对 于当前火到爆棚的房地产市场，究竟是回暖还是“回光返照”？政界、学界对此众说纷纭。有人认为“最坏的时刻已经过去”，有人认为“理性回归的进程远未完成 ”。各路专家、学者一再抛出“拐点论”、“泡沫论”，一时间令楼市再次陷入扑朔迷离。人们关心的焦点集中于此：有什麽足够的理由来解释中国楼市仅用两年不 到的时间便从萧条走向繁荣？房地产市场是否又将走入新一轮的“泡沫时代”？

京沪穗深楼市涨声四起

盛 夏7月，房地产行业成为在中国经济领域回暖的“领头羊”，年初楼市的“小阳春”早已升温至如今的“艳阳天”。国家统计局最近发佈的统计数据显示，2009 年1~4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%；商品房销售额7,996亿元，同比增长35.4%。4月份商品房销售额达 2,937亿元，同比增长63.7%。北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场更是急剧升温。

根 据各自官方及民间研究机构统计数据显示，2009年6月，北京全市期房住宅签约总量为14341套，成交面积157.1万平方米，环比5月上涨 4.97%，同比大涨82.22%。上海今年上半年一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年增加70%，接近去年全年907万平方米的成交 量。

广州2009年6月房屋销售网签成 交量约10502套，这是广州连续三个月来成交量破万套。与之毗邻的深圳，同期实现新房成交6982套、二手房成交14386套的销量。尤记去年下半年， 上述城市每日楼市总成交量不过区区数十套，但自进入今年4月份以来，其二手房日成交动辄七八百套乃至千套以上，可谓历经了冰与火的起伏。而在成交量恢复 后，楼市重现涨声一片的躁动。

4~5月 间，北京某楼盘最高涨幅达每平方米5,200元，而6月份整体开盘均价为每平方米14,655元，环比上涨5.2%。上海，6月份商品住宅成交均价约为每 平方米15,600元，呈现自2008年6月以来的最高单月成交均价。深圳则自2009年2月份开始，新房房价连续五个月上扬，6月份新房成交均价已达每 平方米14,200元。至此，笼罩中国楼市长达近两年之久的阴霾终于散去，其发展势态甚至已经超越“回暖”。

楼市遭投资客“劫持”？

“投资客大举入市、刚性需求受阻，这两点无疑是北京、上海、深圳等城市房地产市场目前的最大特徵。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕接受记者採访时表示：“如果说前期的楼市回暖是被压抑的刚性需求稳步释放的结果，那麽现在则是炒房力量对房价有著很大的推动和支撑。”

这 一观点从中原地产的市场监测数据中得到了印证，根据该机构的监测，今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而目前已达到30%左右，投资浪潮已开始席卷 深圳楼市。事实上，越来越多的投资客、投机者开始重出江湖，在一个月的时间裡，各大城市不约而同出现10~20%的投资客，其规模还在不断壮大。与此同 时，“温州炒房团”南下抄底楼市的消息也不时传来。

纵观房地产交易市场，儘管二手房业主返价日益普遍，然而二手房的成交量依然得到良好延续。深圳某房地产开发企业副总裁在其博文中直言：“预计下半年，中国楼市将遭遇投资客的‘劫持’，不可避免的迎来‘红色风暴’式的投资狂潮，再次引爆房价暴涨的疯狂。”

深圳一位投资客在接受记者採访时则形容：“过去的两个月时间，深圳房 价的反弹之猛堪比2007年疯狂。”“稍有不同的是2007年是炒家乾炒，今年还有些‘刚需’去扑火；2007年只有利空，没有利好，政策上不支持大涨， 而今年是政策上支持房市复甦，与2007年是有区别的。”

供职于成都某房地产专业研究机构的张先生告诉记者：“谁也没有料到房价的回升会如此之快。在这场刚性需求、投资客与开发商三者间的暗自博弈中，开发商与投资客短期胜出。”

防“通胀”心理传导机制凸显

不可否认，房价这一轮衝高使不少炒房一族获得了丰厚利润，特别是那些在上半年投资了大户型和豪宅的人。在北京、上海、深圳等房价飙升的地方，买房者的财富故事再次于市场间流传开来。广为流传的故事渲染出一种疯狂的气氛，更加激起人们的投资欲望。

但这一轮的疯狂炒作又与两年前有所不同，如今有相当一部份投资者是出于信贷扩张或将导致通货膨胀的担忧，而将资金投入楼市以求避险。因为与其他投资相比，房地产行业是众所周知抵御通胀的金牌行业。

关 于通货膨胀将给经济发展带来的影响，有人提出了有力证据：越南这五年来被誉为亚洲经济奇迹，但他们做梦也没有想到，去年竟然发生金融危机。这场危机发源于 不可控制的高达25%的通货膨胀。也就是说你赚了100块，什麽事都不用做，就贬值25%。“不知道通货膨胀究竟离我们还有多远，但未雨绸缪总没有错。” 这句描述似乎已成为某些置业者的心理写照。

