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美国房产税是如何毁灭美国的?
送交者:  2022年06月15日13:05:10 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

  房产税,是很多西方国家通行的一种资产持有税,甚至有全世界普及的趋势。房产税非常牛逼,可以说确实是房价的大杀手,有强大的摧毁能力,比遗产税还要牛逼。

  在开讲美国房产税前,我们先讨论一下产权私有程度到底如何比较

  产权私有程度如何比较

  要比较中美房产的私有程度,就需要讨论产权私有到底是什么概念。

  大多数人对产权私有程度的理解是看这个产权登记在谁名下。这种理解太过简单,因为登记在某人名下,只是一个名,并不是实。

  要判断产权私有程度,要抛弃名义看实质。

  产权是什么呢?


  除了人的身体,人是无法与一个物产生物理上不可分离的连接的,所谓私有,产权实际上指的是人支配物的能力,你支配物的完整性,就是产权的私有程度。

  你买了一台车,这台车登记到你名下,各个国家基本上都允许个人购买车辆,但他们之间的私有程度有区别吗?当然有。

  比如,政府规定你一年只能开一个月,那你的私有程度就受损了,在余下那十一个月中,这台车的产权就被他人所限制,产权并不完整。

  再比如:大家都同样是私有企业,也都要将企业所得的部分利润上交政府作为税收,那税收越高的地方,产权私有的程度就越低。

  再比如:当一块土地全部归政府所有,个人只能听从政府安排去生产拿工分,并根据工分获得由政府决定的产出时,那私有产权就几乎看不见了,因为你支配土地的能力彻底消失了。

  再比如:小产权房为什么没有价值,哪怕他就位于城中心,因为他的产权不完整,最主要的限制就是产权方与其他人的交易受限,不许抵押,不许贷款,法律不承认产权方与他人的交易等等。

  我们评估房产的具体私有程度,就是评估一个人对名下房产的完整的支配能力。它包括使用权、收益权、处置权这三个权利。

  使用权,就是你可以决定这个房产的用途,并在产权边界内随意使用;

  收益权,就是你利用这个房产获得的利益归你所有

  处置权,就是你可以在产权边界内随意处置你的房产,包括出售,拆成毛坯,或赠送他人。

  那对应的评估就要具体评估不同权利的具体情况了。

  总而言之,产权私有程度,是政府干预程度大小的体现,我们需要具体观察中美两国房产在政府干预程度中的区别,这样才能判断出房产私有化程度的高低。

  接下来,我们就来看美国房产税对产权的破坏程度如何

  美国房产税简介

  先讲个故事

  2011年,美国一老头拉菲利花6万美元购买了奥克兰县南菲尔德Southfield )一栋面积1500平方英尺(约合140平米)的房子,并花了更多钱装修房屋,计划将其出租,用租金来资助退休后的生活。

  拉菲利认为自己按时全额缴纳了房产税,但在2012年,他收到通知,少付了2011年496美元的税款。

  他在2013年补缴了这笔税款,但在计算利息时发生了一个错误,这导致他漏缴了8.41美元的利息。

  结果是,奥克兰县当局在2014年没收了这栋房子,并以2.45万美元的价格将其拍卖。扣除罚款、利息和各项收费共285美元后,奥克兰县当局从这次拍卖获得了24,215美元。

  而这一切都是合法的,是不是有点狠啊?

  那什么叫房产税呢?

  房产税指的是对所有持有房屋进行长期征收的一种税收,他一般以房屋的当年评估价为基准,税率一般在评估价的4%以内。

  也就是说,如果你房子值一百万,房产税税率是2%,那你一年就要交2万的税。

  这里需要搞清楚的是,世界通行的房产税是每套都征收,可不是象上海重庆实施的那种人均80平米以上的二套房征收模式。

美国房产税是如何毁灭美国的?

