等房子造好了，项目公司就解散了。这就是一种适应一次性开发的模式。 未来的房地产开发可能不再是一次性的，而是终身性的。就像医生一样，过去的医生只负责接生，孩子出生以后，医生跟你就没有关系了。但现在，我们要求医生能够提供终身陪伴。房地产开发商也需要提供终身服务，它的收入不再只是来自卖房，不再是房子卖得越贵，它赚得越多。而是逐渐转变为提供服务，房屋的维护、体检和修理，都由开发商负责。相应的，服务的费用也会逐步收取。
2025年10月21日，四川眉山，参赛选手在成德眉资物业服务技能邀请赛现场进行工程维修实操项目比赛 这样一来，开发商一次性获得高额利润的机会没有了，但通过持续服务获得收入、“天天收钱”的机会也出现了。因此，开发商的经营模式也需要改变。 王慧：开发商通过提供服务，或者通过物业的方式，持续地在这个项目上投入。 伍江：对。过去的开发商等于是妇产医院，将来开发商可能就是综合医院，甚至于专科医院。 王慧：城市更新中通过市场手段补上的这一部分，能在多大程度上弥补房地产投资下降带来的空缺？ 伍江：现在好像还不够多，但我觉得，这是因为大家还没有真正形成共识。目前全国各地，包括上海在内，已经有很多比较成功的城市更新项目，房地产开发商在其中发挥了很好的作用。 当然，我们要知道，在房地产高速发展的非常时期，房地产开发商的利润率都是百分之几百的，而整个社会的平均利润率能够达到5%至6%就很不错了。只要利润率高于通货膨胀率，就是有利可图的。现在，上海一些做得比较好的城市更新项目，能够保持5%至10%的利润率，这已经很好了。当然，那些仍然希望获得暴利、还想回到过去的开发商，最好不要再做开发商了。 王慧：您有没有注意到最近网上有很多关于物业的讨论，您认为物业出现问题的根本原因在哪里？ 伍江：这个问题非常重要。正如我刚才所说，城市开始转变发展观念以后，无论是城市决策者，还是城市的使用者，也就是每一位老百姓，都要把更多注意力放在如何维护城市、给城市体检和发现问题上。 我们可以打一个比方：一旦发现城市存在问题，就需要请医生来看病。谁每天盯着病人吃药？就是物业管理。大部分人并不具备专业的房屋管理知识，所以需要物业帮助房屋的主人对房屋进行管理，这就是物业。 但是，我们目前面临一个很大的问题，就是物业本身的专业水平不够。我们的物业行业是怎么发展起来的？因为大家需要物业管理，于是许多机构便进入这个行业，甚至很多都是由保安公司转变而来。 实际上，物业管理涉及的科学和技术非常复杂。即便是我，也不敢说自己能够准确判断这个房子究竟有什么问题，更不用说现在的一些物业公司了。因此，我们需要快速地提高整个国家物业管理的专业水平，让物业变成医院的体检部门，成为给每一栋房子看病的医生，帮助每一栋房子保持良好的维护水平。 所以物业的作用，物业的必要性会越来越强。从一个教育工作者的角度来看，我认为需要加强相关人才培养和专业队伍建设。 但另外一方面，从实际的状况来看，我们还需要建立一套市场机制，让更多人愿意从事物业管理工作。比如，我们现在的物业费普遍偏低。 王慧：对，很多可能还是按照二三十年前的标准来交的。 伍江：大家交多了觉得冤枉。我们家就碰到这个问题，平时的维修基金看起来不多也不少，用来粉刷一下墙面也还好，所以房屋的外观一直保持得还不错。但建筑的外观只是建筑质量中很小的一部分。现在首当其冲的是电梯，电梯一坏，换一个就几十万。我这个楼栋的维修基金加在一起才几万，那就说明我们当时做维修基金设计的时候，没有考虑到30年以后的情况。我的房子也快30年了，电梯已经到了需要更换的时候。
2025年11月4日，浙江湖州，工作人员在吴兴区爱山街道龙庭小区电梯间拆除老旧电梯设备视觉中国 王慧：对，未来全国范围内可能需要形成一套新的物业管理制度。 伍江：是的。这正是我们在推进城市体检和城市更新过程中急需建立起来的一套体系。从理念、观念到机制、市场，包括相关技术，都需要完善。 王慧：我们今天谈城市更新，城市更新也不是中国独有的，而是一个全球普遍的现象。世界上很多城市都经历过更新和转型。 伍江：一般来说，一座城市的发展经过一个快速期之后，必然面临建筑和设施逐渐老化的问题，城市更新的需求也一定会随之出现。所以，城市更新是在一座城市经历了较好的发展阶段以后，产生的一种社会需求，谁都逃不掉。 