中国城镇家庭住房严重不平衡:20%的家庭户拥有约40%的住房
当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积,而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。
恒大研究院 2018/11/21 09:16浏览 10.9W字体:宋
1)1978-2017年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米,城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套,套户比从0.8增至1.03。如不含学生及其宿舍,2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米,套户比为1.07。如果按家庭户计算,2017年城镇套户比为1.11。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,而中国城镇住房套户比尚低于1.1,并不存在总量过剩问题。从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。
2)中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,其他10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测,当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积,而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。
3)房地产长期看人口,尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值,但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,预计2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。从城镇化进程看,2017年中国城镇化率58.5%,到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿,城镇人口年均增量将从2017年的2000多万逐渐降至2030年的不到1100万。从城镇人均住房使用面积看,当前美国67平,德国、法国均超过38平,日本33平,韩国28平,而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看,当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人,而中国2010年为3.09人。中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。
1)在省级层面,当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等10个省。苏浙鄂等7省人均住房建筑面积超过35平方米,而沪津粤等3省不到28平方米。从不含学生及其宿舍的套户比看,东北地区套户比平均达1.17,青吉黑黔等4省套户比超过1.15,京津渝粤等4省低于1.0,上海略高于1。
2)在地级层面,从包括学生及其宿舍的情况看,在全国337个地级单位中(不含三沙),既有87个城市人均住房建筑面积小于30平,也有35个城市人均住房建筑面积大于40平;既有90个城市的套户比(含学生及其宿舍)小于1,也有90个城市的套户比大于1.1,未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看,当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.9、32.0、33.5平方米,套户比分别为0.97、1.02、1.06,一二线城市住房供给偏紧。