水舟子：房地产潘多拉盒子打开的历史

　　【提要】中国房地产业潘多拉盒子是怎样打开的，高房价恶魔是谁放出来的?中国到底已经有了多少住宅?为什么住宅“永”不够卖?解决住房的出路究竟在哪里?陈政高为何去职，王蒙徽为何履新住建部?

房地产潘多拉盒子打开的历史

——兼评新任住建部长王蒙徽

水舟子

　　一、引子

　　1980年4月2日，是当今房地产业从业人员必须记得的一个日子。

　　这一天，邓总设计师兴致勃勃地登上了北京城前门的一座高楼，一边鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中yang负责同志谈长期规划问题。在谈到建筑业和住宅问题时，他发表了如下观点：

　　总设计师以资本主义国家作为参照物，为中国设计了“特色”道路，一切为资本服务，全心全意为人民币服务

　　“房子是可以卖的。从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去，我们很不重视建筑业，只把它看成消费领域的问题，建设起来的住宅当然是为人民服务的。但是这种生产资料的部门，也是增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入，增加积累的一个重要的产业部门，要不然就不能说明为什么资本主义把它当成经济的三大支柱产业之一。所以，在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。建筑业发展起来就可以解决大量的人口问题，就可以多盖房子，更好的满足城乡人民的需要。要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售;可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，要联系房价逐步提高房租，使人们考虑到买房合算。繁华的市中心和偏僻地方的房子、交通方便和不方便地区的房子、城区和郊区的房子租金要有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给点补贴。这些政策要联系起来考虑，建房可以鼓励公私合营，今后盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房，平房改楼房能节约耕地，要适合不同地区和不同居民的需要。”

　　这就是具有历史意义的邓总设计师《关于建筑业和住宅问题的谈话》。

　　二、舆论先行——中国“住房商品化”的“理论”研究

　　从1949年到1978年，我国住宅的福利属性论一统天下。但70年代末80年代初，在邓总设计师提出住房改革的动议后，理论界迅速转向了住宅的商品属性和福利属性的争论。

　　1979年第18期《基建调研》杂志发表了《关于住宅商品化生产的设想》一文，首次公开提出了“住宅也是商品”的观点。

　　1980年1月《红旗》杂志第2期发表了杂志社经济组组长的苏星写下的题为《怎样使住宅问题解决得快些》一文。

　　商品房的理论，就被好事者写出，刊登在了这期“革命”的《红旗》杂志上

　　他在这篇文章中解决了一个关键性问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。文章指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。(住房是商品，但是在执行的时候，住房的商品属性不去管它了，却住房的属性定义为投资品，这样，不管房价如何涨，在物价指数里面都不会不体现出来，这是特色，不与“国际惯例”接轨)

　　苏文为即将进行的住房制度改革，“找”到了理论依据。

　　随后，《人民日报》组织了一系列讨论住房建设的文章，“目的在于交流看法，促进城市住宅的建设”，其中新华社记者鲍光前以“解决城市住宅问题的探讨”(之一、之二、之三、之四)连续发表了《城市住宅国家包不下来》、《国家建房出售是个好办法》、《充分利用私人投资建设住宅》、《降低造价、鼓励私人购房》四篇文章。

　　网络上可以查找到国内相关的专家对此发表的看法，选择后发表出来的都是赞同推动住房商品化的各种说法，孙林康说“使住宅问题解决得快些好些，把住宅作为商品的办法值得提倡”。周叔莲、林森木则在《谈谈住宅问题》一文中指出，“也应该鼓励私人兴建和购置住宅，要逐步实行住宅商品化。这样做，有利于解决资金问题，是加快住宅建设的一个重要途径”。何建章提到“许多同志建议实行住宅商品化，初期可以按实际价值的一定比例的优惠价格卖给职工。以后，随着职工收入的增加，全部实行商品化，使建筑行业也成为一个赢利的产业部门。这样做，国家可以收回一部分成本，免除一部分住宅维修费用，用这些资金可以建设更多的住宅。职工把一部分存款和现金用于购买住宅，可以减少对市场的压力。这是一举数得的好事，何乐而不为呢?”徐景安指出，“30多年的历史证明，城市住宅采取国家包下来的办法，不仅无助于问题的解决，而且使住房问题日趋严重……因此，现行的住房政策必须代之以住宅商品化，这是解决住宅问题的唯一出路”。这就显示，当时领导人意志是推动住房商品化的最主要原因。

