成也房地产,败也房地产 |
送交者: 2023年05月17日18:45:03 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话 |
|
云乡客 一位精于数据分析的自媒体作者“老蛮”,对于中国房地产的发展与积弊多有评论。2021 年他在文章《戒不掉的房地产—分行业财政收入数据分析》中这样写道: 毫无疑问,房地产行业对我国财政的支撑作用大得令人难以置信。2006 年地产行业所贡献的收入占全口径财政收入的比值还只有 21.7%,远低于当年度制造业的 31.9%。但是到 2010 年,房地产行业就实现了反超,占比提升到了 36.4%,大幅高于制造业的24.6%。 ......到 2019 年,我国财政对房地产的依赖度,提升到了40.3%。而当年度制造业对财政的贡献度只有 20.0%,只相当于房地产的一半。2020 年的数据现在还没发布,不过 2020 全年抗新冠,财政收入整体是下降的,而房地产行业还保持住量价的基本稳定,开发商买地的热情也没有降温。所以 2020 年房地产业的财政贡献度,我估摸着能提升到 45% 左右。 “老蛮”近期的文章甚至说:中国的地产商们在总体上已经出于资不抵债的地步,也就是已经整体破产,现在这个阶段,只是在勉强拖延破产潮的爆发事件而已。 提起房地产行业,在许多国家或地区,都是社会发展的一个硬指标,总是能在一定时期内带动资金的流动,并且促进上下游行业的相应蓬勃发展。然而房地产开发不可能永无止境,当潮水退去,往往也会有一些倒霉蛋深陷漩涡之中不能自拔。 新西兰这个只有约 500 万人的小国度,也曾受益于一波又一波的房地产发展浪潮。 2008 年,奥克兰房价在全球金融危机过后开始复苏,但新西兰其他地区依然保持下滑态势。到了 2013 年,全国房价全面进入上涨模式。这时候入市的买房者,发现他们的房产在一年里上涨了 6.1%。到 2018 年,北岛主要城市的房价中位数已较危机之前上涨了 60%。奥克兰的房价更是翻倍,房价的中位数从 39 万纽币涨到了 85 万纽币。 外来人口增加带来了对房屋的刚性需求,直接推动了房价上涨,房价上涨吸引了更多建筑商投入房地产行业。房地产行业的兴旺提供了更多的工作岗位,各行业的薪资也水涨船高,又带动了社会消费,政府库房逐渐充盈。 三年疫情期间,新西兰的房产市场也受到冲击,主要体现在原材料短缺和价格调涨,造成建筑成本大幅度提高。 2022 年初,由于利率上涨,新西兰的房价就进入了“回调期”迅速下跌。2022 年11月,新西兰全国的房屋均价是 $810,000.00 ,较 2021 年同期的 $925,000.00 下跌约 13%。奥克兰的房屋均价则为 106.5 万元,较去年同期的 130 万为低。同年还出现过房屋售价以低于政府估价成交的新闻。 为了应付近年的通胀趋势,新西兰央行在 2022 年开启了最猛的加息周期,分别在 2月、4月、5月、7月、8月、10月和 11月连番加息,总计加息 400 多个基点。商业银行纷纷跟进央行的加息脚步。同时为了降低贷款违约风险,商业银行对于房贷的审批日趋严谨。以上因素使得新西兰的房产交易在 2023 年首季仍然在低位徘徊。 新西兰房地产市道趋缓,对建筑行业造成直接的冲击。原先用工需求紧张的建筑业出现了开工不足的现象。部分持建筑行业工签的入境人士,到了新西兰无法顺利进入相关行业,面临转换工签或被迫接受低于预期的薪资。 不过,上月末,此地一家房地产估价机构 Corelogic 发表了较为乐观的市场预期。该机构所公布的各种数据显示关键指标较以往有向好的趋势。其首席房地产经济学家 Kelvin Davideson 表示,房屋售价下跌的状况正在放缓,销售量和挂牌上市量等指标开始出现复苏迹象。而卖家的要价预期与最终买家给出的接受价之间的差异也在缩小。 经济学家普遍认同,房地产市场已经完成或者接近完成大部分向下的调整。鉴于利率预计将在近年晚些时候下降,加上净移民人数持续上涨,住房短缺的现象将再次出现。可以预期房地产市场将在今年下半年触底,然后迎来小幅的增长。 广州俏皮话“风水佬呃(诓)你十年八年”,经济学家的预期很快就能见真章。 |
|
|
|
实用资讯 | |
|
|
一周点击热帖 | 更多>> |
|
|
一周回复热帖 |
|
历史上的今天:回复热帖 |
2022: | 美国利用“加速主义”策略对我国进行各 | |
2022: | 抛弃毛泽东思想必然走向绝路 | |
2021: | 越老越糊涂 --马悲鸣看文革的愚蠢 | |
2021: | 突发爆增感染207台湾人的公共卫生意识 | |
2020: | 习主席应该替弱势男人表态 | |
2020: | 中共绝对不能相信,它是残害人民的 | |
2019: | 习近平退位,亲美派上台,或能打破僵局 | |
2019: | 检验金灿荣高论的机会来了 | |
2018: | 世上最奇葩的中医教育 | |
2018: | 中美决定分手?不再需要彼此的时代到来了 | |
|