但是每一个国家、每一个城市发展的阶段不一样。中国现阶段亟需城市更新，而一些发达国家的很多城市早就经历过这个阶段。有些比我们早20年，有些甚至早了100年。但是，它们的经验告诉我们，城市更新不会停止，所以今天它们仍在进行城市更新。 还有很多国家与我国所处的发展阶段差不多，它们也意识到了这个问题。当然，还有一些国家没有达到我们的发展阶段。今天，对于那些愿意向中国取经的发展中国家，我们要把经验传递给它们。将来总有一天，全球都会进入城市更新时代。 王慧：很多发展中国家跟中国的城市发展阶段是比较一致的。 伍江：尤其是亚洲国家、东南亚国家，包括南亚，像印度、巴基斯坦、斯里兰卡，也多多少少地开始遇到我们遇到的问题。 王慧：他们对中国城市更新的评价或者是看法是怎样的？ 伍江：大部分是正面的。比如说，最近孟加拉国一些专业界的朋友告诉我，希望中国能够更多地向他们介绍经验。 王慧：您经常到世界各国访问、考察，您被问得比较多的问题是什么？尤其是发展中国家，它们主要希望学习中国哪些方面的经验？ 伍江：以前我经常出国，更多是到发达国家取经，到美国、欧洲学到了很多东西，也带回了很多经验。但最近十几二十年，我更多的是跟一些发展中国家交流，包括非洲国家。 尤其是最近几年，我更多地参与到亚洲建筑师协会的工作，去年又当选了亚洲建筑师协会主席，因此有机会与很多亚洲国家进行交流。中国快速发展的成就有目共睹，他们都很想知道，中国究竟是怎么做到的。其中有几个方面，是他们特别关心的。 第一个问题是，中国在快速建设的过程中，为什么没有严重破坏自然生态环境？我告诉他们，你这话不完全正确。不过，二十年前，我们已经意识到了这个问题。那个时候，北京和上海的污染、雾霾，大家都还记得。城市里的楼越来越多，树越来越少，所以我们下定决心开展生态改造和生态建设。 这并不容易。一般来说，只有当一个社会进入发达阶段，口袋里有钱以后，才愿意在生态环境上加以投入。但十几二十年前，我们还没有那么多钱，但已经意识到这个问题并开始行动。这一点让那些发展中国家的同行非常欣赏。他们也希望在快速发展的过程中，同时把生态环境建设好。 现在大家普遍认为，中国的生态环境已经远远超出了与中国当前经济发展阶段相对应的水平。我说，这就是我们总书记说的“绿水青山就是金山银山”。 他们还关注上海。他们会说，你来自上海，我们每个人都能在网上看到陆家嘴的照片，感到非常惊叹。这不仅仅是标志性建筑。我们知道，马来西亚也有双子塔，其他地方也有高层建筑，但高层建筑只是一个形象。重要的是，这种形象背后是不是意味着你在世界上的影响力越来越大。 陆家嘴是世界金融中心。在建设陆家嘴之前，上海在世界金融中心排名中只能排到十几名、二十名，现在可以进入前三、前五。这背后靠的是什么？靠的是许许多多的陆家嘴，全中国所有的城市都在发力。所以，它不仅仅是一个形象，背后还有功能。 他们还说，在陆家嘴给你们的金融带来快速发展的同时，你们把外滩保护得那么好，在很多国家和地区，可能就把外滩拆掉重建了。中国过去也是这样的，别的不说，就说香港，香港原来也有类似外滩的地方，也有很多漂亮的建筑，结果都被拆光了，过去没有意识到这个问题。
2026年5月16日，上海，北外滩的游客被陆家嘴高楼吸引自拍留念。视觉中国 今天很多国家和地区已经意识到这个问题了。前不久，一位孟加拉国朋友跟我说，达卡有大量滨水空间，与上海很像。当然，现在那里很破、很脏、很乱，但大家也看得到，达卡正在进步。他很担心，如果达卡进入快速发展轨道，楼建起来了，破旧的面貌改善了，历史文化却没有了。他希望达卡能够像上海一样，破旧的面貌消失了，但历史文化没有丢失。我说，我愿意向你们介绍这方面的经验。 他们还会关注很多具体的经验。比如，很多国家都经历过工业化时代，都有很多工业需要转型升级，老旧的工业区和厂房失去了原有用途。在很多国家，这些工业区和厂房会被拆掉，再按照城市新的功能需求，建成新的办公楼、住宅区或者文化设施。 但上海并不完全是这样。上海确实有很多工厂被拆掉，变成了住宅区、文化区；但也有很多工业区，没被拆掉，而是被保留下来，新的功能进去了，新的经济进去了，新的人也进去了。这一点令他们非常羡慕，也希望向我们学习。我有大量这样的例子可以给他们借鉴参考。 