社科院：应推动有条件的城市取消期房预售行政许可

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中国社会科学院财经战略研究院周四发布的《中国住房市场月度分析报告》指出，8月142个样本城市中，一线城市房价稳中略升，但潜在供求矛盾难以短期缓解；三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。同时报告建议，在房住不炒、清理行政审批权的大背景下，应推动有条件的城市取消期房预售行政许可。

报告显示，与2018年7月相比，一线城市房价环比上涨0.27%，比上月仅扩大0.01个百分点。其中8月广州环比上涨1.49%，深圳环比上涨0.85%，北京环比下跌0.02%，上海环比下跌1.24%。与上年同月相比，2018年8月一线城市房价同比上涨4.1%，年度房价涨幅也在相对合理的范围内。其中广州同比上涨18.19%，北京同比上涨0.09%，上海同比下跌8.37%。

社科院分析称，一线城市作为中国高端服务业中心、最具人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。

“在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面”报告强调。

社科院在报告中还指出，2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是目前三四线城市房价持续快速上涨的主要原因。另一方面，虽然商品住房实现了快速出售去库存，但是由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置现象较为严重，抑制了三四线城市住房市场的长期发展。

社科院分析称，针对目前中国房地产市场面临的一系列问题，要继续打“组合拳”。

社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华建议，一、二线城市继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市，督促其出台或加码购房需求控制政策。清理不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任，对稳定房价不力的城市兑现问责。坚持“因城施策”，避免系统性风险。

此外，要分步推进住房预售制度改革。住房预售制度以政府信用为房地产企业融资背书，增加了行业杠杆，一旦房价下跌将引发诸多的经济社会问题。另一方面，如果地方政府过度使用住房预售许可权力，将显著影响住房市场效率。

“在房住不炒、清理行政审批权的大背景下，推进住房预售制度改革，是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。”报告显示。

社科院在报告中建议，推动有条件的城市取消期房预售行政许可，同时加强事前、事中及事后监管；对于暂不具备条件的城市，逐步提高期房预售门槛，降低市场风险，保护消费者权益。

针对目前中国部分热点城市出现的租金价格持续上涨情况，报告建议，规范住房租赁市场发展，多渠道扩大重点城市租赁房源。

报告称，接下来应继续规范住房租赁市场发展，包括严控不具备自有住房产权的、轻资产住房租赁企业的证券融资，避免利用金融杠杆争抢房源；禁止诱导、哄骗租客将租金转为贷款分期；加快推进住房租赁立法，在发生经济纠纷时优先保护租户权益等。

此外，应多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。