40年来，上海坚定走改革开放之路，城市面貌和市民住房环境今昔两重天。然而在控制房价、提高土地产出率等方面却依然是动力不足，成效难显。

    最为关键的是，城市建成区百年不变的住行格局和运作模式，已经无法适应现代化大都市高层次发展以及市民生活高质量的需要。

    若是再寻根究底，你就会发现：即便是国内城市热推的“土地开发、旧房拆迁货币补偿或置换新房”“土地竞拍最高价中标+开发商建房售房”，还是“共有产权房租售并举”等新政，均已显现出滞后于时代前行脚步的疲态。这是导致城市住宅发展不平衡、宜居建设成本高企以及交通拥堵顽症久治不愈的最重要原因。

    上海在奔小康和实现伟大中国梦的进程中，面临的最艰难和最繁重的任务就是宜居和畅行。若是一味沿袭老的运行模式，就无法走出费财劳民、事倍功半的怪圈和困境。只有从中国国情和上海市情出发，与时俱进，尽快找寻和研发能彻底破解这两大世界性难题的创新方案，才能真正开创城市宜居畅行的新局面。

    如今，新的机遇已经来了。

    最近揭牌的中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，是上海面向未来发展的重要战略空间，在推进全方位高水平开放等重大战略任务中，承担着特殊使命。上海将举全市之力推动新片区高质量发展建设，同时应乘全面深化改革之势，先试先行构建批量开发6000元/平方米宜居房的新模式，让符合时代潮流的城市住行新模式，助推这座未来的卓越全球城市超常规发展和影响力竞争力再上新台阶。

    一、坚持走低投入、高产出、优生态的可持续发展新路

    中国人多可耕地少，上海市寸金寸土，节地型、集约型、生态型和低投入、高产出的开发模式，是新片区唯一可行的崛起之路。

    上海市总面积6340.5平方公里，人口2424万，中心城区平均容积率只有2.0。2018年GDP为3.27万亿元（ 约4808亿美元），人均GDP13.49万元（ 约1.98万美元）、

    相对而言，美国地广人稀，不过城市的集聚优势并未褪色。纽约曼哈顿岛虽然面积仅59平方公里，人口170万，密度为2.88万人/平方公里，中央商务区容积率高达13.6。2016年GDP总量5500亿美元，人均GDP32万美元。

    经济高质量发展和生态高水平保护是城市创新转型的主旋律。一个充满振兴腾飞机遇和希望的城市，若执意走建成区低容积率、人口低密度、土地低产出的僵化之路，就不可能赢得上佳的经济效益。然而，建成区高容积率常常与高建筑密度互为一体，加之人口高密度和土地高产出，均是引发城市膨胀病的重要原因。

    未来的临港新片区若是租房购房困难，或是交通不便、居民生活成本居高不下，那就会必然会丧失对高精尖人才的吸引优势。

    曼哈顿建筑高容积率、人口高密度、土地高产出的发展模式值得我们学习借鉴，然而其高建筑密度、高楼林立、高房价、职住分离、住房短缺、交通拥堵、生态质量不尽人意的前车之鉴，我们应认真记取，并积极探寻一举两全、事半功倍的可行之策。

    上海要想在经济总量、人均GDP等方面奋起直追，就必须要在低成本开发和提高空间资源配置效率、特别是走高容积率和低建筑密度新路等方面取得突破性进展。

    上海市人口分布疏密不匀，虹口（3.52万人/平方公里）、黄浦（3.29万人/平方公里）等区密度显然偏高；浦东新区（0.47万人/平方公里）、嘉定区（0.34万人/平方公里）等则显得偏低。临港新片区建筑容积率应保持在4-6的水平线上，人口密度则以2万人/平方公里为宜，并应确保和谐绿色生态和低建筑密度的开发特色和优势。只有这样，才能真正促进人才聚集、经济振兴，有实力对标纽约、东京、伦敦等国际一流城市。

    二、树立“产城融合、职住平衡、路房合一”新理念

    临港新片区先行启动区域面积119.5平方公里，将成为创新活力迸发的海内外人才聚集高地以及更具国际竞争力的特殊经济功能区。用不了多久，一个人口百万级、经济总量万亿级的现代化新城将在东海之滨崛起。

    作为世界一线城市的上海，有责任率先在临港新片区打造6000元/平方米的高品质民用住宅，为优化城市住行环境和根除房地产市场风险，作出有益贡献和树立示范标杆。

    新片区必须认真总结以往国内各新城区开发的经验和教训，避免走产城分离、职住失衡、街区功能单一的开发老路。即不能再按照“在土地价格的洼地——城市边远地区建房盖楼，以地铁等轨道交通以及多条快速路为纽带，让市民白天进堵城、晚上回睡城”等老思路，来规划新片区的住与行。

    新片区应树立“产城融合、职住平衡、路房合一”开发新理念，街区功能混合，路网密度合理，道路规整有序，其上方不再是空无一物，而将矗立起一排排宽间距、视野开阔、通风和采光条件好、海派历史文化基因健全的绿色庭院式过街楼。也就是说，昔日寸瓦不生的城市道路，将发挥土地费用已经摊销、土地资源复合开发利用以及建房成本极其低廉等独特优势，使容积率从0飙升至5，建筑密度不高于20%，不仅能使广大工薪族就近廉租宜居，同时还能为城市提供大量高品质公共服务用房。

    只有这样，才能正确理顺城市容积率、建筑密度、人口密度、宜居畅行、生态环境等相互关系，将高房价和潮起潮落的单向流交通模式清退出城市，让广大居民生活在一个择业、入学、购物、就医便捷，文化、体育、休闲、娱乐活动丰富多彩以及生态优、房价压力小、交通负荷轻、安全系数和幸福指数高的新环境里，使独立生活圈成为广大市民安居乐业以及收获大量休闲时间的幸福乐园。