王慧：在世界范围内，发达国家的城市更新比发展中国家开始得要早，我们谈到很多发达国家案例的时候，可能一下子就想到美国的铁锈带、德国鲁尔区、汉堡港、伦敦的国王十字区等等，这些都是很有标志性的发达国家的城市更新案例。发达国家的城市往往是先繁荣，后衰败，然后更新转型，其中有的成功了，有的没成功。在这些城市更新案例中，有哪些经验值得我们中国借鉴的？ 伍江：发达国家当然也不是所有城市都做得好。美国有很多城市在经历快速发展以后进入衰落，有的城市甚至宣告破产，因为它已经没有办法继续支撑下去了。 美国有一些城市，我一点都不喜欢。道路宽得不得了，大家都住在郊区，中心城区只有一些高楼。随着城市衰退，高楼里逐渐没人住了，然后社会上各种各样的人住了进去，城市治安开始恶化，大家也就更不愿意去市中心。这是发达国家城市发展过程中的失败案例。但也有一些比较好的城市，比如美国的纽约、波士顿。英国和欧洲的一些城市也不错，它们一开始就没像美国一些城市那样，把楼造得很高、把路修得很宽。 比如巴黎。巴黎是世界发达城市，但基本没有多少高楼。伦敦有高楼，但也没有那么多。在建造高楼的同时，伦敦还保留着大量17世纪、18世纪、19世纪和20世纪初形成的旧尺度的城市空间。伦敦没有特别宽的道路，很多路都很窄，所以它不得不把公共汽车做成双层的。因为道路狭窄，“大通道”车没有办法转弯，只能使用双层车。 但是今天反过来看，你会发现，这恰恰是我们想要的城市空间。从这个角度来讲，西方一些发达国家的部分城市，在早期城市发展和规划方面做得比较好。这也给了我们一个启示，我们应该更多地向这些城市学习。 王慧：要选对学习的目标。 伍江：当然，中国也有自己的特点。比如上海和周边的杭州，相对来说就做得好一些。因为在快速发展的过程中，我们没有把所有道路都变得很宽。上海只造了一条特别宽的马路，就是世纪大道。 上海的优点是道路不宽，但是路网很密，到处都有街巷。我们上下班或者进行其他日常活动时，仍然可以在梧桐树下的街道散步。这就是上海好的地方。所以，中国有做得好的城市，西方发达国家也有做得好的城市，我们都可以向它们学习。 在工业区更新方面，我觉得你刚才提到的伦敦、德国等地都值得我们学习。但除此以外，我们还应该把视线更多地转向距离我们更近的国家，比如日本和新加坡。 为什么？因为我们在审美和文化上更加接近，更容易理解和接受它们的经验。假如在50年前，有人向我们介绍纽约、伦敦，我们很多人可能无法理解这些城市为什么是这样的。你告诉他，伦敦的路不宽，纽约的路也不宽，我们为什么要把路造得这么宽？他可能会认为，道路不宽是这些城市做得不好的地方，我们应该学习它们好的地方。结果反而把人家不好的地方当成好的，把好的地方当成不好的，这就是文化隔阂造成的。而亚洲国家之间的文化隔阂相对小一些。 比如，东京是怎么更新的？大阪是怎么更新的？新加坡是怎么更新的？这些都值得研究。新加坡也有工业区，现在裕廊工业区正在进行城市更新，它的老码头区也改造得非常好。新加坡虽然比上海小很多，但如果撇开面积不谈，它的码头区改造与上海“一江一河”的更新具有很强的相似性。所以我觉得，我们可以多学习这些经验。 我们既要向欧美发达国家学习，也要向亚洲的一些国家学习，甚至非洲有时也有值得我们学习的地方。
当地时间2022年2月17日，新加坡街景视觉中国 王慧：您刚刚提到欧洲，他们好像特别注重城市的更新，城市的维护，包括道路。 伍江：也不能完全这么说。欧洲只是比中国更早意识到，城市发展应该进入一种良性的、持续的城市更新状态。它意识得比较早，所以我们今天所说的“城市更新”这个词，原来也是欧洲人提出来的。 王慧：我们刚刚提到了一些发达国家城市更新的成功案例，当然，您也提到有一些城市的转型并没有成功。您能不能举几个没有成功的案例？这些城市没有成功的原因是什么？我们可以从中吸取哪些经验教训？ 伍江：没有成功的案例很多。总体来讲，没有成功的城市大多集中在美国，以及一些学习、紧跟美国发展模式的城市。当然，不是说美国所有城市都不好，美国也有做得好的城市。 美国的城市发展模式，在20世纪60年代、70年代出现了一个非常强大的趋势，叫作郊区化，大家都愿意搬到郊区居住。美国人把它称为“美国梦”。所谓“美国梦”，就是每个人有一套房、有一辆车、有一个家，同时有收入、有工作。看上去很美好。