      以上海重庆的家庭来说,三口之家,也得二百四十平米以上才会被征收,这可没几个人能达到这个标准。

  我们来看牛逼格拉斯的美国房产税。

  美国房产税属于地方税种,由各地自行征收,一般在0.25%到3%之间。

  从全美来看,美国房产税税率的中位数为1.31%。这意味着一座价值200万美元房子的主人平均每年要上交的房产税为26200美元。

  价值500万美元的房子每年要交65500美元的房产税,价值1000万美元的房子要交税的税达到31000美元。

  以上皆为小白知识,我就不作详细解说了,重点是

  房产税带来了哪些灾难

  美国1美元房产的故事,在中国流传很久,这个灾难就是房产税的灾难之一。

  美国确实出现过一美元出售的房子,虽然比较破旧,但还是独栋,甚至有前院后院。有人要说了,就算是把房子的砖拆了卖掉,也不止一美元啊!

  首先我们要搞清楚,如果你是买主,你真认为他只有1美元吗?

  每年房产税5000美金,你虽然只付一美元,但你每年还得付5000美元,他的实际价格是多少呢?

  不好意思,你不知道。因为每年的房产税是根据评估价收的。

  而影响评估价的因素很多,比如,城市人口增加会让房价上升,通货膨胀会让房价上升。

  好了,你买房以后,你是希望房价涨还是跌呢?涨了,你的资产升值,但每年要交更多的税,跌了,你税倒是少交了,但你的资产在贬值。

  你是肉疼呢还是心疼呢?

  底特律的破败一点的地区,房价曾低到你不可想象,当年十几二十万美金买入的房子,现在只能卖一美元,痛苦么?我相信美国人的心也是肉长的,也会心疼,也会捶胸顿足。

美国房产税是如何毁灭美国的?

  美国不少无家可归者源于房子被拍卖

  这房子对你来说,还是资产吗?不是了,他是一部割肉机。而且是一部祖传千秋万代的割肉机。

  因为美国政府可不管房子主人是老子还是儿子,只要你房子在,税就是要持续交的。

  在有房产税的情况下,西方国家政府经常会出台一些限制外国人买房的手段

  比如美国,外国人买房,首付一般在40%-50%,如果你买进卖出赚了钱,不好意思,资本利得税25%,如果你长期持有,不好意思,遗产税18%起跳最高55%,且只有6万美元的免税额度,然后每年还要缴房产税。

  如果当地房价大涨,还有可能出台政策不让你买。比如加拿大,澳洲都出现过这样的情况。为什么?

  当地居民受不了啊,大量外国人特别是中国人来买房,房价飞涨,我明年的房产税就得翻个倍,这不是无妄之灾吗?不行,上街,要求政府搞一搞。

  现在你知道美国为什么城市化发展到一定规模就停止了么?

  因为城市规模要是持续扩大,一定会让中心区房价不断上涨,再加美联储持续放水,城市居民是天然有抗拒城市规模扩大的动力的。

  一百年前,美国纽约的繁荣程度就远超世界各地了,但今天的纽约经历了一百多年的发展后,并没有出现与时间对应的繁荣程度的增加。

美国房产税是如何毁灭美国的?

  纽约被迫停用的地铁站

  由于没有出现更大规模的人员聚集,城市基础建设投资的价值就不再增加,纽约地铁破败不堪也就是预料之中的啦。

  而更加严重的灾难就是,房产税机制下,美国人失去了投资房产这一最重要的储蓄手段,40%的美国人不买房,再加上美元法币化,货币储蓄也失去价值,一旦面对风险,就只能集体崩溃。

  2021年疫情来临,美国政府狂印钞,不印不行啊,因为数千万甚至上亿的美国人一无现金储蓄,二无房产储蓄,要是不能工作,他们得饿死在家里!

  这还不算完,还有更厉害的,那就是

  房产税的次生灾难

  房产税让房产的价值不断趋向于零,但这还不是灾难的全部。

  2021年年中,美国推行了延迟驱离的法律,意思是说,在疫情期间,租客不交房租,房东不能赶人,现在有些州将这个政策延迟到2022年年中。

  房东得还按揭贷款,房客却可以不交房租。为什么,没办法呀,没房的房客太多了,他们老家也没房,自己不买房,还没有现金储蓄,你能让他们上大街上去吗?不能吧

  有多少人欠房租呢?3000万!!

