珠三角的中山市，算是中国经济最发达地区的负面代表，城市经济在房地产泡沫潮的冲击下已经完全扑街。现在，我们要讲述的是镇江，长三角的负面代表，它的城市经济，也已经坠入深渊。

　　首先讲述一下镇江的房地产市场趋势。2016年镇江市中心区住宅均价大致维持在7000左右，2017年由于地产去库存政策的高潮到来，伴随着成交量翻番，房价也开始迅速上涨，当年底超过8500，再到2018年年底达到历史峰值，中心城区均价普遍过万。仅仅两年时间其中心区均价涨幅就达到50%，核心区位的代表性楼盘售价则是直接翻倍。到了这个时候，镇江市场就已经达到了其城市经济可以承受的极限，自此丧失增长性，开始步入持续的阴跌期，到现在其市中心区均价勉强维持在9500左右，就等着某一个黑天鹅事件的触发，引发真正的暴跌。

　　在这里，我必须再强调一次：每个城市都有其房价可以承受的极限。房价一旦超越其极限，将会诱发全行业的成本上涨。这一方面是由于每个人都要满足基本的居住需求，另一方面，各类商办及厂房物业的租金也会伴随着城市房价上升而刚性上涨，从而显著抬高城市的生产和生活成本。房价上涨到来的各项成本上升，一旦达到某个阈值，接下来，就是整个城市经济的轰然倒塌。这一幕我们在中山已经见识了一次，现在，轮到了镇江。

　　镇江的地理位置其实很好了，紧邻南京和苏锡常产业带。镇江的代表性产业是纸制品、基础化工、电子以及重型机械。注意，这些产业是镇江的历史性产业，从民国时期开始就已经有了很好的产业基础，此后历经多年发展，技术积累深厚，本地的产业工人群体也是数量庞大。镇江的各项产业，是构成整个长三角制造业链条的有机部分，其产业地位原本是不可撼动的。如果不闹出啥幺蛾子的话，这种产业型城市的经济，是非常稳定的，是可以作为我大中国经济的定海神针的。

　　然而一场突如其来的地产泡沫潮，直接就摧毁了这个城市。

　　2016年，镇江GDP为3834亿，到2017年上升到4105亿，绝对值增幅7.1%，这个时候看起来还行，如果镇江房价在这时候停止上涨，城市经济还能撑得住。再到2018年，镇江GDP为4050亿，绝对值增幅为-1.3%。看清楚了，这是个负值。2019年上半年镇江GDP为2216亿，对比去年同期的2119亿，绝对值增幅也就是4.4%。这当然也不是一个多好看的数据，位列整个长三角今年上半年经济增幅排行榜倒数第一。

　　最关键的产业经济数据，2016年镇江规模以上工业企业利润总额达到峰值的585亿，企业亏损面14%；到2017年，伴随着房价的上升，企业利润下降到469亿，降幅19.8%，不过企业亏损面还维持在11%。这个时候镇江经济还维持着一定的活力，如果能够悬崖勒马，停止在房价领域吹泡泡，这个城市还能缓过劲来，经济也还能维持稳定。

　　注意，接下来将是见证奇迹的时刻，房地产对实业的摧毁性的破坏力，马上就要显现：2018年镇江规模以上工业企业利润爆降至231亿，降幅高达50.7%，企业亏损面则迅速提升到19%。2019年上半年，规模以上工业企业利润97亿，同比2018年同期的142亿，剧烈下降31.7%，企业亏损面则上升到了24%。按现在这个趋势，2019年全年的规模以上工业企业利润能达到两百亿，就了不起了。这个数据与2016年的峰值数据比起来，已经是一刀斩到了膝盖了。

　　实业丧失了挣钱的能力，首当其冲的，就是政府的财政收入。2016年镇江全口径公共财政总收入（包含上缴国税部分）671亿，公共财政总支出624亿，这意味着当年度镇江为中央财政做出了47亿的贡献。接下来的数据演变，各位一定要做好心理准备，因为你们一定不敢相信自己的眼睛，我也是在镇江统计局和镇江财政局官网反复查证。2017年镇江财政总收入738亿，财政总支出741亿，收支差值为-3亿！注意，到这个时候，身为东部富裕城市的镇江，不但无法为中央财政做贡献，反而还要中央补贴来维持它的财政平衡了。

　　再到2018年，触目惊心的数据来了：伴随着当年度实体企业整体扑街，镇江公共财政总收入剧烈下降到487亿，同比降幅高达34%；而财政支出是刚性的，是无法削减的，毕竟行政事业单位工作人员的工资还得继续往上加，修桥补路，水利设施，一旦消极怠工，那是会死人的。所以这一年，镇江的公共财政总支出规模达到958亿，收支差值为-471亿！我跟你们讲，我看到这个数据的时候吓了一跳。一个长三角的富裕城市，只用了两年时间就把自己混成了财政赤贫状态，这就是房地产泡沫带给我们的唯一意义。

　　在到2019年上半年，镇江公共财政总收入286亿，总支出517亿，收支差值-231亿。下半年才是财政支出压力最大的时刻，这意味着今年镇江的财政缺口将直奔600亿而去。这个数据是什么意思呢？2017年宁夏自治区的同口径公共财政缺口也就是640亿。这意味着镇江这个东部富裕城市，创造了与宁夏全省规模一样的财政缺口，需要中央的巨额财政补贴，这还真是一个值得镇江人民骄傲的数据！

　　接下来是投资数据。2016年镇江固定资产投资2873亿，其中工业投资1475亿，占据绝对主导的地位。这是镇江最幸福的时刻了。到2017年，镇江固定资产投资规模下降到2694亿，降幅6.2%；其中工业投资1495亿，还勉强实现了1.3%的增长。这是镇江实体企业最后的挣扎了，在利润规模下降时拼死增加投资、扩大产能，以削减单位成本，算是企业主的一种普遍挣扎求生的心态。然而这种挣扎在接下来的房价泡沫冲击之下毫无意义。2018年，镇江不再公布固投的原始数据，只给出一个增减幅，这个数据简直不忍卒睹：固定资产投资规模整体下降26.5%，其中工业投资降幅27.9%。再到今年上半年，镇江固定资产投资整体继续下降8.1%，其中工业投资下降11.9%。

　　在消费领域，我们都知道一个普遍性的经济规律：高涨的地产泡沫将会吞噬掉六个钱包的消费力，造成消费萎缩。这个规律，镇江当然也无法逃脱。2016年镇江社会消费品零售总额1237亿，2017年的数据为1366亿，还实现了10.4%的增长。我不厌其烦的再强调一次：如果镇江的地产泡沫在2017年就停止膨胀，那镇江经济也还有救。然而历史并没有如果可言。到2018年，镇江社会消费品零售总额1361亿，同比增幅-0.4%。注意，这已经是一个负值。

　　好吧，就这样吧。这就是中国两大经济重地的现状：南有中山扑街，北有镇江坠崖。一南一北，都有了代表性的溃于房地产的城市，构成了一种奇妙的对称美。现在，各位可以来赌一下了：长三角和珠三角，谁先冒出第二个窟窿？