一桩创历史交易背后 中国首富的难处与图谋

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如果一切都在按照公告进行，那么融创中国的150亿元人民币，将在今天打进万达的账户。

和孙宏斌一样要在今天向万达付钱的还有富力地产，区别是他们今天拿出的20亿元仍是可退回的按金。两天前，这家地产商的名字在北京万达索菲特酒店7层的会议室里被撤下又换上，但最终，富力地产的董事长李思廉还是和王健林、孙宏斌一起举杯，庆祝这场仅用了9天就落锤的交易。

7月19日，位于北京国贸附近的万达索菲特酒店经历了它自建成以来最传奇的一天。在那场中国房地产历史上数额最大的签约仪式上，原定的开始时间被一再推迟，现场的贴着三家企业名字的背景板连续更换，一直无法确定因什么而被打碎的玻璃杯让门外的媒体浮现联翩。

情节一波三折，以至于结束后，万达一位身在现场的工作人员在自己的朋友圈写道“峰回路转，跌宕起伏，荡气回肠”。

暂时无法了解这场曲折的发布会背后有什么故事，但这并不妨碍这场中国房地产历史上最大数额的交易已接近完成。按照融创和富力的公告，万达需要在今天向融创交接西双版纳、南昌、无锡以及哈尔滨的四个项目。同时须在接下来的三个月里，完成向富力转让77家酒店各自权益的工作，否则还将可能削减原有代价。

虽然交易三方都在当天的演讲里阐述这是一场“利于自己”的交易，但从实际情况来看，项目交割之后，融创和富力都还要等待一个尚不明确的时间表来收回自己付出的代价。

而万达却已在今天就收获了近200亿元现金，后期的账款也会按公告固定的时间收到。在不久的将来，万达商业将手握更稳定的现金流，并利用交易所得大幅清偿负债。

王健林在当天的发布会上也称，转让之后，万达商业的账面现金共计约有1700亿元，而交易后公司的贷款和债权为2000亿元，万达将清偿大部分银行贷款。

按照王健林此前接受财新采访时的表述，万达卖掉文旅和酒店，是为了更好的转型轻资产化，同时大幅降低负债。

当一切尘埃落定后，对于立志要做“百年企业”的万达来说，仍有一个问题还没有答案，轻资产和负债的问题已经存在了多年，中国首富这次为什么下定决心，甚至有点着急解决了？

事实上，早在2014年的万达年会上，王健林就提出，万达商业要开始向轻资产转型。随后两年里，万达也尝试了各种方式的推进轻资产转型，这包括在2015年1月与光大安石等4家机构签署240亿元轻资产协议、2015年8月他们还曾发起过向关联基金出售股权，再由基金“众筹”的类REITs创新。

更值得一提的是，在去年12月，他们还和今天买下77个酒店的富力地产合作，用5年时间开发25个商业综合体，富力负责投资建设，万达提供品牌。

虽然相比王健林几乎同时提出的另一个目标——每年开业万达广场50座相比，万达轻资产的体量明显追不上速度，但相比国内其他一些具有一定规模的企业做轻资产，万达的尝试并不能算失败。

在7月10日与融创发布联合公告的12天前，他们还宣布了与中信泰富合作位于上海嘉定的轻资产万达广场。

一个货值几千亿的公司能够在一瞬间就完成了转型，没人这样做过，也没人知道这样做得结果。以此为对照，多年来按部就班的动作，是不是显得有些多余？

而相比首富所言的轻资产化，万达商业急于回A看起来倒像是个合理的解释。持有物业的大幅缩减，可以减轻他们的开发商属性，也有利于他们在A股排队审查的过程速度加快。按照早前万达与投资人签署的私有化协议，他们需要在明年9月之前完成上市，否则就要支付大笔费用回购股权。

事实上，仔细分析交易结构，你也能感受到到这桩交易的匆忙。7月10日上午，万达集团在官网上发布了他们将把13个文旅项目91%的股权，外加76个酒店的权益转让给融创中国，并由后者承担文旅项目全部贷款的消息。

按照当时的联合公告内容，13个文旅城总计代价295.75亿元，76个酒店共计335.95亿元，不计贷款，交易账面总金额为631亿元。隔天融创中国发布公告称，13个文旅城所涉金额将全部由万达提供贷款。

而在9天后的7月19日，这幢交易最终变成万达商业将北京万达嘉华等77个酒店，以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权，以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额637.5亿元。

万达最终免去了向融创提供贷款，且多赚了5个亿。融创则比原定13个文旅城股权价格多付出了142.69亿元，而富力则按照相比此前价格近6折的低价，获得了酒店的权益。在仅仅9天的时间里，这桩总代价涉及近千亿元，牵扯两架上市公司的交易就发生了如此剧烈的变化，这在外界看来几乎难以想象。

而乍看交易的筹码，王健林依然是最大的赢家。此外，他还给万达的轻资产转型拉上了一个好伙伴，除了众人皆知的交易细节之外，融创中国还在公告里提到“今后双方共同投资开发建设的商业项目中的商业物业及电影城等项目，将全部交由万达负责运营管理”。

也就是说，在这次交易之后，双方仍有可能在商业物业领域进行合作，融创持有，万达运营。

在此前7月19日的会场上，王健林依然显示着中国首富的气度与从容，他没有像孙宏斌和李思廉那样说太多感谢，而是半开玩笑的指责“摔杯子”是碰瓷式的谣言，又像往常一样强悍的“立字为证”，让在场所有人见证自己给“百年万达”提出的新目标——2018年租金超过330亿元，今后五年，万达商业租金年均增长20%左右。

作为过去多年中国商界的舆论领袖之一，王健林一向很懂得在恰当的时候抛出话题。这位首富近三年来提出过各种目标：2014年提出五年完成轻资产转型、2016年提出五年超越迪士尼。

而仅今天从融创、富力手中获得的200亿元，足够王健林在中国任何地方再造一座万达城。虽然按照他的逻辑，万达卖掉文旅是为了转型轻资产，同时清偿负债，万达自然不会再费力重回开发建设的老路。

但事实上，在万达此前与地方政府签订的文旅投资协议中，还有一部分未包含在与融创的交易里，这包括计划投资500亿元的西安万达城、400亿元的昆明万达城等七个已签约项目。

交易虽然落定，新的目标也已确立，但一切仍然皆有可能。这场有些着急的出售背后，王健林真正的难处或许只有他一个人知道。