  背后对应多少房东呢?吓人不?

  那只能剥夺房东的产权了,于是最惨的就是华人房东了,因为华人喜欢买房,甚至有华人因此而破产,交不起按揭款了,但还得交房产税!!

美国房产税是如何毁灭美国的?

  这些买房者,实际上,被美国政府逼成了廉租房房东,他们的房子实际上是被政府强征了,只不过美国政府不买单。

  美国房东为了让租客走,甚至和租客谈判,并愿意免掉以往所有欠款并支付一笔钱,以让这个瘟神早点离开。因为不让他走,房东就得破产了!当这样的房东可真会委屈死了!

  你以为这就不是强拆了吗?其实都是强拆的一种,且是史上最大规模的强拆活动。上千万的房

  你若以为这只是疫情的特殊政策,那你还是高估了美国政府。

  因为没房的人多,美国政府又不象新加坡香港这样搞廉租房和经济适用房,那怎么办呢?因为这是公有制住房,有损美国自由市场的形象,那怎么办呢?

  管制房租啊!!

  1946年,旧金山开始实施房租管制,房租管制管的只是租,但是对房屋的买卖并没有管制,所以由于价格管制,房东就不愿意把房子租出去了,但是他们挺愿意把房子给卖出去,因为资产被限价了,那资产的价值就缩水了,当然要卖。

  2012年的时候,纽约发生过这么一个案子,一个房东,他的名字叫詹姆士·哈门(Mr. James D. Harmon Jr. )。他自己有一幢楼,自己住一层,楼上几层都租出去了。而楼上的租客,由于受到房租管制的保护,他们交的租金,只是市场租金的60%左右。

  因为纽约有一个规定,一旦你房子租出去了,就不能随便涨价,而同时你也不能够把房客赶走,不仅不能够把房客赶走,而且这位房客如果有亲戚跟他住了两年以上的话,那么哪怕这位房客去世了,他的亲戚也可以继承继续居住的权利。

  房东打官司到最高法院,法院不受理,最后不了了之,所以到现在美国房租管制依然存在,也就是说,房东想涨价,那是很困难的,房东想赶走房客,是得花大钱请律师的。如果是你,你还愿意买房投资租赁给别人吗?

美国房产税是如何毁灭美国的?

  美国大把的公寓破败不堪,原因就是产权被限制了,导致业主们没有意愿维护产权了。

  更为奇葩的是,美国还有一些地方规定,如果你的房子空着,被人家偷偷住进去,你是不能赶走对方的,物业费、水电费、房产税你还得持续交,不交,可能房子都不是你的了。你放弃对房子的产权都不行,房产税不交,等着做牢吧。

  加州法律对非法占据他人房子的人非常宽容。加州现行相关法律规定,未被使用或被遗弃的住房可以被愿意维护住房的人接管。

  在加州,如果非法居住者公开占据一处房子有至少5年,且一直不间断地出席房主协会会议,并履行房主义务,就可以合法拥有别人的房子。

  奇葩不?还可以这样就能不出钱搞到房子?晚上到处逛逛,看看哪家房子不开灯,长期不住,住进去,说不定这房子就成自己的啦!

  发币、房租管制、不让驱离、可以占领等等,以上种种,皆为房产税的次生灾难。

  再回到主题,中美城市房产哪个的私有产权程度高呢?

  美国遗产税,房产税,房租管制,保护房客非法利益,这些手段下,你觉得他能比中国的城市房产的私有化程度要更高吗?而且这些管制手段全部法律化,形成了长久预期。

  产权的价值取决于人们的预期。

  房产税之所以伤害力大,因为他影响所有人对长久未来的预期。

  具体的无法展开谈,因为号的安全很重要,我只能说,中国的很多政策是短期政策,尚未形成长久预期,所以人们还相信城市房产的价值,哪怕频繁出台政策,大家还是要买房。

  而农村房产,就不必提了,不让卖,不让贷款,不让抵押,不承认交易,经常面临强征,基本上不存在完整产权,这个不是比较内容。

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