普京一发话 莫斯科房价猛跌60%
莫斯科房价曾一度高居世界第二，普京09年在一次政府会议上强调，房价已远远超出民众的购买能力，政府应在房地产建筑业发挥更大作用，普京认为，房价应该 至少让 40%的民众能够负担得起，于是俄罗斯政府采取各种措施降价，制定缓交房贷计划，打击开发商捂盘等行为，据英媒报道称莫斯科房价一年内下跌了近60%。
按 照一些经济学家的说法，俄罗斯是“华盛顿共识”的典型受害者。所谓“华盛顿共识”，是以国有企业私有化、贸易自由化、宏观经济稳定化、严格财政货币纪律为 基础的经济发展模式，亦被称为“休克疗法”。1992年1月，俄罗斯以全面放开价格为起点，推行“华盛顿共识”。这场自由化运动，给俄罗斯带来累累伤痕， 包括给俄罗斯带来了房地产泡沫。特别是进入21世纪，俄罗斯房价迅猛飙升。2000年～2005年间，房价上涨了253%。2006年俄罗斯房价上涨了 53.8%，而首都莫斯科的房价上涨了93.8%。
俄罗斯房价居高不下，让普通俄罗斯人难以承受。有统计表明，艰苦的住房条件已经与酗酒、吸毒一起并列成为导致俄罗斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007 年初，全俄社会舆论研究中心一项社会调查的结果显示，有60%的俄罗斯人表示“急需住宅”。据俄罗斯卫生与社会发展部2007年7月13日提供的资料显 示，俄罗斯人目前的平均月工资水平是500美元，而2006年仅为394.7美元。照这样计算，一个人一生即使不吃不喝恐怕也不够买房。
俄罗斯房价高涨，很大程度上归因于“休克疗法”。当初，俄罗斯的“改革”是比较仓促的，直到进入21世纪，依然没有建立房地产法规体系，使房地产企业和房 地产市场的发育一度较为混乱。为了改变这一局面，俄罗斯国家杜马2005年通过了《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必 须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外， 开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的 房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。
《房地产法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短时期内加剧了房地产的供需矛盾。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并 没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实 施促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，新房供应量下降了近30%。
在住房供求问题严重的情况下，由于市场缺乏规范和监管，存在三种因素，进一步加剧了住房问题：(1)外汇管制放松，导致热钱流入，投机炒房，抬高价格。从 2005年开始，俄罗斯外资流入的速度和规模出现跳跃式增长。2004年每季度资金流入量约为70亿美元，而2005年每季度资金流入量达到180亿美 元。在俄罗斯住房市场上，至少30%的住房交易目的是资本投资，结果导致房价迅速上涨。
开发商垄断市场，抬高房价。在俄罗斯，如果遵照正常程序，开发商从开始办理手续批文到拿到施工许可至少要花费3年半;接下来，接通电、水、气、热也得一两 年;开发商大都依赖银行贷款，如果楼盘迟迟不竣工，高额利息和其他费用就被转嫁给购房者;再加上建筑材料价格涨价和通货膨胀，购房者都要一并埋单。
土地分配不合理。在2005年10月1日之前，莫斯科从未进行了建房用地公开招标活动，结果出现地方垄断现象，许多建房用地被与权力机构关系密切的公司获 得。联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫承认，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。
为了住房市场的健康发展，并使“居者有其屋”，普京政府开始放弃“华盛顿共识”，转而采用行政手段调控房价。普京和梅德韦杰夫认为，房价应该至少让40% 的民众能够负担得起;为有效抑制房价上涨，有关部门应努力增加住房供应量，并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。如果住房市场 能够实现供求平衡，房价就可以回落到相对合理的水平。