谈到通胀预期，高海燕告诉记者，目前从中国宏观经济层面来看通胀条件还不明显，但想像中的通胀到来预期已然形成一种恐慌心理。现今入市的投资者，多半属于“防通胀”人群。相比一些投机客的短炒，这部份资金实力强劲，投资期也更长远。

泡沫破灭的隐忧

价 格的上涨，业主的普遍反价，令刚性需求置业者止步而限于观望状态。基于2007年楼市由盛而衰的一场教训，业内不免开始产生对后市的担忧：价格能否继续上 涨，购房需求能否持续？媒体报道也开始关注市场中存在的泡沫风险，向人们发出泡沫即将破裂的警告，更有专家或业内人士质疑当局为何对投机行为放任自流。新 一轮泡沫危机似乎已经出现。

有置业者会 问，“泡沫”究竟为何物？1936年的荷兰，鬱金香的价格甚至超过了宝石，几乎所有人都参与到接近疯狂的投机当中。历史上第一次经济泡沫出现了。历史经验 告诉我们，泡沫不仅会带来巨额利润，也可以让投资者一夜间一贫如洗。疯狂的投机行为掩盖不住其背后存在的周期性规律：泡沫膨胀之后必然会破裂。

那 麽，中国正经历的这一轮房地产投资热潮能否称之为“泡沫”？西方国家通常以“房价收入比”来判断一个房地产市场是否存在泡沫，一般认为房价收入比在4~6 的范围内属于正常。在中国，一线城市如北京、上海、深圳和广州等城市近两年的房价收入比保持在10以上，个别高达14左右。

高海燕就此问题给记者作出的解释为：“如果按照国际通行的房价收入比来衡量，中国一线城市房地产市场必定有严重泡沫，但这条定律却不能作为判断中国楼市泡沫存在与否的标准。因为中国社会贫富悬殊极大的现实，令平均收入标准无法进行科学衡量。”

“从通常意义上讲目前的楼市肯定存在一定程度泡沫。以目前的房价水 平，已令楼市囿于一个极少数人才能参与的市场范围，大多数人丧失了参与市场的能力，房地产已经演变成奢侈品。从社会问题上讲只能说它是不健康的，因为它偏 离了大多数人的需求，是由一个不健康的社会体制带来的一个不健康的经济现象。”

高 海燕称：“2007年的事实证明，本来经过2008年的调整，房地产市场已经在恢复元气，通过市场供需关系的不断调整，通过降价可以让房地产市场进入一个 实质性的理性阶段。中国房地产市场不缺需求，关键是目前的房地产市场只为少数人服务。只要价格适度下降到合理范围内，房地产市场的消费者半径会更大。房地 产市场的问题就是通过价格调整到多大的消费者半径。”

他所担忧的是：在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽鬆的背景下，泡沫很可能会被迅速吹大，继而泡沫的破裂将伴随经济的衰退甚至是萧条。更有业内人士指出，目前已有大量实体经济的避险资金进入楼市的迹象，担心将对下一步经济复甦带来隐患。

扩张政策能否换来经济筑底

温 家宝总理近期在湖南考察时强调，要坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽鬆的货币政策。国务院副总理李克强随后在一次会议上再次强调了上述观点。业内人士 普遍认为，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，因此造成的结果就是国内房价的继续上涨。

目前来看，在投资拉动内需的初期，只有地产板块能够胜任。但众人所关心的是，若在这一轮信贷的高速增长中果然逐渐製造出一个房地产泡沫，它会以怎样的方式来释放？是否存在二次探底的可能？

高 海燕向记者表示，第三季度的宏观经济数据将是一个非常关键的判断依据。“房地产市场的走向和国家宏观经济的走势密切相关，至于众人所关心的下一阶段房地产 市场走向如何，所有分析如果不设置前提都是假的。”他认为，若中国“保8”有望，经济发展数据超出预期，国家或会出台针对房地产市场相对抑制性的政策，反 之如果经济数据不乐观，则很可能会继续目前保大于压的政策。如果是后者，那麽房地产市场的泡沫就会越吹越大。

他 表示，国家採取对房地产行业放鬆的政策，本意并非鼓励大家都去买房，而是要拉升固定投资，进而拉动整个产业链。但他担心如果泡沫被吹大，并不能带来国家所 期望的结果。有经验的行业从业者都明白泡沫终有破灭的一天，这意味著房地产企业对未来楼市走向预期并会太高，也就不会把这一轮行情获得的利润放到下一轮投 资中去。届时，房地产市场或许将面临一个相对更长的调整周期。

高海燕说：“任何问题都是制度和文化的产物，开发商作为一个商业组织，他的行为方式是以体制环节和市场秩序作为前提，而中国的房地产市场正是缺乏合理的常态秩序。”