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焦点:二三线勉力维持中国楼市“金九”热度 调控重压下寒意初显
送交者:  2018年10月21日19:03:01 于 [世界军事论坛] 发送悄悄话

焦点:二三线勉力维持中国楼市“金九”热度 调控重压下寒意初显

路透北京10月20日 - 与舆论感受略有差异,国家统计局最新房价数据显示中国9月楼市保持了多数上涨的局面,70个大中城市房价同比涨幅创逾一年来新高,主要受中西部二、三线城市的带动;同时部分一、二线热点城市在强力调控之下已出现稳中趋缓迹象。

资料图片:2016年2月,北京通州,一名女子骑三轮车带孩子经过一处住宅区。REUTERS/Jason Lee

从有龙头房企率先降价,到土地流拍数量增多,越来越多的迹象显示中国楼市虽余热犹在、难言入底部,但寒意初显,市场预期也由上半年的一致看涨进入分化状态。

“虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。”中原地产首席分析师张大伟表示。

他指出,楼市已经没有“金九银十”,在大部分热点城市楼市全面限价化的情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多看限价政策执行严格与否。

路透根据中国国家统计局周六公布数据测算,今年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升7.9%,连涨36个月,为去年8月以来最高;从环比看,9月新建商品住宅价格指数上涨0.9%,连涨41个月,但涨幅较前月的高点回落,为四个月低点。

“本轮房地产调控的时间和强度持续深化,未来房地产市场走势的不确定性增强,房价的市场预期也悄然发生了转变。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹称,据其测算,一、二、三线房价环比涨幅9月均显着收窄。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二、三线城市涨幅回落。据初步测算,从环比看,四个一线城市新建住宅价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手由上月持平转为下降0.1%。

31个二线城市新建和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点;35个三线城市新建和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

同比来看,一线涨幅在9月回落但二、三线涨幅均扩大。据刘建伟,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%,涨幅比去年同月回落0.4个百分点;二、三线同比分别上涨9.6%和9.1%,涨幅分别扩大4.0和1.2个百分点。

重点城市中,北京与上海9月新建商品住宅销售价格指数同比分别为上涨0.4%和下降0.2%,广州和深圳同比分别为上涨4.3%和持平;京沪广深新建商品住宅价格指数环比分别为持平、下降0.1%、上涨0.4%和下降0.2%。

**热度犹在但寒意初露**

从舆论热点看来,金九银十旺季不旺,厦门、杭州等热点城市部分楼盘降价,北京、上海等一线则成交低迷;国家统计局数据确实也印证了,领涨9月房价的多数是中西部二三线城市,东部热点城市则率先进入稳中趋缓的状态。

中原的张大伟指出,全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看,中西部同比上涨均超过20%。

“这些城市库存接近完成,而且当下投资需求依然集中,叠加上棚户区改造,使得中西部房价上涨全面领先。”他表示。

70个大中城市中,环比共有64个城市房价上涨,三个城市持平,三个城市下跌。环比涨幅最高的城市为西安(6.2%),超过2%的还有呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明,均为中西部城市。

而对于东部热点城市,在持续的严格调控下,楼市转冷的迹象已初露。出现环比下调和持平的城市均位于东部,前者为深圳、金华和上海,后者为泉州、厦门、北京。

北京三环某热门片区的中介小张就表示,二手房近期调降价格的情况变多了,“业主很敏感,也会催问,之前一天能接到几个电话问房子,现在怎么一个月了都没什么人问起?”

某房地产行业资深研究人士称,很多热点城市9月成交量下滑,但也没有媒体说得那么夸张,预计四季度还是成交量平稳价格微跌的状况,大幅降价的更多是个例,比如上海郊区有些楼盘,但市区没有太大变化。

该人士认为,真正的底部应是大开发商开始普遍降价,二手明显松动,从这个角度看现在还不能算市场底部。

**预期有所转向**

尽管无论从开发投资和房价数据看,9、10月楼市都保持了平稳,但龙头房企万科(000002.SZ)喊出的“活下去”、土地流拍案增多、热点城市楼盘降价零星出现,开始影响一直看涨预期的转向。

“官方态度是要稳房价,政策很严,目标是打破房价上涨预期,预期不变价格是稳不住压不下来的。”上述研究人士称。

交通银行的夏丹称,从舆论表现来看,上月统计局发布的8月房价同环比仍涨且涨幅还有一定的扩大,但对此舆论感受非但未涨反有下降,与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反,一方面是统计数据存在时滞,另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

她指出,尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度作为对冲行业下行的手段,但观望情绪浓厚。特别是三四线城市销售疲软,CREIS监测的23个主要城市中,三线代表城市成交面积降幅达16%,降幅大于一线(4%)和二线(5%)城市。

中原的张大伟也表示,楼市调控重压,信贷收紧,最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场继续开始观望。房价调整开始出现从点到区域的现象,热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

而且他并指出,热点城市开始进入卖不完时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场,库存均出现了环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。

易居研究院研究员沈昕则表示,近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,土地市场降温明显,地价同比增幅已连续六个月下跌。本轮房地产短周期上行期,地价带动房价上涨的效应非常显着。7月地价涨幅首次低于房价涨幅,8月份延续这一趋势,9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄,预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

以下为路透测算的70个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比变动情况:

同比(%)     环比(%)

9月          7.9       0.9

8月          7         1.4

7月          5.8       1.1

6月          5         1

5月          4.7       0.7

4月          4.7       0.5

3月          4.9       0.4

2月          5.2       0.2

1月          5.0       0.3

2017年12月    5.4       0.4

11月         5.2       0.3

10月         5.5       0.3

9月          6.4       0.2

8月          8.5       0.2

7月          10        0.4

6月          10.4      0.7

5月          10.7      0.7

4月          11        0.7

000002.SZShenzhen Stock Exchange
+0.97(+4.71%)
000002.SZ
  • 000002.SZ

3月          11.7      0.7

2月          12.3      0.3

1月          12.6      0.3

2016年12月    13        0.3

11月         13.1      0.6

10月         12.8      1.1

9月          11.8      2.1

8月          9.7       1.6

7月          8.3       0.9

6月          7.8       0.9

5月          7.3       1

4月          6.6       1.2

3月          5.2       1.1

2月          3.9       0.6

1月          2.7       0.5(完)

欲览详情,请点击国家统计局网站链接:www.stats.gov.cn


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