对于一个贫困国家，或者对于美国的穷人来说，“美国梦”当然很美好。中国人曾经也是这样，希望有一天能够拥有一套房、一辆车和一份安定的工作。但是，当拥有这一切以后，房子再大一点，车子再大一点，这是不对的。人应该有更多其他方面的追求。 在美国当时的趋势下，很多人搬到郊区，城市就变成了单纯上班的地方。当然，美国的经济能量在全世界仍然非常重要，一直影响着全球市场，所以城市里的商业中心发展起来了，也就是Central Business District（CBD），即中央商务区。 CBD发展起来以后开始大量建造高楼。这些高楼白天很好，但是到了晚上全部黑灯瞎火，因为大家都回到郊区居住了。于是，城市中心就可能被一些不法分子和各种不好的力量占据。 另一方面，经济也不可能永远像人们想象的那样始终繁荣。世界上会发生金融危机，也会出现各种市场波动。一旦发生波动，高楼里的公司和办公室就可能关闭。一旦办公楼里的人没有了，就意味着这部分城市空间变成了死角。 这是我们不能学习的地方。如果要让城市始终保持活力，就不能把城市的功能分割得过于彻底。 这就是美国郊区化带来的教训。大部分人搬到郊区以后，他们认为理想的城市应该是居住归居住、工作归工作，所以城市规划一定要进行明确的分区，把各种功能分得清清楚楚，最终就造成了刚才所讲的局面。 从美国的一些例子来看，这种模式非常糟糕。相对来说，纽约、伦敦、巴黎等城市处理得比较好。城市里的工作、生产和生活混合在一起。所以我们今天强调，城市功能应该混合，不要简单地一刀切，要让城市里存在各种各样的生活。 每一位老百姓对幸福的感受都不一样。人希望拥有自由，有自己的工作，但下班以后又能很容易地进入生活状态，而不是下班以后还要坐两个小时的车回到郊区，回到一个并不是自己想要的地方。他最好可以在这里吃饭、上班、工作、交友，这才是一种丰富的生活。但这样的生活，与过去的一些现代城市规划理念是背道而驰的。 我为什么喜欢上海？上海在这一点上做得很好，这座城市的功能相对混合，也比较包容。这正是上海具有吸引力的地方。 王慧：每个城市都有它的气质。您刚刚提到美国的一些经验，如果有些国家刻板地复制美国经验，反而可能不利于自身发展。您之前也提出过一个观点，说在城市更新过程中，更加需要的是“不可推广、不可复制”的经验。 伍江：其实，这句话有一点被误解了，我要特别声明一下。 我的意思是，中国这么大，有些城市走在前面，有些城市需要向走在前面的城市学习。很多情况下，我们是在做一件历史上没有做过的事情。过去我们处在快速发展阶段，不知道原来城市还会进入城市更新这种状态。现在我们知道，城市更新是一种更加长远、更加恒久的常态，但我们还没有足够的经验。 因此，大家都在探索。有些城市走在了前面，走在后面的城市就会想向它们学习。所以，国家一直在推动创造可持续、可复制、可推广的经验。一项经验形成以后，大家都能够学习，当然是好事。 但我要强调的是后半句话，当我们学到这些成功经验的时候，会发现很多经验很难一模一样地照搬。因为每个人都有每个人的气质，每个城市也有不同的地理、自然、历史、文化和人口条件。 所以，在推广可复制、可推广的经验，学习别人总结出来的经验时，也要提醒自己：我们可能需要花更多时间和精力，去寻找那些不可复制、不可推广的经验。这才是我的原意，千万不能掐头去尾，只说一半。 这个观点是我在上海实践中产生的感想。上海的情况非常复杂，各个区也不一样。这个区能够走通的城市更新道路，换到另外一个区可能就很难走通。 所以我说，大家不要在心里过度期待所谓可复制、可推广的经验，而应该想办法探索适合自己的、量身定做的办法。 王慧：在城市更新过程中，还有一个问题：很多老房子、老建筑具有历史价值。我们应该怎样判断一座老房子或老建筑应该拆还是应该保留？有没有相应的标准？ 伍江：这个问题与城市建设中的很多其他问题不太一样。 城市里有些因素应该怎么规划、怎么建设，是该拆除还是该保留，一般大众凭自己的感受就能够作出判断。人们希望城市生活更加方便，希望公交车站离家近一点，希望地铁换乘更加方便，也希望商店的分布更加密集。这些问题，大家都能够凭直觉感受到。 但还有一些东西无法单纯依靠直觉判断，比如历史文化价值。这个问题需要专业判断。我们这些从事城市建设的人，需要发挥这样的作用。当然，对于历史文化价值的判断，不只是城市建设专家可以发言，更多的意见还要来自研究城市文化和历史的专家。他们比普通大众更容易看到隐藏在建筑背后的价值。