　　“住房是商品，住房商品化的改革最终应将住房的实物福利分配方式转变为货币工资分配方式”，造好了“房地产是商品”的舆论，接下来就要实施。

　　三、潘多拉盒子打开——1978年9月至1987年12月

　　1978年，邓总设计师拉开了住宅商品化的序幕，提出了关于房改的问题，他提出“解决住房问题能不能路子宽些”?其“重要讲话内容”于该年9月在中央召开的城市住宅建设会议上进行了传达。

　　“潘多拉”是“拥有一切天赋的女人”，中国房地产的潘多拉盒子被打开，开始了祸害中国和中国人的四十年

　　于是，潘多拉盒子打开。1979年，上海市中华企业公司推出20套住宅，全部销售给侨眷。1980年开始出现外汇公寓、住宅。1980年2月28日上海市委召开全市住宅建设工作会议，指出以市场价或以优惠价出售给本单位职工的一般建筑标准的住宅，住宅的商品属性开始渗入到普通住宅中;1979年广州市诞生了由广州市东山区引进外资指挥部和港商合资建设的我国最早的商品房住宅小区“东湖新村”。1980年4月2日，邓总设计师又更明确地提出了住房制度改革的总体思路就是要走住房商品化的道路。总设计师指出：“城镇居民个人可以购房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租。使人们考虑到买房合算。”“房租太低，人们就不买房子了。”“将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。”，这些讲话，确定了中国后来的城镇住房制度改革路线。

　　1980年6月，中央、国务院联合批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，宣告住宅商品化的政策将正式实施。邓总设计师4月2日住宅商品化思路正式提出后，先进行个别试点。

　　1979年广州、西安、柳州、梧州、南宁等城市开始实行商品住宅全价销售的试点工作。紧接着不断扩大试点城市，并实行补贴出售住房的试点工作。1981年1月，中国最早的房地产企业——中房公司创办，这意味着，中国的住房商品化道路已经不可回头了。至1986年，城镇住房制度商品化进程取得了巨大进展。1986年2月，国务院成立了国务院住房制度改革领导小组，为住房商品化的进一步深入做前期准备工作。

　　四、魔鬼始作恶——1988年1月至1998年6月

　　在邓总设计师的亲自指示下，中国城镇住房开始了对福利分配制的逐步抛弃，但开始未涉及对住宅供应体制的改革，住宅的供给仍然是由国家、职工所在单位统一提供，住房商品化还在供给体系之外。公有住房还占主要比重，市场上的商品住宅份额很小，住宅的大部分还是单位建房，然后分配给职工，住宅的分配形式主要以实物配置为主，货币为辅。

　　1988年1月，国务院召开第一次全国住房工作制度改革工作会议，该年2月，经国务院批准，国务院房改领导小组印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，一些试点城市推广商品房的做法得到了上层充分肯定，紧接着部署了全国范围内的商品房推进工作，中国住房商品房强制推行由点到面，进入整体方案设计和全面试点阶段。按照邓总设计师要求，提高房租，增发货币，增加工资，鼓励职工买房，实现住房商品化。

　　1992年邓总设计师南巡，同年10月，在共产党员邓总设计师的强烈要求下，其时的中央首次提出建立社会主义市场经济体制，带动了房地产开发的第一个热潮。例如，北京房地产市场最早的商品房住宅小区是1985年开建并于次年开始销售的方庄社区，但是直到90年代，北京的商品房市场才开始真正兴起。再如，中国最大的专业住宅开发公司万科于1984年成立时，其主营业务为贸易，1988年开始进入住宅行业，1990年，初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营架构，1992年，正式将大众住宅开发确定为公司的核心业务。

