多倫多地產經紀  李 郡

是什麽推動房子價格一直上漲？過去三十多年的房地產時代，中國房屋價格一直扶搖上升。有人分析其原因時說，這些年國内房價一直保持上升勢頭，其原因有如下幾個方面，其一，是供求關係，之前的長期計劃經濟時代，國家計劃經濟特點是重發展，輕生活。導致民凶》咳笨谇焚~太多，在房地產時代初期，市場房屋需求遠遠大於供給，而且當時，市場上房屋價格也比較低。房屋價格在價值規律作用下，上漲動力較爲强勁；其二是地方政府和開發商利用信息不對稱，誤導型宣傳，抬高房價，從中牟取暴利；最後就是這些年來，央行利用貨幣量化寬鬆政策，不斷稀釋貨幣價值，民袪懥思彝ヘ敭a保值增值，紛紛投值房地產，從而推高房屋價格。

目前來看，中國的房屋數量已經出現明顯過剩，房屋市場供需關係已經發生大逆轉，即供給已經遠遠大於需求。很多城市爛尾樓，閑置樓，和斷供房比比皆是。這種情況下，如果政府想啓動房市，通過貨幣貶值，吸引民型顿Y房子，是實現中國房屋市場軟著路唯一的辦法。但人民幣國際化徹底封死這條路。在人民幣國際化情況下，持有人民幣的不僅僅是國内民校�還有很多國外公司，個人，甚至國家也持有人民幣。在這種情況下，客觀要求人民幣必須有信譽，必須幣值穩定，以便吸引越來越多的國際人士儲蓄人民幣；而不是一旦手裏有人民幣就立刻在國際市場抛售，以換取美元等其它國際貨幣。

人民币国际化最终目的是成为世界各国人民喜闻乐见的保值增值的储蓄货币，而不是在国际贸易中短暂的交易媒介，一旦交易成功，又立刻换成等价美元。如果是这样，人民币国际化一点意义都没有，而且还有害。害处是，中国银行为了保持人民币对其它国际货币汇率稳定，必须动用外汇储备在国际市场不断买入人民币。这样，人民币国际化几乎等于在国际转一圈又回到央行。這樣的國際化一點意義都沒有。反而有害。因爲海外人民幣不好控制。人民幣國際化，如果成功了，意義非常重大，這等於人民幣可以以國際市場的石油和芯片等產品為錨，過去超發的人民幣以國内，國外兩個市場為錨，自然而然化解過去人民幣超發的泡沫化問題。同時，也提升中國的國際形象和影響力。但如果人民幣國際化失敗了！那危害實在是不可估量,很可能會遭遇驚濤駭浪。

有人说，人民币国际化就是用人民币替代美元。这想法實在是荒謬至極。人民币不可能替代美元。当今世界，国际货币也不是只有美元一家。除了美元还有欧元，日元，英镑等国际货币。只不过在国际货币市场，這些國際貨幣占有份额不一样而已，其中美元占有的份額較大而已。所谓人民币国际化，某種意義上講，只不过是增加人民币在国际市场的份额而已。那些鼓吹人民币国际化，就是人民币替代美元的说法简直就是疯了。即便如此，人民幣一旦成为国际货币，那就會时时刻刻在各国众目睽睽之下，這客观要求人民币兑换其它国际货币有一个稳定汇率和國際良好信譽。

人民币替代美元在一个相当长的时期内是不可能的事情。这是因为两国现实实力差距，和历史背景所致。英国是工业革命的开创者，这导致英鎊领导世界一个多世纪；而今天，美国是当之无愧的信息时代的引领者，而且美国在文化艺术，科技发明创造都远远超过世界各国。虽然这些浩如烟海的林林总总的发明创造已经成为过去，但它已经潜移默化沁入世界各国人民的潜意识，即，美国就是先进生产力的代表，美国就是先进文化的代表，美国就是先进社会制度的代表。所以美元理所当然成为世界货币。这个观念不是一朝一夕可以动摇改变的。 

人民幣國際化封死了通過貶值人民幣辦法實現房市軟著路。人民幣國際化客觀要求人民幣對其它國際貨幣匯率穩定。更重要的是，率先在國際市場認同和使用人民幣的國家都是中國的友好朋友，如果人民幣在國際國内市場出現大幅度貶值，不但使過去相信人民幣，相信中國的國外個人，企業，和國家蒙受經濟損失，還可能影響中國與這些友好國家的國家關係。所以，有人説，雖然通過人民幣貶值是實現中國房地產市場軟著路唯一可行辦法。但人民幣國際化徹底封死了這條路。