2026年9月15日，上海，EKA·天物创意园区由原航海仪器总厂40多栋老厂房改造而成，融合工业遗存与当代美学，汇集餐饮、展览、市集等多元业态。视觉中国 世界文化遗产的判断有三大价值，即历史价值、科学价值和艺术价值。这三个标准具有普遍性，不管这个东西在哪里，也不管它是什么，都可以从这三个方面进行判断。 所谓历史价值，就是这个东西在人类文明发展过程中具有重要的标志性作用。往大了说，它可能是人类文明的标志；往小了说，对一座城市而言，它与这座城市的集体记忆有关。不能让这些东西消失。这就是历史价值。 所谓科学价值，就是这个东西建成时，是不是代表了那个时代最先进的技术。人们建设城市时，都是按照自己所理解的最好方式去建设。因此，一座建筑刚出现时，往往代表着那个时代较好的技术。当然，并不是每一座建筑都能达到这个标准，我们需要把其中最好的挑选出来，因为它们代表了那个时代的最高水平。这就是科学价值。 第三个是艺术价值，也就是它好不好看、漂不漂亮。当然，艺术价值不仅在于漂不漂亮。比外在美感更加重要的，是它能否寄托人的感情、引发人的情感共鸣。这就需要研究，这个东西背后是不是承载着一座城市、一个民族或者一个国家的情感。这些内容，普通人有时也很难作出准确判断，因此同样需要专业力量介入。 一旦把这些价值系统化，我们就能够判断：这座房子虽然破旧，但它可能具有更高的价值。 现在我们尤其要关注那些从直觉上看并不美的东西，因为这些东西更容易被大多数人遗忘。比如工厂，从美学角度来说，现在有人提出“工业美学”，当然可以，也不是不可以。但我总觉得有一点别扭，因为面对一个无法直接感受到工业之美的人，你跟他谈美学是没有用的。他仍然会觉得，建筑都已经锈迹斑斑了，怎么能叫美？ 但是，我们可以告诉他：这不是美学问题，这是城市的记忆。上海离开了工业，就不叫上海。上海曾经撑起中国工业的半壁江山。如果有一天，后人已经不知道上海的工业是什么，这座城市的历史就是有缺陷的。 所以，对上海来说，工业遗产一定要保护好。上海有很多“中国第一”，比如第一个什么厂，这些工业遗产都应该得到保护。 再比如上海的石库门。很多人是在石库门里长大的。石库门越来越破旧，所以大家对它的印象就是：“这么破旧，有什么好的？我恨不得早点搬出去。” 但是，离开了石库门，上海还是上海吗？上海近代的革命活动、文化活动以及其他社会活动，一大半都发生在石库门里。它是上海一百多年以来历史记忆的载体，你能让它消失吗？ 但是，让人继续居住在条件很差的石库门里，也是不道德的。那怎么办？有两种做法。一种是把它修得更好，但修得更好也意味着成本更高。今天还能够住在石库门里，而且住得非常满意的人，一定很有钱，因为他可以把一座破旧的石库门改造成符合现代生活要求的住宅。 这样的人不是没有，但大部分人做不到。那就让老百姓搬到更容易获得的、更好的生活空间里去，比如搬到商品房、新楼里。 原来的石库门经过改造以后，可以更换功能。比如，可以开商店，引入商业功能。新天地就是商业化改造，张园也是商业化改造。当然，不一定全部用于商业，也可以把各种社区公共活动功能和一部分商业功能放进去。 过去我们规划城市、设计建筑时，总是说要根据需求设计一座城市，根据需求设计一座建筑，这很容易理解。但是我认为，到了城市更新时代，这句话要反过来说：我们要根据城市的历史文化价值，为既有空间寻找更加适配的需求。 这就像你没有衣服的时候，我可以根据你的体形量好尺寸，为你设计衣服。但现在衣服已经很多了，就不需要重新做，而是应该从已有的衣服中，挑选最适合自己的，重新进行搭配。城市更新也是这个道理。 王慧：正如您所说，文化对于一座城市非常重要。现在我们在推进城市更新的过程中，也暴露出了一些问题。比如，很多城市都有古镇、老街，但它们看上去都差不多，可以说是“千街一面”，反而失去了原来的特色和自身的文化。 伍江：这其中有两个方面。第一，你说很多古镇、古街看上去差不多，这是对的。因为它们大多形成于相近的年代，又处在相近的文化圈里，所以一定具有相似性。 既然它们看上去非常相似，今天为什么还要保护？因为它们已经越来越少了。虽然现在你看到的这些古镇、古街都差不多，但在十年、二十年前，相似的建筑可能比现在多十倍。如今可能只剩下原来的十分之一，所以愈加宝贵。 第二个方面是，我们在不断将古镇、古街商业化、旅游化。在这个过程中，反而把原本不一样的东西变得一样了。比如，所有小吃街都卖粽子、红烧肉，卖的都是差不多的东西，这也是一个问题。 我昨天在台州谈的就是这个问题。每个地方都要主动挖掘自己的文化特性，比如说，要寻找哪些东西是台州有、上海新场（古镇）没有的，像台州的苔条酥。上海卖上海的东西，台州卖台州的东西，这不就形成差异了吗？