俄罗斯地区开发部长亚科夫列夫指出，国家还要优先解决30岁以下年轻夫妇住房问题，重点是全面推行购房抵押贷款，特别是首付问题。现在，首付抵押贷款的 10% 由国家预算出，30%由市政和地区预算解决，贷款期限为20-27年，其余由购房户筹借。目前，地区住房平均售价约为每平方米1.4万卢布(1美元约合 28卢布)，月收入超过1.5万卢布的家庭可以申请住房贷款，每月需要偿还的本金和利息负担约为3000卢布。
严查垄断和腐败，打压房价。俄罗斯联邦政府认为房价增长过快是一种很不正常的现象。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价，但房地产开发商却 不理睬这种没有法律作用的“忠告”。为此，2006年，俄罗斯联邦总检察长柴卡下令调查高房价。总检察院的一名发言人说，检察官们认为房价“明显过高”， 怀疑开发商联手操控市场价格。在联邦总检察院网站上，柴卡发表了一份声明。声明说：“鉴于联手操控价格的做法可能存在，总检察长已经委托联邦反垄断局组织 一项调查，以判断房地产开发商在为房产定价时是否遵守反垄断法的规定。”他们质疑那些标价每平米500美元的商房建筑用地,为什么到开发商手中成了 2500美元。俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。
由于政府加大住房供应，打击开发商捂盘等行为，加上全球性金融危机的影响，俄罗斯房地产市场开始降温。据《俄罗斯报》2008年10月的报道，在莫斯科， 花上14.5万至15万美元就可购得一套一居室的住房，19万美元至20万美元能买到一套两居室的住房，23万美元则能购买一套三居室的住房。英国《泰晤 士报》2009年8月的报道则表示，由于需求大幅下滑，莫斯科房价一年内下跌了近60%，许多房产项目现在都陷入停顿。(来源：发展论坛)
普京要求政府平抑房价的启示
俄罗斯总理普京近日说，房价上涨过快远超出了民众的购买能力，政府应在房地产建筑业发挥更大作用，以让普通俄罗斯人能买到便宜住宅。政府现在是住房市场的主角，这意味着政府能在影响价格和供应等方面表现更积极，能刺激经济房和单体住宅等发展。
据俄罗斯统计局公布的2007年度数据，相比2001年，莫斯科人的平均月工资上涨了3倍，而同期物价上涨幅度则不到1倍。另据最新统计数据，2009年 1 ——5月俄罗斯全国平均月收入为16979.8卢布，较去年同期增长12.5%。可以看到，俄罗斯民众是普遍受惠于此轮经济增长周期的。当然，由于一些历 史遗留及深层次经济结构问题，俄罗斯政府及民众依然面临着一些老大难课题，比如居高不下的生活成本、以莫斯科为代表的城市房价高企等问题。任职俄罗斯总理 以来，无论是在宏观经济领域，还是涉及民生的诸多基础性公共领域，普京除了展示他一以贯之的犀利“铁腕”领导风格，另一个明显施政姿态变化则是，离底层民 生民意靠得更近了。
这绝不仅是一时权宜迎合公众的政治姿态，以此次旗帜鲜明地要求政府平抑房价为例，除了立场分明、措词强硬的决策方向宣示，普京还极罕见地直接亮出了自己的 价格调控“底牌”：适合大众居住的经济型住房（莫斯科地区）每平方米价格不应超过3万卢布(约合950美元)，而房价应该至少让40%的民众能够负担得 起。一国政府首脑直接对某城市的房价标准亮牌喊话，这在我们的传统思维中几乎是不可想象和无法理解的：一国政府首脑有必要如此“事无巨细”吗？如此不给自 己、同时也不给地方政府留情面留余地的明白宣示是否多少欠缺点“政治理性”、“政治智慧”？它是否还有行政长官意志对市场经济游戏规则的过度“干预”之 嫌？在谨守套路格局的政治家看来，普京的从政施政表现或许并非完美无瑕，但问题是，在俄罗斯这样一个有着特殊政治历史传统、经济体制和结构性问题甚为复杂 微妙，而民生民意诉求又是如此强烈充沛的现实背景下，普京的施政路径、经济政策主攻方向之果断抉择，难道不是基于起码的政治责任伦理与政治良知吗？在一个 襟怀民意的政治家的责任版图上，有什么比事关民众基础性生活品质改善的民生诉求更具价值权重？在高企得让民生不得不仰视的生存、生活成本压力面前，施政者 呼应民意的鲜明、决绝姿态，往往会达到意想不到的纠校效果。
华美、庞大却让民生喘息的楼市异象、城市“迷局”，显然不是城市发展的意义终局。城市建设发展的终极意义是什么？除了似乎是双刃剑的经济价值体现，人本价 值、文化价值、生态价值等绿色价值信条是否尤应被优先考量？铁腕的普京认识到了这一点，他及时表达了自己应该表达的立场；莫斯科市政府终亦识得大体，迅速 承揽了自己理应承揽的责任义务。而这，能让同样受困于楼市“诡局”、城市发展迷局的我们，有所启示、有所收获吗？ |