人民幣國際化面臨諸多問題，第一是“去风险化”，有人説去風險化某種意義上講就是分散风险，即，國際采購商把过去单一依赖中国世界工厂，分为东南亚，南亚，和墨西哥等几个世界工厂。这样也就降低了中国在全球供应链的份额。其結果就是國内实体企業由於沒有訂單，或訂單不足，導致企業倒閉，或外迁。相應大规模產業工人失业，和毕业生找工作难，家庭买房供房难。房屋市场不能通过贬值人民币实现软着路。其结果就是硬着路，就是直接大规模降价，直接导致大批中产家庭破产，负资产化。几十年改革开放积累的个人，家庭，和社会财富，一夜间回零，甚至沦落到负资产，高负债状态。同時，与此相关，金融机构，银行也会由于大量与此相关的呆帐，烂账，坏账。

人民幣國際化面臨諸多問題，第二是美联储連續加息政策。過去一年裏，美聯儲一改过去长期量化宽松政策，连续十多次加息，也对人民币国际化，和国内房地产及其不利。近一年来，美联储将美元隔夜利率上调至5%，处于近二十年来新高。这个利率对其它发展中国家，尤其是中国正在面临的房地产过度过剩时节，令中国左右为难，进退维谷。人民币国际化客观要求人民币也要跟随美联储加息；但中国房地产现状又无法承受人民币跟随美联储加息；面对国内持续低迷的房地产危局，不得已还要降息。这就形成美元和人民币巨大息差。导致海内外争相弃人民币，购美元。人民银行为维护人民币汇率稳定，和国际信誉，必须动用外汇储备在海外托人民币汇率。美元和人民币息差问题是當今人民幣國際化很棘手的問題。

人民幣國際化面臨諸多問題，第三是國内房地產嚴重過剩，和泡沫化問題。很如果不能彻底解决房地产困局。人民币国际化非常难。这就客观要求必须解决制约人民币利率的房地产泡沫问题，而且快速解决比缓慢解决要好。为什么这么说呢？因为一旦房价下降成为一种不可逆转的大趋势，房价长期缓慢的降价会消耗巨量外汇储备。以目前国内一线，和香港房屋价格计算，只要有一小部分业主卖掉房屋，换成美元，就会耗尽所有国家外汇储备。但如果采取快速急剧房屋降价办法，就会避免这种情况发生。从而避免在房市出现明显下降趋势时，由于拖延过长，导致很多人变现房产，换取美元，消耗过多外汇储备。

国家外汇储备面临两大流失，即，内部民众抛售房屋等各种投资产品，变现成美元；外部，由于美元和人民币巨大息差，越来越多的人民币在海外抛售，這客觀需要动用外汇储备买入海内外市场人民币，以确保人民币汇率稳定。据有关信息披露，仅去年一年，就有几十万香港居民变卖房产移居海外，此外，还有上海，深圳等其它城市的一大批家庭移民。这些移民家庭变现房产而流出的外汇量会很快耗尽国内外汇储备的。在離岸市場，動用外匯儲備買進人民幣，來托人民幣對美元和其它國際貨幣匯率也是非常消耗外匯儲備的。

总之，目前中国社會面临的问题有很多，诸如，地方债务问题，南海问题，台海问题，去风险化问题，年轻人就业问题等等令人头痛的各种难题。其中“去风险化”减少中国在全球供应链份额，相应也降低中国出口创汇能力；而人民币国际化和房地产泡沫问题是消耗国家外汇储备的两大因素。其中，房地產嚴重泡沫化是外匯流失的根源，因爲是由於房地產問題制約，所以才產生美元和人民幣息差問題，而息差的存在，是消耗外巨量匯儲備托人民幣匯率的根源。所以，房地產困局非常必须及時正面应对的，不容拖延。因为在经济下行，和房地产泡沫过大的问题必須及時解決，房子該降價就直接降到位，這有利於防止資本逃逸。反之，如果房子泡沫問題长期拖延下去，不但拖累人民币国际化，也会消耗掉巨量外汇储备，以致于国家由於缺乏外匯儲備而无法应付人民币国际化所面临的风险和挑战。所以，有人説，人民幣國際化是壓垮中國房市的最後一顆稻草(本文纯属学术探讨，本人不持任何政治立场，特此声明）。