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房地产泡沫潮 完全摧毁了这里的经济 南有中山扑街,北有镇江坠崖
送交者:  2019年08月05日18:49:45 于 [世界军事论坛] 发送悄悄话
               

  珠三角的中山市,算是中国经济最发达地区的负面代表,城市经济在房地产泡沫潮的冲击下已经完全扑街。现在,我们要讲述的是镇江,长三角的负面代表,它的城市经济,也已经坠入深渊。

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  首先讲述一下镇江的房地产市场趋势。2016年镇江市中心区住宅均价大致维持在7000左右,2017年由于地产去库存政策的高潮到来,伴随着成交量翻番,房价也开始迅速上涨,当年底超过8500,再到2018年年底达到历史峰值,中心城区均价普遍过万。仅仅两年时间其中心区均价涨幅就达到50%,核心区位的代表性楼盘售价则是直接翻倍。到了这个时候,镇江市场就已经达到了其城市经济可以承受的极限,自此丧失增长性,开始步入持续的阴跌期,到现在其市中心区均价勉强维持在9500左右,就等着某一个黑天鹅事件的触发,引发真正的暴跌。


  在这里,我必须再强调一次:每个城市都有其房价可以承受的极限。房价一旦超越其极限,将会诱发全行业的成本上涨。这一方面是由于每个人都要满足基本的居住需求,另一方面,各类商办及厂房物业的租金也会伴随着城市房价上升而刚性上涨,从而显著抬高城市的生产和生活成本。房价上涨到来的各项成本上升,一旦达到某个阈值,接下来,就是整个城市经济的轰然倒塌。这一幕我们在中山已经见识了一次,现在,轮到了镇江。

  镇江的地理位置其实很好了,紧邻南京和苏锡常产业带。镇江的代表性产业是纸制品、基础化工、电子以及重型机械。注意,这些产业是镇江的历史性产业,从民国时期开始就已经有了很好的产业基础,此后历经多年发展,技术积累深厚,本地的产业工人群体也是数量庞大。镇江的各项产业,是构成整个长三角制造业链条的有机部分,其产业地位原本是不可撼动的。如果不闹出啥幺蛾子的话,这种产业型城市的经济,是非常稳定的,是可以作为我大中国经济的定海神针的。

  然而一场突如其来的地产泡沫潮,直接就摧毁了这个城市。

  2016年,镇江GDP为3834亿,到2017年上升到4105亿,绝对值增幅7.1%,这个时候看起来还行,如果镇江房价在这时候停止上涨,城市经济还能撑得住。再到2018年,镇江GDP为4050亿,绝对值增幅为-1.3%。看清楚了,这是个负值。2019年上半年镇江GDP为2216亿,对比去年同期的2119亿,绝对值增幅也就是4.4%。这当然也不是一个多好看的数据,位列整个长三角今年上半年经济增幅排行榜倒数第一。

  最关键的产业经济数据,2016年镇江规模以上工业企业利润总额达到峰值的585亿,企业亏损面14%;到2017年,伴随着房价的上升,企业利润下降到469亿,降幅19.8%,不过企业亏损面还维持在11%。这个时候镇江经济还维持着一定的活力,如果能够悬崖勒马,停止在房价领域吹泡泡,这个城市还能缓过劲来,经济也还能维持稳定。

  注意,接下来将是见证奇迹的时刻,房地产对实业的摧毁性的破坏力,马上就要显现:2018年镇江规模以上工业企业利润爆降至231亿,降幅高达50.7%,企业亏损面则迅速提升到19%。2019年上半年,规模以上工业企业利润97亿,同比2018年同期的142亿,剧烈下降31.7%,企业亏损面则上升到了24%。按现在这个趋势,2019年全年的规模以上工业企业利润能达到两百亿,就了不起了。这个数据与2016年的峰值数据比起来,已经是一刀斩到了膝盖了。

  实业丧失了挣钱的能力,首当其冲的,就是政府的财政收入。2016年镇江全口径公共财政总收入(包含上缴国税部分)671亿,公共财政总支出624亿,这意味着当年度镇江为中央财政做出了47亿的贡献。接下来的数据演变,各位一定要做好心理准备,因为你们一定不敢相信自己的眼睛,我也是在镇江统计局和镇江财政局官网反复查证。2017年镇江财政总收入738亿,财政总支出741亿,收支差值为-3亿!注意,到这个时候,身为东部富裕城市的镇江,不但无法为中央财政做贡献,反而还要中央补贴来维持它的财政平衡了。

  再到2018年,触目惊心的数据来了:伴随着当年度实体企业整体扑街,镇江公共财政总收入剧烈下降到487亿,同比降幅高达34%;而财政支出是刚性的,是无法削减的,毕竟行政事业单位工作人员的工资还得继续往上加,修桥补路,水利设施,一旦消极怠工,那是会死人的。所以这一年,镇江的公共财政总支出规模达到958亿,收支差值为-471亿!我跟你们讲,我看到这个数据的时候吓了一跳。一个长三角的富裕城市,只用了两年时间就把自己混成了财政赤贫状态,这就是房地产泡沫带给我们的唯一意义。

  在到2019年上半年,镇江公共财政总收入286亿,总支出517亿,收支差值-231亿。下半年才是财政支出压力最大的时刻,这意味着今年镇江的财政缺口将直奔600亿而去。这个数据是什么意思呢?2017年宁夏自治区的同口径公共财政缺口也就是640亿。这意味着镇江这个东部富裕城市,创造了与宁夏全省规模一样的财政缺口,需要中央的巨额财政补贴,这还真是一个值得镇江人民骄傲的数据!

  接下来是投资数据。2016年镇江固定资产投资2873亿,其中工业投资1475亿,占据绝对主导的地位。这是镇江最幸福的时刻了。到2017年,镇江固定资产投资规模下降到2694亿,降幅6.2%;其中工业投资1495亿,还勉强实现了1.3%的增长。这是镇江实体企业最后的挣扎了,在利润规模下降时拼死增加投资、扩大产能,以削减单位成本,算是企业主的一种普遍挣扎求生的心态。然而这种挣扎在接下来的房价泡沫冲击之下毫无意义。2018年,镇江不再公布固投的原始数据,只给出一个增减幅,这个数据简直不忍卒睹:固定资产投资规模整体下降26.5%,其中工业投资降幅27.9%。再到今年上半年,镇江固定资产投资整体继续下降8.1%,其中工业投资下降11.9%。

  在消费领域,我们都知道一个普遍性的经济规律:高涨的地产泡沫将会吞噬掉六个钱包的消费力,造成消费萎缩。这个规律,镇江当然也无法逃脱。2016年镇江社会消费品零售总额1237亿,2017年的数据为1366亿,还实现了10.4%的增长。我不厌其烦的再强调一次:如果镇江的地产泡沫在2017年就停止膨胀,那镇江经济也还有救。然而历史并没有如果可言。到2018年,镇江社会消费品零售总额1361亿,同比增幅-0.4%。注意,这已经是一个负值。

  好吧,就这样吧。这就是中国两大经济重地的现状:南有中山扑街,北有镇江坠崖。一南一北,都有了代表性的溃于房地产的城市,构成了一种奇妙的对称美。现在,各位可以来赌一下了:长三角和珠三角,谁先冒出第二个窟窿?


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