　　这个时期，国家根据邓总设计师要求，将过去政府和工矿企业租住的公房变成商品卖给租住者，使非商品房变成了商品房，让中国社会福利房除了领导干部住房之外，在中国绝迹。湖南省人民政府就此于1999年5月17日颁发了《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》(湘政发[1999310号)的通知。中国在住宅商品化的道路开始狂奔。

　　经过25年的布局，2002年上海房价开始猛涨，权贵与接近权贵的资本，开始了人类历史上的最大一次“土地捞金”之旅。魔鬼出来了，作恶中国，祸害国人!

　　潘多拉盒子里的魔鬼们被释放出来了，群魔乱舞，抢劫财富，唐僧无奈

　　特别是2009年搞的4万亿经济刺激方案(加上个地方政府跟风的负债刺激计划，全国实际投入20万亿元，实实在在拯救了美国濒临破产的资本财团于水火之间，于资本主义大厦将倾之刻，中国以一己之力，救了整个世界资本主义)，央行大肆超发货币，政府全民负债经营，中国房价出现了爆发性直线上涨，一线城市住房收入比达到40以上，市区住房收入比达到70。换句话说，在一线城市，如果你每天上班路上往返用去5~6小时，你可以40年不吃不喝购买到一套90平方米的住房，你若想每天花在上班路上往返时间在2小时以内，那么你要70年不吃不喝才能买到一套90平方米的住房。

　　高房价就是在消费过去的经济积累，同时也透支未来的发展。如果按照一个家庭住房面积90平方米计算，上图中2016年深圳平均房价收入比6.81×90平方米/12个月=51.1倍，也就是深圳人要不吃不喝51.1年才能购买一套建筑面积90平米的住房.其它城市，以此类推

　　五、恶魔作祸，被绑架的中国

　　中国的大地上到底有多少房子?这估计要等到全国不动产联网登记结束，才能有个比较准确的数据。各种小产权住宅、原城市内的“城中村”村民宅基地住宅和违章建筑是无法登记的。

　　现在我们只来分析中国老百姓最关心的住宅类商品房。

　　先计算住宅类商品房竣工面积。该项数据从1998年7月才开始统计，到2013年底累计为69.08万亿平方米，显然这大概的数据与实际情况完全不符。比较准确的数据可以用住宅类商品房销售面积计算。那中国的住房面积有多少呢?有个模糊的普查数据，1985年70万人群中的城镇住房抽样普查，全国住房建筑面积46.76亿平方米，城镇人口3~4亿，人均10平方米左右。

　　我们再来看国内住宅商品房销售的数据，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房销售面积维持在1亿平方米以下，仅仅在1992年有个1000平方米量级的增加，这是邓总设计师“南巡”风吹出来的。住宅商品房销售的显著变化发生在1998年，在当年住房正式实行所谓“货币化”，当年住宅类商品房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩大，仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃，在2002年实现2.37亿平方米。

　　实际收入与房价实在差太多太多了，工薪阶层怎么都够不到

　　从2002年年底开始，由于前25年的铺垫，上海房价开始猛涨，由此引领了中国房价至今15年高歌猛进的时代，15年里，中国住房价格平均上涨了13倍。

　　从2002年开始的2年时间里，年住房销售面积增加了1亿平方米量级，2004年实现销售面积3.38亿平方米。更厉害的是2005年~2007年，每年都增加1亿平方米量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年实现销售面积7.01亿平方米。2008年，在金融危机的袭击之下中国住房销售暴跌，当年销售面积仅有5.93亿平方米，比2006年略高。

　　老百姓背不动的房价啊，太沉重，房地产改开给中国人压上了这座大山

　　这个数据远远被低估了，《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，截至2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46%。但这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直就无法计算了。