上海新场古镇视觉中国 如果是专业人士，仔细研究这些房子会发现，即便它们具有相似的年代性和地域性，仍然存在差别。比如，我可以非常明确地告诉你，上海的江南水乡与浙江、江苏的不一样，上海浦东的水乡与浦西的也不一样，里面有很多门道。了解这些以后，就会发现所谓“外行看热闹，内行看门道”。如果年轻人和社会大众有更多人愿意去看这些门道，这些地方自身的特点就会被发现。 现在为什么会出现“网红建筑”？因为大家终于找到了兴趣点。放在十年、二十年前，你告诉大家武康大楼很漂亮，很多人可能没有感觉，觉得建筑不就是砖头砌的吗？但今天，人们会觉得这个东西很有意思。专业界已经把大家对建筑的认识调动起来，越来越多的人也发现了它的价值。所以，我认为这个问题也应该从这个角度考虑。 王慧：您之前还提出过一个观点，我印象很深刻。您说城市需要“乱一点”，不能因为追求整洁统一，而失去烟火气。 伍江：我所说的“乱”，并不是乱七八糟，不是脏乱差。我说城市应该“乱一点”，是指城市不要过于整齐、过于整洁。 为什么？因为城市是所有人共同生活的地方，不是一台机器，不可能简单地非黑即白，按照一二三四五排列得整整齐齐。城市里的每个人都有自己的需求，各种不同的需求汇集在一起，势必会使城市空间呈现出一种相对的“乱”。 这种“乱”的背后，如果有良好的城市治理体系，有完善的体检和维护机制，你就不应该怕这个“乱”。 我们为什么怕乱？因为我们担心乱会带来脏、差和不稳定，甚至导致社会治安恶化。这些当然是我们不愿意看到的。但是，这两者之间并没有必然联系。看上去不整齐的地方，不一定治安不好；看上去整整齐齐的地方，也不一定治安就好。 所以，我觉得要转变这个观念。对于大部分普通人来说，一年365天、一天24小时，他们大部分时间不是生活在城市的高楼大厦和标志性建筑面前，而是生活在自己身边的空间里。 这些日常生活空间里，实际上存在着大量的“乱”，而这种“乱”有其合理性。为什么这里要开一家大饼油条店，那里要开一家冷饮店？因为人们有这样的生活需求。如果有一天为了追求整齐，把大饼油条店全部搬到某个地下室，把冷饮店全部搬到某条路上，老百姓就会觉得生活不方便。 所以，城市所谓的“乱”，不是脏乱差，而是与日常生活需求紧密相关的、不那么规则的、不那么有秩序的空间。这才是我们想要的。 城市应该顺应人的这种需求，不能把人们对烟火气的向往消灭掉。 当然，烟火气也有不好的一面，比如油烟太大就不好。但这些问题可以通过管理和协商解决。 我很反对一些城市为了安全、为了避免油烟，一律不允许使用明火，一律不允许做油炸食品。这样做并不好。我们需要通过管理把安全风险降到最低，但不能为了规避安全风险，就一律不允许生火，一律不允许做大饼油条。那样的城市就太没有味道了。我所说的烟火气，就是这个意思。 王慧：我们看到有些地方为了追求美观和整洁，要求所有店铺把招牌换成一样的。 伍江：这就更糟糕了。要知道，美观、整洁与统一、千篇一律不仅不是一回事，甚至是完全相反的。 有哪一段好听的音乐，从头到尾只有一个音符？有哪一幅好看的画，只是一张什么都没有的白纸？所有好的东西，内部都有大量的差异，内容越丰富越好。城市也是一样。 如果把城市的整洁理解为统一，这完全是一种错误的观念。 王慧：所以，有时候看起来有些“乱”，反而可能更有吸引力。 伍江：城市要干净，不能藏污纳垢，这些问题解决以后，城市“乱一点”是好的。 我是在这个意义上说城市“乱一点”好，不是简单地说城市越乱越好。 王慧：这样大家可能会感觉更加放松、更加舒服。 伍江：因为所谓不一样、不统一和多样性，背后体现的是每个人不同的需求。当一座城市里出现各种各样不同的东西，就意味着很多特殊的需求也能得到满足。一座美好的城市，应该让每个人都能在其中得到满足，这才叫好城市。 王慧：这就回到了城市发展的最终目的，是满足人民群众对美好生活的向往。 伍江：对。而且我经常强调，我们今天讲“人民群众”，与几十年前讲“人民群众”还有一点不一样。 以前讲人民群众，更多指的是抽象的人，“人民群众”是一个概念。有人经常开玩笑说：“我不是人民群众。”但其实，每个人都是人民群众。 今天我们讲人民群众，更多地要从抽象的人走向具体的人，从“人人”走向“每一个人”。每一个人都感到幸福，才是真正的幸福。
