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对于大多数人来说，房产是一辈子最大的财富。各个国家对房产管理的办法有很大的差异，都可能出现大的问题。最近经常看到天朝烂尾楼的新闻。德国也有烂尾楼，比如斯图加特火车站和柏林飞机场。而且这些年德国房地产大发展，很多资质不够的公司进入房地产开发，连民用建筑也越来越多的烂尾楼。美国的房地产也出现过非常大的问题，比如美国十多年前房地产的次贷危机，造成严重的金融危机，西方国家为了救市搞量化宽松，影响一直持续到现在，房利美和房地美也都还在政府接管之中。

其实烂尾楼并不是最危险的问题，最危险的是房价大幅下跌。要讲清楚这个问题，牵涉到一个概念叫做房产净值（home equity or real property value) ，指的是与房产所有权相对应的房产价值。

某人用自有资金30万全款投资买了一房产，那么如果是房产下跌，他自己房产净值也会变少。最极端的情况是房产跌到一文不值，也就是说他将自己的30万全赔光了，此时他自己的房产净值为零。

如果他自己只出资5万，从银行贷款25万投资买房。此时显然他只拥有房产部分的产权，这部分的房产净值就是5万。但是如果第二年房子降价到只值25万，此时他将房子卖了还银行的贷款（不算银行利息），他也将自己原来的5万全赔光了。所以虽然此时房子的市值是25万，但对他而言房产净值已经为零。如果房子继续降价，第三年的市值为22万，此时即使是他将房子卖掉，还要再拿出来3万才够赔银行的25万贷款，所以虽然现在房子的市值是22万，对他而言房产净值已经变成负3万。换句话说，他第二年就应该将房子卖掉，才能不让自己因为拥有房产的部分产权而变成负资产。

如果计入银行利息与每年还款，房产净值的计算会复杂一些，但道理是一样的。房产净值的计算对银行贷款是非常重要的，因为某人用房产向银行进行抵押贷款，不是根据房产的市值，而是根据与他所拥有的部分产权相对应的价值，也就是他的房产净值。如果贷款员不看他的负债表就按房产的市值贷款，老板马上就会要这个贷款员滚蛋。

总结一下，如果全款投资买房（或者已经还完房贷），房产净值不会出现负值。但是贷款投资买房，房价下跌的时候房产净值就有可能成为负资产，此时有的人就可能“耍赖”停贷断供。所以烂尾楼并不是最危险的问题，最危险的是房价大幅下跌，引发一连串多米诺效应，导致银行大规模的坏账，最终像美国的次贷危机一样导致金融危机和经济衰退。