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2023年中国房市发展展望
送交者:  2023年02月05日13:57:33 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

多伦多地产  Broker 李 郡

 

过去30多年间,伴随中国改革开放,和加入世界贸易组织,特别是中美经贸往来,每年中国从美国获得的近5000亿贸易顺差。中国的房地产业,和城市基础建设发生了翻天覆地的巨大变化。但到了2023年,这一切可能会发生反向反转。这是由于中美关系恶化,和疫情影响等因素都对中国房市有着极其不利的影响。

 

中美关系对国内房地产巨大影响。中美关系应该是中国对外关系最重要的关系。搞好中美友好关系,那国家就会发展顺利,城市就会繁荣;反之,与美国关系搞砸了,那就会出现大量企业倒闭,大批人员失业,和房屋断供。这是因为,中美两国存在着巨大,而且不可替代的发展互补性。中国这四十年的大发展,总体从外部环境来说,就是借助美国的影响力而发展起来的。从加入世界贸易组织,到中美技术合作交流,和中美经贸发展等方方面面,中国从中获益匪浅。有人说,所谓对外开放主要就是美国开放。过去这么多年,中国每年从两国贸易获得的巨额贸易顺差。这些资金为国内城市基础建设,产业升级发展,创造巨量就业机会,和大规模城市化都起了巨大作用。如今,中美关系搞到今天这个样子。有人预测,今后,过去由于改革开放而兴起的沿海城市,可能会随着中美关系的破裂而衰败。中美友好的情况下,美国方面提供给中国的技术,属于技术交流;中美贸易战时,如果有人提高给中国先进技术,那属于侵犯知识产权。所以,不远将来,人们会看到国内大量企业由于中美技术脱钩而倒闭,甚至整个行业处于瘫痪状态。同时,大量工作人员失业,这也会直接导致一大批房屋断供,和房价大幅度降价。

 

俄乌战争走势对国内房地产的影响。目前,在俄罗斯与乌克兰战争情况下,世界又一次面临重新站队,即,一些国家,尤其是欧州大部分国家都选择支持乌克兰;同时,也有少数国家实际支持俄罗斯。这场战争已经快一周年了。如果这场战争不能尽快解决,那对国内的房市也会极其不利。在过去30多年,除了美国,欧洲一些国家对中国的投资和技术进步也起了非常关键作用。如果俄乌战争恶化到一定程度,两个阵营的成员会越来越清晰。到那时,每一个国家都会被迫选择站队时,如果中国选择俄罗斯,之后日子,欧洲先进国家也必然会与中国脱钩。外加,由于日本由于台湾问题与中国发生的不可调和的严重纠纷。那时,中国将面临与整个发达国家体系整体脱钩,重新回到改革开放前的封闭的局面。这种情况下,中国会游离于国际供应链之外。一些外向型经济必将退出历史舞台。也必然会出现实体经济大量外迁,失业率高企,房市大泡沫破裂。一些家庭面临资不抵债,和违约问题。随之而来房地产大萧条。

 

疫情对国内房地产的影响。有人说,这次病毒是谎言和泡沫的克星。病毒所到之处,往日繁忙的街道会变成一片萧条。人为精心编织和维护的资产泡沫也会随之破灭。而且这病毒还蔑视权威,难于驾驭,无法用谎言掩饰。回避和掩盖病毒可能是倍加的恶果。应对这病毒的办法只有通过信息透明,通过科学,通过客观应对办法才有可能解决病毒问题。历史上,数次病毒和细菌大流行,都是在在纠正人间的不平之后,悄无声息地走了。很多人也希望这次疫情能解决房地产巨大泡沫问题。二十多年来,由于过长的经济顺周期,很多物业投资者,已经淡漠了投资风险意识。加之,整个社会都处于高杠杆,高负债,高风险运行状态,国家如此,企业如此,家庭也如此。过去,高杠杆,高负债给国家带来的是高速发展,给社会带来的是欣欣向荣,给投资带来的是高利润,和高回报;那这次疫情之后,高杠杆,高风险,和高负债可能会国家,社会,和一些房屋投资者带来很多麻烦和棘手问题。

 

美联储长期高利率对国内房地产的影响,有人说,这30多年,是量化宽松时代,是房地产时代,是高杠杆,高负债时代。很多人不论主动还是被动都被或早,或晚卷入房市。因为你不买房,央行实行量化宽松,房价走高,纸币贬值。如果买房,就可能造成家庭高负债,高杠杆。一旦房市下行,家庭面临资不抵债的风险。更可怕的是,中国的地方政府财政收入和社会正常运行高度依赖房地产。一旦房地产业出现问题,整个社会都无法正常运行。30年后的今天,国内一些城市的房屋市场已经出现严重过剩,房价已经没有继续上升空间,杠杆已经加到极限,家庭债务已到无可复加的地步。在这种情况下,美联储开始大幅度,快节奏加息。这将对高度依赖房市的家庭,城市,和社会产生重大影响。加息缩表的负面影响是加大投资人的财务负担,也会导致房价,股票价格下降,和家庭财产缩水。这20多年来,由于长期量化宽松政策,和经济顺周期过长。过去相当长一段时期,人们对于房屋市场过于乐观,放松了投资者应有的警惕性。误以为任何时候买房就会挣钱。一些家庭实行高杠杆,高负债地投资房地产。导致一些城市的房市过热,房价过高,泡沫过大。近一年来,美联储连续大幅度多次加息,北美房市已经出现明显冷却,房价也已经回落很多。未来可能还会有“N”次加息,外加缩表。这些措施会对一些高杠杆,高负债投资房市的家庭产生严重财务压力。一旦房价出现大幅度下降,一些商业银行可能会要求房屋投资人补缴房价缩水部分金额。这将会对房屋投资人造成很大麻烦。这非常值得房屋投资人警惕。

 

总之,在2023年,世界正在逆全球化,中国正在与欧美日脱钩。过去,在全球化受益最大的国家中国,正在面临一次重大历史抉择。即,重新回到过去与美国站在一起,和欧洲日本等先进国家一起发展;还是退回到改革开放前的封闭发展的内向型经济。这两个不同方向,对中国国家发展,社会文明进步,和国内房市将起至关重要的作用。如果选择脱离美日欧,那2023年,中国房市将面临大幅度调整。(本文应北美财经中国经济栏目约稿而写,纯属学术探讨,本人不持任何政治立场,特此声明)。

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