　　不过，在2008年底“四万亿”的刺激之下，2009年随着央行印钞机的开动，住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8.62亿平方米。而2010年～2012年，随着“新国十条”等不断加码促进房地产这个“支柱行业”的所谓调控，商品房销售基本维持在9.3亿～9.8亿平方米。我们可以肯定，如果没有搞“救美国”的“四万亿”刺激，中国楼市已经见顶，中国金融和国民不会象今天被房地产死死绑架，中国房地产和银行业在2008年底已经实现安全“软着陆”，中国房价也已经与“国际惯例接轨”，房价收入比在5~9之间，不至于如今天一线房价收入比高达70，完全脱轨。

　　在高房价下，老百姓怀念过去毛泽东时代的福利房

　　2010年起继续装模作样加码调控，2013年，在资金和各地方政府的推动下，房价出现加速上涨，官方的统计数据是70个大中城市一年之内房价上涨20%左右，其实上涨幅度远远超过此数。至于住房房销售面积，2013年一举突破10亿平方米大关，达11.57亿平方米。

　　2016年，中国住宅价格最后一次疯狂，像深圳这样的一线城市，房价在一年时间内，几乎上涨一倍。中国金融界为房地产业的最后疯狂，提供了足够的资金支持，2017年5月19日，中国证监会在每周五例行的新闻发布会上宣布：“不得从事让渡管理责任的所谓‘通道业务’”。在相关金融机构用“通道业务”名义开展的资金业务，至少有30万亿元，这表外资金30万亿，大部分是进入房地产业的。句央行公布的数据，国内银行业2016年底的资金，房地产占用贷款的比例，占到了银行信贷资金总量的60%，中国的“救美国”政府，以及各级地方政府和金融业“全心全意为房地产商和房地产服务”，让中国彻底实现国家产业的“脱实就虚”和实业的空心化。

　　贪官买来很多房，要么用来藏钱，要么用来藏“娇”。一房一“娇”，有房就有俏娇娘，所以委身投靠的女人就有了“大房”、“二房”、“三房”的说法

　　中国今天的住房面积到底有多少?用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算。按照2012年底统计数据城镇人均32.91平方米、农村人均37.09平方米，2013年底城镇7.3亿人口、农村6.3亿人口粗略计算，中国目前城镇住宅面积240.24亿平方米，农村住房面积233.67亿平方米，中国合计住宅面积有473.91亿平方米。473.91亿平方米是什么概念?这十五年疯狂的房地产“大跃进”，其实已经将中国14亿人未来需要的住房全部开发完毕，中国960万平方公里国土中，耕地约120万平方公里，而中国的城市都建设在富饶的傍水的农业耕地上，住房建设基本是占用耕地，通过政府征收耕地来建设，此外住房还需要配套建设道路、绿化、商业等生活和环境设施，如果按照住房容积率平均为4，意味着中国耕地总共有4%被住房所覆盖。

　　既然城市住房人均面积在2012年就已经达到32.91平方米，而2013~2016城市住房又增加了约40亿平方米的面积，也就是在今天城市人口的人均住房面积至少增加了5平方米，达到38平方米/人，那么为什么很多城市居民仍然没有住房?这些年建设出来的住房都去哪里了?

　　房价太高了，预言帝任志强说：“年轻人就该买不起房”，2018年房价还要暴涨

　　住宅被两类人占用了。一是贪官，看看中国贪官，哪个没有几十套住房?甚至几百套住房?二是被炒房者占用了，鼓励民间买房投资房产，既然买得多，就肯定会高价卖，于是就有了炒房，就有了炒房团。炒房团不过是响应政府号召而已。当初中央政府为了推动房地产的发展，推高房价增加GDP数字，将住房定义为“投资品”，而不是老百姓的“生活必需品”，这样无论房价如何上涨，在统计部门公布的CPI(物价指数)中，我们都看不到房价上涨的痕迹，政府可以掩埋下住房这个老百姓一生中最大的“商品”价格上涨的痕迹，被粉饰出来的政绩由此变得异常好看，通货膨胀率CPI不高，货币超发支撑的GDP老高老高，某些个当政者的政绩就这么作假出台了。

