馬黑

中國政府為了控制房地產業的泡沫化問題，制定了以下三條紅線，作為收緊銀行對房地產業貸款必須遵照的三個指標：

1、現金短債比不小於一。簡單說，就是企業如果有100塊錢的短期債務，就必須準備至少100塊錢的現金來保證短期債務的償還。

2、淨負債率不超過百分之百。這個要求的意思是，企業的淨資產如果有100塊錢，其負債最多只能到100塊錢，超過100塊錢就過了紅線。

3、剔除預收款後的資產負債率不超過百分之七十。這個指標規定的是，企業如果有100塊錢總資產，負債不能超過70塊錢。

三條紅線的基本精神就是控制房地產企業的債務盲目擴展，越過了這三條紅線的房地產企業，將難以得到銀行貸款。

今天，排名中國房地產企業第24名的佳兆業宣布，因為公司資金流動性問題，由佳兆業擔保的屬下錦恆財富理財產品到期無法兌現，導致佳兆業在香港股市的交易停牌，上千投資佳兆業理財產品的投資人，包圍了佳兆業在深圳的總部討要投資的錢。

以下圖表依據佳兆業的公開財務報表製作，它顯示的是從2017六月到今年六月，佳兆業根據中國政府三條紅線要求，不斷改善負債狀況的情況。根據此表，直到今年六月，佳兆業健康狀況良好：

圖標顯示，截止2021年6月：

佳兆業的現金與短期債務之比為153%，而紅線是不能小於100%。

淨負債率為94%，而紅線不能大於100%。

資產負債率為69.9，而紅線是不能大於70%。

處於三條紅線以內的健康安全企業居然也出事了，為什麼？

現在知道了，出事的原因是佳兆業的財務報表數字有假。出事的錦恆財富是佳兆業的下屬企業，它出售由佳兆業擔保的理財產品。所謂理財產品就是一種集資手段，就是把別人的錢以高回報率的理財產品為引誘拿到手，用於房地產運作。通過理財拿到的別人的錢是一種債務，因為它最終是要按照理財條款兌現的。

可是上述圖表中反映佳兆業財務報表的數字並沒有包括錦恆財富通過出售理財產品產生的債務，這些由佳兆業擔保的債務也沒有在發布的財務報告中披露，所以佳兆業的財務狀況才看起來健康安全風險低，符合三條紅線的要求。這是非常明顯的會計欺詐，是對投資者的欺騙。

恆大危機爆發後，中國銀行官員們出來說，問題不大啦，少數企業經營不善的問題，影響有限。從剛剛爆發的佳兆業事件看，如果這些官員的這些樂觀看法依據的只是房地產企業的三條紅線指標，那就必須打問號了，因為他們看到三條紅線指標遵守情況可能有假。佳兆業事件很可能不是個案，中國人上有政策下有對策的聰明才智和膽大妄為，難以估量。

ZT： 佳兆業：中國的三個紅線是垃圾

Shuli Ren

2021年11月5日週五 上午12:51·2 分鐘文章

【彭博】-- 中國地產商上演的艱難求生遊戲，剛剛被推到全新高度。僅次於中國恆大的高收益美元債發行大戶佳兆業集團表示，因公司流動性遇到「前所未有的壓力」，由鍚a財富發行、佳兆業擔保的產品兌付已逾期。

從賬面上看，佳兆業看起來還不錯。今年6月，佳兆業通過了事關再融資的「三道紅線」」，甚至還在境內發行了3億元人民幣（4,690萬美元）、票面利率7%的債券，對這家曾在2015年違約的開發商而言可謂是個重大突破。所以不難看出投資者為何曾經看好佳兆業。

但是，大家發現佳兆業可能是通過了三道紅線，那是因為把大量融資放在了表外。據10月19日Debtwire的報導，佳兆業向投資者表示沒有理財產品。佳兆業在年報中也沒有過此類提示。因此，對於投資者而言，佳兆業承認理財產品逾期，這個意外讓投資者極為不爽。

佳兆業可能涉及了很多影子融資。截至6月，佳兆業的少數股東權益占比超過五成，說明涉及的合資企業數量之多，可能還擔保了很多私募債。如果還有「爆雷」，也不足為奇。

中國自2018年以來便要求房企降桿桿，但這只會讓融資活動轉入地下，進入政府自己都不熟悉的黑暗金融角落。從賬面上看，佳兆業對銀行貸款的依賴程度降低，從2019年的34%下降到今年截至6月的27%。已成為佳兆業最大債權人的離岸投資者，如今發現該公司已走向為人所不知的一面。

更糟糕的是，佳兆業並不是個例外。過去幾年，房企越來越多地依賴會計手段，包括推遲報告債務的合資企業結構，以及表外融資工具等。這些都沒有出現在財務報表中。

中國2020年8月最初設定三道紅線時，初衷是用來決定哪些公司可以借款。但三道紅線也可以證明財務狀況的健康程度。處於綠檔的公司本應該投資起來更安全，財務方面更清爽，在政府的心中形象也更好。

可佳兆業證明事實並非如此，說明簡簡單單劃定的官方標準只是擺設而已，正所謂上有政策下有對策，政策越是嚴厲，爆出的雷可能越大。