多伦多地产 BROKER 李郡

现实情况分析

国家历经30多年的房地产大开发，和城市化。国内大中城市的房屋总量早已发生严重过剩。一些城市出现一片片烂尾楼，鬼街，和空置社区。甚至一些城市开始用拆除新建的大楼以减少过度的房屋存量。即便这样，城市的房屋市场还在一直处于萎缩，价格继续下降。尤其新建楼，出现大幅度价格下降，和成交量严重萎缩。导致很多城市的土地无法成交。过去，一直严重依赖出卖土地的地方财政入不敷出，背负巨额债务。过去，令人羡慕的公务员工资大幅度下降。如果这种现象不能得到有效解决，必将直接影响社会的正常运行。

土地私有化与地方财政

土地私有化是解决地方财政困窘的最有效办法。其实，土地财政也是西方发达国家的地方政府的主要收入来源。不同的是，西方国家地方政府主要是依靠现存的房屋地税。比如北美某一城市，居民的物业地税税率 = 政府的年度预算 / 城镇总体物业价值。这里需要澄清的是，国外都是城乡一体化的。这里所说的城镇总体物业，是指国内城区，和郊外农庄所有的物业和土地。广袤的农业用地和物业的价值也很大。这样，城镇总体物业价值就会比国内的单纯城市内的房屋总值要大很多。分母大意味着城市的居民房屋税率就相对低很多，这样较低的物业税率容易被居民接受，政策也比较好实施。最重要的是城市的税额就会高一些，能基本满足城市财政预算。否则，城市的预算仅仅对城镇居民征收，会导致物业税过高，无法实施。土地私有化，不但可以降低居民物业税率，还可以满足社会正常运行的地方财政预算。

土地私有化与资本市场

全国城乡土地一旦私有化，闲置和荒废的土地会得到充分的重视和利用。盘活后的闲置社会土地资源，和大量失业毕业生结合起来，会创造无法预算的社会价值。近30年的国家城市化，导致很多人力资源向城镇倾入，农村留守的基本都是老弱病残。而农业是第一产业，是基础性产业。对国家稳定和社会安全极其重要。一旦粮食出现问题，那可是一等一的大问题。目前，粮食问题已经越来越突出，越来越令人忧患。有人说，解决粮食问题，关键就是解决土地私有化问题，和土地资本化问题。城里的房子动则几十万，几百万。而农村从农田到农房没有值钱的东西。同一个人选择在城里，和选择在农村，同样奋斗30年，家庭财富会出现天壤之别的差距。目前，国家特别关切粮食生产，号召有能力的人，有知识的人，有专业的人到农村去。但只有国家实施土地私有化，资本化，让这些人能在自己的土地上创造价值，实现自身价值时，农业问题和粮食问题才会得到彻底和根本解决。

土地私有化与货币和GDP

土地私有化会对国家货币国际化更有利。过去20年，各国都随美联储量化宽松。大量超发货币导致通货膨胀。如果国家实行土地私有化，资本化，和商品化，这会巨量增加人民币锚定有价商品。而且土地这一商品是货真价值的生产资料，也是资源性产品。土地私有化，商品化，就是在给人民币充值和保值。有价值的人民币自然会对人民币国际化有利。土地私有化，商品化，和资本化不但有利于盘活境内闲置土地资本，使土地资源得以充分利用，生产出倍加的工农业商品。满足国人的生产生活需求。这还对国家的能源粮食安全起关键作用。进而在目前萎靡的经济环境下，土地私有化会带动一系列经济新的增长点。这对国家GDP继续保持高速增长非常重要。

土地私有化与就业

土地私有化解决目前数以千万计大学生无业可就问题。土地私有化可调动有知识，有文化的大学生从事农业产业。这会促进农业专业化，现代化。目前，由于房地产过剩和疫情影响，很多产业都处于萧条状态。致使很多大学生毕业找不到工作。也听说过，政府号召大学生下乡。但如果不实行土地私有化，那都是瞎忽悠，即便有一些大学生到农村混几年，最终结果不言而喻，前车之鉴摆在那里。80年代，邓先生搞的农村土地承包制极大调动农民生产积极性，农业生产力的到极大提高。但承包制也有其历史局限性，即人们都不愿意对土地长期打算，不愿意实施长期投资。原因很简单，承包有年限，而且不确定，不受法律保护。过多对土地投资，一旦被收回，承包者就会亏了。土地私有化，就是让人们感觉到。这片土地属于个人的，而且受法律保护。这样就可以吸引大学生从事农业产业，在自己的土地上建立美丽家园。在多伦多，当我带新移民到当地农庄看房时，新移民问我，这里的生态环境怎么这么好！我说，这里的一草一木都是有主的，都是受法律保护的。土地一旦私有化，就会受法律保护，就变得神圣了。

土地私有化与农房标准化

前些年，有人说，国家已经建设差不多了。感觉没有什么可以建设的了。因此，大量产能为了找到用武之地，开始实施一带一路，开始开发非洲，中亚，东南亚。由于存在地缘政治，一带一路是一件费力不讨好的事情。不但当地国不满意，抱怨债务过重，而且一些大国更不满意。感觉自己势力范围被侵入。最终，一带一路项目处于进退两难困境。其实，国内有更广袤的土地有待开发。比如，8亿农村就蕴藏着巨大开发潜力。尤其是几亿农家房屋改造。根据国外先进国家成熟的经验。国内应该撤销农村建制，实行城乡一体化。乡下民房实行标准化，而且标准化民宅可以资本化，可以上市。这样，不但改善民居，节省耕地面积。更重要的是，实现城乡一体化后，可以彻底消除城乡差别，改善农村落后面貌，为巨量产能提供有效需求，也会极大促进社会文明和国家进步。

总结

国家目前面临存在诸多困难，如，大中专毕业学生找不到工作，失业率过高，地方政府债务沉重，财务税收锐减，经济发展动力不足等。破解这些难题，如果继续沿袭过去依靠建过多的楼房，高铁，机场，和港口等，已经没有任何效果。而且会继续加重目前的各种问题。人们注意到，每一次国家大发展，都是由思想解放，政策大变革引发。人们说，现在到了中国农业大发展，到了中国农业集约化，产业化，专业化的时代了。国家需要制定相关政策保护，鼓励人们开发农业的积极性。最有力的方法就是土地私有化。环顾当今世界，凡是农业发展就好，生态环境较好的国家的土地都是私有化。当前，国家实施土地私有化，不但解决当前一些农庄土地荒废，和大学生没有工作问题。更重要的是，为当前经济找到新的增长点，一个新的经济大发展的有力引擎。 土地私有化所衍生的众多产业可替代房地产，成为地方政府财税新的来源，成为钢铁，滴水灌溉，农机，和远程教育等行业的发展引擎。所以，土地私有化可做为新的国家经济发展的火车头，带动国家经济大发展；土地私有化可配置闲置生产要素有机结合，生产出更多更好的农副产品。 因此土地私有化是国家大发展，和促进社会文明的必然选择。（本文是受“北美财经”中国经济栏目约稿而写，本人不持任何政治立场，仅为学术探讨,特此声明）。