　　高房价没有别的原因，也不是市场造成的，而是政府有意推动的。政府需要高房价，政府官员需要高房价。

　　北京和深圳房价正在奔上“山巅”，正常吗?任志强说在2018年还要暴涨，暴涨50%，还是一倍?如果暴涨50%，深圳的房价收入比就将达到75.7倍，如果暴涨一倍，就将达到102.2倍。可能吗?银行系统能够承担这个风险吗?

　　六、在住房问题的解决方案上，世界上主要有四种模式或者四种方案：

　　一是日本香港台湾美国模式，住房完全推向社会，叫做住房市场化或者货币化;二是新加坡模式，对 90%的公民住房采取政府提供，10%的高端住房实行市场化;三是德国模式，将住房当成人民的生活必需品，政府不允许资本炒作并且法律严禁房价和租金的上涨幅度;四是社会主义的分配方式，今天社会主义的朝鲜仍然沿用。

　　█ 1、日本香港台湾美国模式，就是政府不负责任，并且还和资本勾结，挤压老百姓的生存空间，从老百姓手中套取资金，这种模式，政府短期通过出卖土地和房地产税收积累巨大财富，同时让大财团获得暴利，恶果是两级分化严重造成社会问题，房价虚高遏制实体经济发展，房价泡沫影响金融问题导致金融危机。2008年美国金融危机由此引发。2003年以后，中国政府采取了这种政府不负责任与资本勾结收刮人民财富的方式，日本香港台湾美国过去出现的问题，中国今天也不例外会一一出现。

　　█2、新加坡模式，就是由政府为社会大多数人提供租住房。在中国政府经过10年高房价突飞猛进之后，新一届政府开始改用新加坡方式解决人民住房问题，这个解决方案，是薄某某在重庆开始尝试并取得成功后，在全国推广的，也被追求短期土地收益的各地方政府基本束之高阁。但是在腐败没有得到有效遏制的中国，这个办法并不是最好的办法。其中也会存在权力寻租，因为那些捧着邓小平理论学习的中国官员们这些年没有被教育好，大部分都被邓总设计师的理论教育成了贪官和不作为的庸官。

　　█3、其实最好办法是德国的办法，政府制订法律，让住房定位为人民的“生活必需品”，住房不是商品，更不是投资品。德国的房价在政府的控制下，每年以实际1%的价值贬值，德国政府规定住房租金3年之内的涨幅不许超过20%，否则违法。因此，即使2008年全球金融危机，德国由于没有房地产金融泡沫，受到的冲击最小。

　　孙中山先生平均地权，要将地租收入的80%归国家，如果政府真的实施德国方式或者孙中山先生的主张，恐怕也就没有人炒房炒地了。只是，地方政府的土地出让金没有了，几乎地方政府财政收入的50%~80%来自土地出让金，政府官员的GDP政绩没有了，房地产占GDP的15%~20%，房地产商来自地租差价的巨额收益没有了，政府官员权力寻租的媒介没有了……这样做，政府和政府官员没有动力。说到底，中国选择日本香港台湾美国住房解决模式，就是政府背离了毛泽东“全心全意为人民服务”的思想，转变成全心全意为人民币服务，也就是全心全意为资本服务了。中国政府如果把住房当成老百姓生活必需品，用控制粮价的方式控制房价，没有不能解决的。

　　█4、第四种就是现在朝鲜的模式，由政府为人民分配住房。在毛泽东时代，中国的经济实际上一直是处在战时经济时代，所以，中国在改开之前几十年也是采用这种方式解决人民的住房问题。

