云乡客
最近这几天，不少人的心被“恒大”和“许家印”这两个关联词所搅动，其频率比钱江潮还密，其潮差也比钱江潮为大。专业或业余的财经评论员专注于这家公司和这个人的跌宕起伏；与这家公司或者这个人有勾联的财金官员细心检视过往行迹，看看可有授人以柄的草蛇灰线；给“恒大”发放了贷款的银行家，所关心的是如何消化这笔烂帐；最惨的是那些被胁迫购买了“恒大理财产品”的基层员工以及贷款购买了“恒大”尚未交付楼房的准业主们，不管那第二只靴子什么时候落地，他们的损失基本上都是无可避免。
当许家印被警方带走，在指定地点接受监视居住的消息被确认之后的第二天，也就是 9 月 28 日，年仅 38 岁，号称“中国巴菲特”的深圳灏四方资产管理有限公司董事长关善祥突然死亡。虽然官方没有公布死亡原因，据金融圈的传闻，他是因为不堪压力跳楼身亡，而他所管理的基金产品也将面临清盘的命运。根据公开资料显示，关善祥名下的基金产品，重仓持有中国房地产和银行股票，尤其是恒大和碧桂园的股票。当房地产价格节节上升的时候，灏四方的基金产品收益确实不错，然而自 2020 年 3 月开始，中国房地产市场走低，灏四方旗下 4 只产品的净值出现大亏损，平均每只产品亏损约 61% 。2021 年恒大集团上空雷声隆隆，关先生初心不改，公开表达他对恒大的信心，并且宣称自己做的是“价值投资”。或许正是由于许家印身陷囹圄，使得关先生感悟到他的“价值投资”已经归零，觉得生无可恋，于是以决绝的方式告别了这个世界。
关先生的个案其实与众多怀有“房地产信仰”的朋友极其相似。在政府土地财政的暗示明示和市场情绪的影响下，很长的一段时间内，国人不知不觉地产生了“房地产信仰”，进而一厢情愿地认为房价只会涨不会跌，任何时间段的价格回调都是抄底的好时机。其实这种想法不无根据，因为每当经济放缓，房地产市场呈现疲态，政府总会适时推出一些优惠政策，鼓励房地产商继续投资，也挑动国民的购房意欲。9 月 12 日广州市的放开限价令就是其中一个例子。官方当初实施“限价令”时候的解释是“为了保障房地产秩序稳定，不允许房企大幅度下跌”，这次广州市取消限价令用的是另一套说法，叫做“有关部门不再提供指导价”。由此这样的说法可以被解释为“可升可降”，一点没毛病。至于南京、沈阳、大连、东莞、佛山、济南、青岛、嘉兴、兰州这 9 座城市，却是纷纷全面取消住房限购令。央行、住建部等部门关于房地产政策的指导意见出台，推出降首付和利率、“认房不认贷”、取消限购等“楼市新政”，与各地方政府近期的行动互为表里，无疑也是为了达到提振市场需求，消化库存的目的。
以上种种行政措施，并没有产生多大的市场效应，部分原因是这些政策只不过是放松了早前限制，降低了买家购房难度，如部分城市开始允许父母用自己的住房公积金帮子女买房。由于国民的“房地产信仰”开始动摇，加上买家对于房地产开发商财务状况的信心不足，对于开发商是否能够如期交付楼房的忧虑，降低了准买家的入市意愿。虽然市面上也有已经建成的现货楼房出售，足以消减买家部分疑虑，但是多处地方国资平台打包出售名下房产的举措，产生了一种“出逃”的氛围，却又促发了“再等等看”的买方市场心理。
如果这一波“楼市新政”不能够催生足够的量能，必将使中国房地产商举步维艰，尤其是那些融资规模较大的开发商，没有销售回款，他们就会面临债务违约的残酷现实。在这样的情况下，有些开发商会采取一些避险措施，为自己及家族成员预留后路，许家印的“技术性离婚”以及在美国申请“破产保护”充分展示了他的避险意图。不过人算不如天算，他的“筋斗云”毕竟翻不出神州大地，他的好日子也许到头了。至于他是否有机会如前“上海首富”周正毅那样，将来在某个日子举办盛大的“X 十寿宴”，就看他的机缘和背后的力量了。
不管许家印的故事将会如何发展，眼下最揪心的应该是那些贷款购置了恒大楼房的买家们。9 月 30 日，网易上有一位作者发布，恒大在非一线城市至少还有 70 多万套房子尚未交付。如果这个数字属实，受影响的将是数百万人。
恒大集团大概率已经成为“昨日的故事”，但是其它房地产开发商的路毕竟还要走下去。由于近期有不少对开发商不利的传闻，人们对于房地产是否会崩盘怀有极大的担忧。作为支撑国民收入总值接近百分之三十的房地产业一旦崩盘，无异于投放了一颗债务核弹。它不仅会对房企和银行产生强大的破坏，还会波及与其相关的周边行业。不过这都不是最惨烈的部分，将要承受可能是灭顶之灾的会是那些还在还贷的家庭。面临金融风险的时候，家庭往往没有足够的对抗能力。尤其是中国家庭负债偏重于房产，因此偿付房贷是家庭的刚性支出，一旦资产贬值必将直接影响家庭开支。作为抵押品的房产价格下降，银行首先就会要求贷款人提高抵押金，如果家庭成员中有人不幸遭逢变故如失业或降薪，那么这个家庭面临的可能是具摧毁性的打击。
这就是“土地财政”这个定时炸弹加上高杠杆发展房地产事业所造成的危如累卵的态势。当经济持续发展的时候，这个危机所蕴含的势能可以被多种能量弱化。一旦经济发展放缓，这个危机爆发的可能性就会增强，如何消弭这个危机就是对政府和企业的大考。
