云乡客

年近岁末，低迷了一段时间的中国楼市有些新动向。十一月份北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、成都二手房交易回升，地产股也出现反弹。市场分析这个现象涉及两方面的原因，其一是房贷利率轻微下调，但这并不是主要原因，关键是根据人民银行的安排，银行按揭房贷速度加快以以及开发贷轻微宽松。具体情况是北京结束了四个月连跌的趋势，11 月份成交 13531 套、上海则是连续两个月成交上扬，11 月份成交14607 套；其余各地的成交状况大体是广州 6100 套、深圳 2700 套。成绩较好的是苏杭两地，成交上升 30%，苏州增加 48%；更为瞩目的是成都，增长数竟然达到168%。至于地产股方面，11 月 21日，33 家房地产企业涨停板，如三湘印象、大龙地产、空港股份、可行发展、华侨城、保利、滨江集团都有增长。对于地产股反弹，普遍的看法是，这是对最近人民银行与银保监会出台“关于做好重点房地产风险处置项目并购金融服务的通知”的积极回应。

很明显地，这个“通知”对于银行针对房地产开发贷放松有指导性作用。详细解读人民银行与银保监会前述“通知”里头的五个金融政策很有必要。第一，控制资金进入房地产市场总的方向不变；第二，商业银行开始给开发贷松绑，纠正先前全部停放的极端做法，区别在于不再开发新项目，原有已在执行的项目酌情发放；第三是按揭，商业银行可以把明年第一季度的按揭贷款额度调到今年第四季度来用，而且加快申办速度；第四点是鼓励企业并购，让有实力的房地产公司对资金链断裂的企业作并购，银行对于这类并购行为要加以支持；第五是鼓励房企发债，解决资金链问题。

前面三条，商业银行相对容易实行并使其发生效用。至于第四点的但书则大有玄机，因为它强调这类并购“必须针对优质项目”。具体的要求是“银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。”因此如何判断优质与否、怎样掌控就非常烧脑。同样难以实施的是第五点所提到的“房企发债”。须知不少房企早已陷入债务危机，原因就是超发债券，部分甚且面临交叉债务违约的境况，想要借旧还新并不容易。

之所以把前面所提到的二手房交易回升称之为“小阳春”，是因为楼市销售并不是“全面开花”。国家统计局城市司首席统计师绳国庆本月中有一篇文章的论述是“2021 年11 月份，70 个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。”文内附有数据，这里不一一引用，有兴趣的读者可参阅本文之后的链接。

也许有些朋友会把最近二手房交易回升看作是“触底反弹”的利好讯号，我却没有这么乐观。因为这段时间与地产业相关的讯息好坏参差。譬如恒大的危机并未解除，紧步其后尘的还有华夏幸福、新华联、泰禾、蓝光这些企业。至于佳兆业、富力、花样年、中南建设之类也都在等候解套的队列之中，若要细数那些有爆雷隐患的中小房企，名单会更长。幸好中国房企体量够大，而且有实力雄厚的“国家队”。本月 27 日，北京市今年第三次土地拍卖结束，列表拍卖的 12 宗住宅用地，有两宗流拍，有 7 宗以底价成交，两宗以线上最高报价成交。参与拍卖的只有一家是民企，其余的都是属于“国家队”的国企。10 宗地总成交价达 277.25 亿人民币，较第二批次土拍成交金额下降约46%，虽然说比起上一次的土地拍卖成交价几乎是腰斩的水平，假设没有“国家队”进场参赛，结果恐怕会更不堪。另外，国内近期“弃房断供”现象有所增加，“法拍网”的列表上，还有为数不少的“二拍”及“变卖”标的，可见不明朗因素还是有的。

因此若要岁月静好，“抄底需谨慎，无梯莫入坑”。

延申阅读：《国家统计局解读2021年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据》http://www.gov.cn/shuju/2021-12/15/content_5660819.htm