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分析师观点:不应过分解读中国政治局会议未提“房住不炒”
送交者:  2021年12月07日07:17:26 于 [世界军事论坛] 发送悄悄话

分析师观点:不应过分解读中国政治局会议未提“房住不炒”

路透北京12月7日 - 尽管中国最新一次中央政治局会议未提“房住不炒”,但分析人士认为也不应对此过分解读,政府房地产调控基本态度不会一百八十度大转弯,亦不会出台任何强刺激举措,“房住不炒”的基调仍在。

资料图片:2017年1月,北京市区的住宅楼。REUTERS/Jason Lee

未来房地产调控政策的确有望进一步放松,但目的更多是防风险、保障合理需求,预计政府可能继续合理放松房贷限制、加快房贷审批、放松开发商获取贷款等;同时保障房建设可能是发力的一个重要方向,有望托底房地产投资。

不过房地产行业“政策底”已现,但“行业底”尚未到来,销售回暖还需时日。

昨日中央政治局会议提出,“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”

以下是分析师要点摘录:

--西南证券地产首席分析师 池天惠:

政治局会议释放较为明确的支持信号。合理住房需求主要是指刚需和改善型的购房需求,这和此前近期中央层面的相关表述是一致的,是对“房住不炒”主基调的延续。但“房住不炒”并不是一贯的打压,“良性循环”的概念首次被提出,是对当前行业“融资受阻-引发房企暴雷风险-购房者担忧影响销售回款-加剧行业流动性危机”恶性循环的一种反馈,是较为明确的利好信号。

随着政策面的逐步打开,行业基本面预计于2022年上半年逐步复苏。

--野村证券首席中国经济学家 陆挺:

12月会议并没有提及“房住不炒”,但对此不应过分解读。这并不是政府房地产调控立场的一百八十度大转弯,中国政府很难会转变立场。

政治局表态会更多采取供给侧调整的方法,比如增加土地和商品房供应等。如果落地,对房地产市场是个正面消息。

--瑞银中国首席经济学家 汪涛:

在政治局会议确认要维稳房地产市场之后,未来几个月预计政策还会进一步放松来缓和房地产下行压力、避免经济硬着陆,但不会出台刺激扭转房地产活动的下行趋势。政府可能维持“房住不炒”的政策基调不变,也不会出台任何强刺激。

在此框架下,政府可能继续合理放松房贷限制、加快房贷审批,放松开发商获取贷款及在岸债券市场融资的限制,放宽部分预售资金的过紧限制,从而改善开发商融资和现金流。部分地方政府可以放松目前限购和限价政策,加快公租房建设。此外,政府还可以提振基建投资,以及放松信贷政策。

--红塔证券分析师 李奇霖、孙永乐:

虽然房地产政策底已经出现,但是从政策底到行业底存在一定的时滞。特别是这一轮政策的边际放松还是很谨慎的,在房地产长效机制下,很难看到传统的来自需求端的刺激。目前对需求端的政策也主要是着眼于刚需用户的信贷。

而要想看到房地产行业出现整体企稳,很重要的一点还是在于要看到销售端的企稳,但从目前房地产的销售行情来看,房地产销售端依旧还没有明显回暖,而且一二三线城市之间的房地产销售出现了明显的分化。一线城市房地产销售整体还是维持着一定的韧性,但是二、三线城市特别是三线城市的房地产销售市场就比较惨淡,同比都出现20%的降幅了。

至少站在当下,依旧认为房地产销售还是较难出现明显的回暖。没有销售回款的支撑,后续房企的资金链最多也就是一个紧平衡的状态,而且三四线城市的房企会更加的艰难。

这也就意味着目前房地产只是迎来了政策底,行业底还没有出现,考虑到明年基数偏高,房地产投资同比增速下行压力会更大。在这样的情况下,房地产对明年经济的拖累可能会更为明显。

--浙商证券宏观李超团队:

预计2022年主要通过两方面政策调整维稳地产投资。一是发力保障房建设,多数核心城市在十三五期间的保障房供应量无法满足十四五期间的新目标,边际来看亟需增加投资规模,发力保障房可能通过公积金或专项债等渠道提供资金支持。

二是放开首套房政策,房产税试点落地后预计将同时配合首套房政策放松,满足人口净流入城市的住房刚需;此外,预计合理的改善性住房按揭需求也将得到有效满足,销售端政策的合理放松将刺激购房需求助力地产投资企稳。

整体看,继续维持2022年房地产投资同比增速5.4%的判断。

--华创证券首席宏观分析师 张瑜:

政治局会议房地产整体表态排序靠中(以前都是靠后、段尾,这次在科技前面)、保障性住房建设放在商品房之前、明确提到要保障农民工工资发放。

表态排序靠中,意味着地产问题当下受到高层重视,对于房地产防风险的相关工作要积极推进,地产带来的信用失速风险是要避免的。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,这一点其实更多的是防风险以及保障合理需求,但并非意味着绝对意义的地产放松。

提示关注明年保障性租赁住房投资的放量,根据已有大中型城市的保障性住房规划披露,2022年有望投资170万套、1.3亿平、近4,000-5,000亿投资,有望拉动地产投资2-4个百分点,可以成为商品房投资以外的边际稳定性力量,也就意味着纯粹的商品房放松或仍将轻易不启动。(完)

整理 乔艳红;审校 张喜良


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