2026年9月6日，北京，市民在西城区大栅栏地区的姚江胡同共生街区内工作、生活。该街区是北京首个“共生街区”试点胡同。视觉中国 王慧：最后想请伍校长谈谈城市空间和城市形态。工业时代产生了工业社会，现在我们进入人工智能时代，人人都在谈AI。进入人工智能时代以后，我们的社会和城市会变成什么样？ 伍江：这个问题太好了，但我回答不了。为什么？我的想象力有限，也很难想象未来的城市究竟是什么样。但有一点，我最初是研究城市建筑历史的，所以我可以看到过去，可以看到今天以前的城市是怎么形成的。 今天的人和后来的人认为好的空间形态，一定是他那个时代最好的。所谓那个时代最好的，不仅仅是那个时代最漂亮的，更是最适合当时生产行为和生活方式的，是那个年代人生活中最重要的东西。 今天也是一样。像我这个年龄的人，已经知道工业化时代的厂房应该是什么样，高层办公楼应该是什么样，幼儿园、小学、体育馆和大剧院应该是什么样。 但我很难想象，在数字化、虚拟化的时代，城市空间应该是什么样。可这个时代一定会到来。有人说虚拟时代是乱说，不是的，它显然已经在这儿了。 但是，人们怎样才能在虚拟世界和现实世界之间自由转换？这是现在年轻人最想要的。能够让人们自由转换的城市空间究竟是什么样，我现在还不知道。 王慧：在工业时代，CBD非常重要。到了AI时代，CBD是不是也会发生变化？ 伍江：这个问题也非常好。我无法回答未来数字化、网络化、人工智能化和虚拟化时代的城市究竟是什么样，但我知道，今天我们已经习以为常的城市空间必须改变。 怎么改？有一点，就是首先要打破思想上的条条框框。不要把办公楼只理解成办公楼，不要把体育场只理解成体育场，也不要把住宅只理解成住宅，这些空间是可以相互转换的。为什么办公楼不可以变成住宅？为什么住宅不可以变成商店？为什么商店不可以变成体育馆？ 未来的体育馆与今天的体育馆可能不一样。今天的体育馆可能是为奥运会等大型赛事服务的，未来的体育馆可能是年轻人玩滑板、玩极限运动的地方。未来会出现哪些活动，我们现在并不知道。 所以，城市应该为各种可能性提供空间。城市空间作为物理空间是固定的，但发生在里面的活动却可以多种多样。很多未来的活动，我们今天无法预见。所以一定要让现有城市空间能够适应未来尚未出现的活动需求。 既然我们无法描述未来的活动是什么，我们现在唯一能做的，就是打破今天“什么样的空间、什么样的建筑、什么样的街道只能适合某一种用途”的观念。城市里不应该存在只能用于某一种活动的空间，而应该让一种空间可以这样使用，也可以那样使用。 王慧：我们经常会听到，这里是工业用地，那里是住宅用地。 伍江：所以，最近城市规划领域有一项很重要的改革。过去，我们把住宅用地标记为R，把工业用地标记为M，办公等其他用地也都有各自的标识，而且不同性质的用地还对应不同颜色。这是过去的规划方式。 但今天我们越来越意识到：第一，你根本不知道未来可能出现什么功能；第二，你也不知道今天规划的功能将来有没有市场。我们规划了大量住宅用地，开发商可能不来；规划了大量工业用地，开发商却说想在这里建住宅。那怎么办？ 所以现在提出了一种办法，叫作“弹性用地”。一块土地不再预先限定唯一的用途，而是可以兼容多种用途。当然，“都可以”也不等于什么都能做，因为城市毕竟是一个复杂的系统。因此，具体用途需要经过多次专家论证，而不能只根据一张规划图简单决定。 我最近被选为上海市重大行政决策咨询论证专家，总共只有三十多人。为什么政府要请这些专业人士？因为未来城市决策可能更多地从“内容法定”走向“程序法定”。 什么意思？过去是把事情一件件规定好，大家按照规定执行。将来，很多事情可能无法提前规定。那就规定程序，只要经过相应的程序，作出的决定就是合法的。 比如，这个房子能不能用来开大饼油条店？过去的规定可能是住宅不可以开商店，或者商店只能卖衣服，不能卖油条，或者只能开不使用明火的店。将来，我们可能无法预先规定所有情况。这时就需要请更多人共同讨论。
