住房市場持續萎靡，令兩大住房抵押貸款融資巨頭——房地美和房利美的經營難有起色。最新財報顯示，兩家公司在三季度延續了虧損狀態，並雙雙再次向美國政 府伸手求援。至此，“兩房”累計接受的政府救助貸款已經超過1,500億美元，而據權威機構預計，納稅人為救助和改革“兩房”所支付的最終成本可能高達 6,850億美元。

分析人士認為，在全美就業率與住房市場難以迅速恢復的條件下，“兩房”未來仍將面臨嚴峻挑戰。而在一向不滿民主黨大手筆救助“兩房”舉動的共和黨贏得國會 中期選舉勝利後，“兩房”未來恐更是凶多吉少。

“兩房”持續失血

房地美11月3日發布的財報顯示，該公司第三季度淨虧損25億美元，加上支付給財政部的16億美元股息，當季共虧損41億美元，合每股虧損1.25美元， 較去年同期67億美元的虧損有所收窄。至此，房地美已經連續五個季度虧損。

與房地美堪稱“難兄難弟”的房利美亦於兩日後發布財報。報告顯示，房利美第三季度虧損34.6億美元，其中包括向美國財政部支付的21億美元股息。這一表 現較去年同期虧損198億美元的業績已經大為好轉，但這仍是房利美連續第十三個季度出現虧損。

在發布三季報的同時，房地美和房利美還分別向財政部申請1億美元和25億美元的救助貸款，而此前，“兩房”累計獲得的政府救助貸款已經超過1,500億美 元。在金融危機最為嚴重的2008年9月，持續負債的兩家機構被政府接管。今年6月份，兩家機構宣布從紐約證券交易所摘牌退市。

現如今，“國有化”的“兩房”不但要盡力改善運營狀況、為住房抵押貸款損失“止血”，同時還要向財政部支付10%的高額股息。自接受救助至今，房利美已累 計向美國財政部支付總額為81億美元的股息，房地美支付65億美元。FTN金融集團機構債券研究部主管沃戈爾指出：“雖然房地美面臨着許多挑戰，但其淨利 潤所面臨的最大挑戰將是股息。”

止贖風波加劇壓力

房利美表示，第三季度出現虧損的主要原因在於，由於一些抵押貸款服務機構的文書工作失誤，其不得不暫停某些州抵押貸款止贖的處理，造成公司成本增加。該公 司在向政府提交的報告中稱，“預計暫停對抵押貸款止贖的處理將導致更高不良貸款率、更長止贖時間以及更高止贖費用。”

另有數據顯示，截至9月底，房利美持有近16.7萬處房產，幾乎是年初時的兩倍。該公司表示，由於業主贖回期的延長以及房產在等待修補等原因，其所持有的無法售出的房產數量正在增加，而無法迅速售出這部分房產將給公司帶來更高的持有成本。

房地美也表示，由於住房價格疲弱、失業率居高不下、許多州的止贖時間推後以及抵押貸款服務商面臨處理大量問題貸款的挑戰等，該公司持有或擔保的過期90天 以上尚未償還的貸款量“仍舊處於較高水平”。截至9月30日，房地美資產負債表中的不良單戶型貸款總量為1,127億美元，高於去年同期的859億美元。

今年4月份，由於購房減稅等優惠政策到期，全美住房銷量大幅下滑，市場曾預想的“暖春”沒能出現。如今，對問題抵押貸款處理的延遲恐將令住房市場再度後退。分析人士認為，如果就業增長與住房價格仍不恢復，“兩房”將在降低抵押貸款損失方面將面臨更嚴峻 的形勢。由於“兩房”回收的是房屋而非現金，如果這些房屋無法及時出手，將增加公司的持有成本，止贖程序越延遲，給公司帶來的成本就越高。

最昂貴的救助

財政部此前預計，納稅人為救助“兩房”付出的成本最終可能達到2,590億美元，而美國國會預算局去年公布的數字顯示，援助“兩房”將在未來10年內花費 3,890億美元。不過，官方的預估較市場研究機構仍保守得多。評級機構標準普爾11月4日發布報告稱，政府用於救助並改革“兩房”的總成本最終可能高達 6,850億美元。

標普分析師認為，根據現有狀況，短期內全美住房和抵押貸款市場如果沒有政府的大力介入就無法正常運轉。由於住房市場下滑，“兩房”的虧損還將繼續加深。在 已經花費的救助金以外，政府最終可能還將被迫向兩家公司注入2,800億美元的資金。而除去上述資金，無論政府成立何種形式的新公司來取代“兩房”，都需 要新的啟動資金，預計這筆資金最高將達到4,000億美元。

目前政府尚未就“兩房”改革指出明確方向，但財政部已承諾在2011年1月底公布徹底整頓住房金融體系的計劃。眼下的問題是，共和黨在剛剛結束的國會中期選舉中贏得了眾議 院控制權，而此前其一直“炮轟”民主黨大手筆救助“兩房”的行動。有望出任下一屆眾議院金融服務委員會主席的共和黨議員斯賓塞•巴克斯表示，“兩房”的改 革問題將成為他工作議程中的當務之急。

分析人士預計，兩黨有關住房抵押貸款金融改革計劃的爭辯將成為2011年初奧巴馬政府面臨的頭號難題。而在共和黨的壓力下，“兩房”未來恐凶多吉少。