　　只是用这种方式，老百姓是好了，但是政府操心，要有投入，还没有土地出让收入，只有真正“为人民服务”的政府才愿意去做。比较之后，某些不太负责任的人认为，还是资本主义好，政府、权力寻租的官员及其子女、资本集团都可以获得好处，所以从2003年开始政府猛力推动住房市场化。有人月月讲要控制房价过快上涨，但是房价涨的速度，比火箭还要快。

　　七、王蒙徽履新住建部部长，中国开启公租房为主的住房解决模式？

　　近日，王蒙徽履新住建部部长，可以说中国将开启以公租房为主的人民住房解决新模式。之前，从侯捷直至陈政高的部长任务，都是围绕如何推动住房商品化、货币化，推动房地产市场化、资本化开始的。

　　新任住建部长王蒙徽，中国房地产业的变局者

　　新华社雄安2017年5月11日电，河北省常务副省长袁桐利接受新华社记者张旭东、熊争艳、李俊义专访时说：在房地产上，雄安坚决落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求，不搞大规模土地批租、不搞土地财政，严格限制商品房开发，让低房价成为新区吸引创新要素的一个核心竞争力。中国ZF府要改变把住房定义为投资品属性，住房是中国居民的生活必需品。

　　河北省常务副省长袁桐利“房子是用来住的、不是用来炒的”，换一句话说，今后房子不是用来投资的了，中国过去把房子定义为"投资品"是错误的

　　2017年5月26日，黄奇帆在复旦大学作了讲话《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》的讲话，他提出了房地产和实体经济十大失衡的问题，分别是土地供应失衡、土地价格失衡、房地产占用的社会资源失衡、绑架金融资源让中国脱实就虚、税收失衡、销售租赁比例失衡、房价收入比失衡、房地产内部结构失衡、市场秩序失衡、调控方向失衡等，黄奇帆所述这十大失衡，基本讲清楚了当今房地产业和高房价存在问题

　　原重庆市长黄奇帆，原来房地产政策有十大不平衡，今后政府要平衡

　　2017年6月6日，京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士在出席“中国城市百人论坛”2017年年会时说“京津冀协同发展与雄安新区规划都是交由zhong共zhong央zheng治局审议，不是一般的城市规划。”，“雄安新区规划方案预计6月底将会告一段落”。徐匡迪表示“雄安新区将在体制、机制方面做出彻底变化，尝试为中国城市今后发展走一条新路”，他强调“雄安新区的发展绝不被房地产商绑架”。

　　原上海市长徐匡迪，雄安作为未来中国经济发展的试验田，拒绝房地产“雄安新区的发展绝不被房地产商绑架”

　　实际上就是说，雄安新区将作为改开之后开始的出口导向型经济的终结，中国将在雄安开始新的改善老百姓生活，由内需推动的经济发展新模式实验，并在初步成功后，将推广到全国。

　　2014年6月27日，陈政高履新住建部部长，因为其在任沈阳市市长、市委书记职务期间，大力开展沈阳市棚户区改造，在其任辽宁省省长后，全省也推行了大规模棚户区改造。让其出任住建部部长，就是要用住房商品化的方式，推动全国的旧城改造。

　　工薪阶层，今天普遍都是低收入人群。都成了打工者。

　　而今天，中国要改变住房以商品化为主的模式为政府公租房为主模式，需要换人来执行，免得惯性思维支持新瓶老酒，穿新鞋走老路，学建筑的王蒙徽履新住建部部长履新住建部部长，也就成了必然。

　　在房地产业，过去经过漫长25年布局，又经过15年疯狂的房地产业已经到了终结，疯狂上涨13倍的房价也涨到了尽头!

　　中国老百姓盼望“居者有其屋”的日子早日到来!

　　不管是廉租房，还是公租房，只要不是要老百姓用100年来还债，都是好住房。政府不为老百姓住房着想，不如回家卖红薯。封建为官者可以做到，共产党的干部更应该可以做到。