马黑

从恒大爆雷开启的中国地产危机正在向金融银行业蔓延，最近最引人注目的是烂尾楼引发的业主们拒付银行贷款事件。

媒体报道： “周三（7月13日），彭博社（Bloomberg）引述美國花旗銀行（Citigroup Inc. ）最新公布的中國房地產價格報告稱，中國22個城市共35個房地產項目出現「爛尾」或房價大跌，購房者決定停止支付房貸。”

烂尾楼，就是久久不能完工，买房者不能入住的房子。可买房者没有到手的房子居然也要向银行付房贷？这事从我们的美国生活经验来看，不可理喻。

微信群里与国内老同学们有一场关于国内烂尾楼引发业主拒付房贷的讨论：

草芥：

真是应了那句话: 外面好的做法不学，专去学坏的。

《为什么香港没有烂尾楼》 https://mp.weixin.qq.com/s/pKT33mEt8ag5SCF8umUOhg

马黑：

@草芥 美国情况与香港大致相同，没有烂尾楼。房子买卖成交前，先交定金给Escrow，也就是第三方托管。定金数不是很高，买家如果反悔定金就拿不回来了。接下来买家买房子头款和从银行得到的贷款都进入第三方托管账户，卖家同时完成房产转让给买家的文件，交给第三方托管。第三方托管依据房子买卖合同，确认卖方提交的房产转让文件有效和买方付出的钱款无误后，再把购房款交给卖方，把转让房产有关文件交给买房，房屋买卖交易由此完成。

房子没有到手，不可能把头款和银行贷款就付给了卖方，当然也就不可能有付房贷的事。

和人：

马黑：

@和人 期房=预售房，对吧？

草芥：

房子还没盖，先收买房钱，而且是全款。

和人：

@马黑 习惯上就叫期房，来源于香港的“楼花”，即房屋开发项目获得政府批准（规划许可、动工许可、销售许可），尽管房子刚刚开始建，就开始销售。

草芥：

这是在卖图纸上的房子，先预付20％的款，两年后房子地基打好，交余下的80％，再过两年，才交了房。就是我现在住的[Grin]

这一批房子: 60套独栋别墅、300套洋房，半天售罄[Terror]

视频里靠后的一片楼，烂尾了。

烂尾楼

据我所知, 美国房产交易都是通过第三方托管Escrow一手交钱一手交货。国内这种卖楼花的房屋销售方式，是从香港学来的，但是香港与美国一样，第一，有第三方托管机制, 在香港是律师楼在美国是Escrow。第二，买房者没有拿到房子就没有房贷，不可能没有收到房子就需要付房贷。

烂尾楼的原因有很多，但其中最多的一个原因是资金链断裂，也就是没有钱建房子了。这事非常奇怪。按理说，烂尾楼是已经被买家全额买断的期房。目前买家也就是业主宣布停止向银行支付房贷,说明建商已经收到买家的头款和银行发放给买家的贷款。可建商却因为没有资金建房而造成烂尾，这说明买家付出的买房款已经被挪为它用。国内房地产火热时，各个地产商都在纷纷圈钱圈地，烂尾楼的资金一定是在地产商盲目扩张冲动之下，被挪为其它地产开发项目之用，当银行收紧房贷政策和房地产开始下滑时，烂尾楼的问题就爆雷了。

国内有律师对业主拒付房贷一事做了法律分析，认为买卖房子与银行借贷是两件不同的事，以房子没有到手拒付房贷是违法的。

将我在同学群里的微信讨论转给洛杉矶好友群里去，老朋友启有如下评论：

“马黑，你描述的是对的。在美国买房贷款是抵押贷款，抵押物是房子。而在国内，如果房贷也叫抵押贷款的话，那给银行的抵押物是什么？地产商，土地和地方政府？”

启的这个评论抓住了一个关键点：国内销售期房，银行贷款给买房者的抵押物是什么？如果是房子，房子还没有建好，贷款就发出去了，银行贷款就没有抵押。银行不要抵押就发贷款发出去，这个责任当然应该银行自己负责。

美国的银行在房贷放出去以前，不但要确定房子是真实的存在，还要雇佣专业的地产估价师对房子进行估价，确定抵押物的市场价值。中国的期房销售房子还不存在时，房贷就放发出去了，肯定也就不会有估价师估值一事。

在美国，房子没有盖好，就没有抵押物，买房子的银行贷款就不可能发放出去, 所以国内的烂尾楼现象在美国就不可能发生。

做了一点研究，发现国内实际也有类似香港和美国的规定和机制来防止烂尾楼，问题是没有人把规定当回事。

2003年的央行的121号文件规定：建筑楼栋不封顶，银行不允许发放贷款。

还有一个刚性规定是，房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工程建设。这个预售金监管制度，就是为了确保项目不烂尾而设立的“防火墙”。

但实际情况却是，很多房企的预售金很少或干脆不进监管帐户。所谓的监管制度形同虚设，买房者也不在乎房子不到手就开始付出房贷的负担，都期待楼市的涨幅会大大补回多付的房贷，这在楼市上涨时淹没在水下并不为人所关注，一旦下跌就连个遮羞的裤衩都没有了。