2026年9月11日，湖北武汉，市民在街头享用早餐。视觉中国 当然，参与讨论的不能只有我这样的专家，还要包括利益相关者，也就是与这件事直接相关的人，他们有权参与讨论。大家共同决定这件事，而不是完全通过一份书面规划决定。这是一个很好的思路。所以，未来城市治理中的公众参与会越来越频繁。 王慧：就是从提出需求，到讨论，再到最后决定应该怎么做。 伍江：对。用程序和过程决定一件事应该怎么做，而不是只根据某一种既定原理作出决定。 王慧：最后一个问题。现在很多城市都在吸引人才，尤其是年轻人。您觉得，未来年轻人在评价和选择一座城市时，最看重的会是什么？ 伍江：我现在已经不是年轻人了，很难完全想象年轻人的选择。但我认为，不管是现在的年轻人、过去的年轻人，还是将来的年轻人，他们最看重的可能都是机会。 年轻意味着什么？意味着一个人的一生刚刚走过一小段，后面还有很长的路。当然，年轻人与年轻人也不一样，但对于一个健康向上的年轻人来说，他会对自己的未来充满憧憬。他最关心的问题是，自己有没有实现这些憧憬的可能性。这就是机会。 一座城市如果能够为青年人提供更多机会，就能吸引更多青年人聚集。如果一座城市提供的机会太少，它对青年人的吸引力就会下降。所以，我认为机会可能是最重要的。当然，这里所说的机会包括很多方面，比如追求美好生活的机会、工作的机会、创业的机会、创造发明的机会等等。 王慧：并不是简单地看这里的产业发展得好不好。 伍江：我认为不是。关键是他能不能在这个产业中找到属于自己的角色和机会。如果能够找到，他就愿意来。 但这只是我个人的判断。我也接触过许多年轻学生，现在的年轻人与我们那个年代的年轻人相比，有一个很不一样的地方在于，他们身上抽象的理想色彩越来越少，个性化的追求越来越多。他们越来越关注“我想做什么”“我喜欢什么”“我想过一种我喜欢的生活”。 我们过去可能会说，我想过有钱人的生活，我想过无忧无虑的生活，或者我想过躺平的生活。现在的年轻人更多会说，我想过一种自己真正想要的生活。当然，每个人想要的生活都不一样。所以，城市要为各种不同的生活需求提供空间。 我最近喜欢用一个词，叫作城市的“次文化现象”。 这座城市有几千万人，每个人都不一样，里面存在着各种不同的人群。比如像我这个年龄的人可能无法理解Cosplay，但对一些年轻人来说，那是最幸福的事情。城市是不是应该为他们提供足够的空间？ 我问过一些喜欢Cosplay的小姑娘，她们说现在有一个困难，很多参加Cosplay活动的人从外地来上海，通常星期五下午坐火车过来，有时晚上才到。到上海以后，第一件事就是换装，但上海没有专门供她们换装的地方。她们在哪里换？往往是在星巴克。星巴克也会觉得很烦，因为很多人在里面换装，可能会影响正常经营。 所以，上海为什么不能为她们提供专门的换装空间？这是一个例子。城市里存在各种各样的需求。如果这些需求都能够得到满足，这座城市才是最美好的。 王慧：这样才会是一座生机勃勃的城市。谢谢伍校长。今天通过与您长时间的交流，让我们对城市和城市更新有了更加深入的理解。再次感谢您做客《思路打开》节目。 伍江：我也很愿意与大家交流，谢谢。 |
|
|
 |
 |
| 实用资讯 | |
|
|
| 一周点击热帖 | 更多>> |
| 一周回复热帖 |
| 历史上的今天：回复热帖 |
| 2025: | 中国未来缺的，不一定是高端人才，而可 | |
| 2025: | 美最新研究：如果排除AI数据中心，美国 | |
| 2024: | 关键时刻，伊朗为何上映《长津湖》？ z | |
| 2024: | 一个印度人轻蔑的告诉我“全世界都有大 | |
| 2023: | 金砖国家：领先的石油公司放弃美元，接 | |
| 2023: | 中国领导人见舒默，中美关系再定调，美 | |
| 2022: | 去年新增人口才48万？躺平后就成负480万 | |
| 2022: | 上海又发现一例新冠阳性，是不是又要封 | |
| 2021: | 潮水：白宫公开美驻军台湾，赌习不敢像 | |
| 2021: | 全国首个生态核电建设示范基地落户惠州 | |