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美国地产税为抑制炒房? zt
送交者:  2017年02月26日16:27:16 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

汪  翔

最近国内对于地产税的讨论很热烈,动机似乎只有一个:抑制炒房!

地产税的征收真的能抑制炒房热情?还是有人打着抑制房价的招牌在借机忽悠纳税人?

在美国,征收地产税的目的应该从来就不是为了抑制房价!

地产税的征收有着更为基本性的作用,是不可取代的。

早在1796年,最初的十五个州中就有十四个开始对土地的拥有者征税,这应该就是美国本土最早的地产税了。它的特点是对“不动产”的征税,而之所以对准不动产,就是因为它有“不动”的特性。记得早年刚开始在美国大学读博士学习公共财政时,对于美国繁杂的税收项目厌烦不已,觉得美国佬的这些傻子经济学,完全没有咋们在国内学的政治经济学和“西方经济学”来的有趣、有味和简单。当然就更没法和咋们在大学时学的数学之美可比。

学到后来,倒是韵出来一点点的味道:美国佬如此的在乎地产税,在收入调节税之外非常看重地产税,主要是因为地产税的几个独特的优势:不能移动,价值比较容易确定等。 

美国是一个管理权力相对分散的国度。最基本的一级机构是“市(City)”,在市之上是“县”(郡,County),再之上就是州(省,State),五十个州外加特区和若干“殖民地”合在一起就是美利坚合众国了。这个市和大都市(Metropolis)还不同。像美国人口数量最大(市区),高达八百多万的纽约市,里面还有很多细分的行政区,也是“市”。美国的大城市比较少,市区人数在百万之上的不足十个,也没有咋们那样动不动就千万的超级大都市。我所住的俄亥俄北部附近的大克利夫兰市,也算是美国的大城市之一(排在第五十一位),市区的常住人口也就不到四十万,分布在两百平方公里的地域。克利夫兰子在以钢铁为主打的工业时代,可是美国的工业重镇之一。是那个年代的硅谷。 

美国的公立学校通常是由各自所在地的市来直接管辖和经营,最终是学校自己在管理自己。有时由于经济上的考量,也会几个不同的市合作经营一个学区。学区可能由好几所学校组成,我们这里的小学有三所,孩子是就近入学。到了中学之后就被集中到了一所。好像附近的很多市都是这么安排的,估计还是为了照顾小小孩上学的方便,虽然大家都有汽车还有校车。

分享学区的“市”,会按照覆盖住户的人口的比例来分摊费用。我们这里的学区就和附近一个市靠近我们这边的半个搞合作,该市的另外一半和那边相邻的市组合。我们这里的居民太少,只有一万三千多点(2013年人口),占有的土地面积接近五十一平方公里,相当于每平方公里上面住着270人。

而被分割成两半的临近市,也只有不过区区不到两万人的规模,他们占有的土地面积比我们的还小,只有不到三十四平方公里。两者的差别主要在于,我们这边有一个面积极大的森林公园,那里面有溪流,有原始森林,还有旅游专用小火车的车站。著名的俄亥俄河也从这里流过,是个非常漂亮的地方。天气好时,很多人会去公园里散步,游玩。这个森林公园一直向南部延伸,你可以在其内的车道上(专用自行车道和汽车道是分开的),骑行自行车好几十公里。

支持学区费用的主要来源就是地产税,其次应该是收入调节税,外加其它的小份子。收入调节税是工作者所居住的地方和所工作的地方共同分享的,现在很多人住在郊区而在大都市市区上班。这里上班的“市区”(大都市)和我们所住的郊区“市”(小城市),很容易让人搞糊涂。后者对应国内的“区”比较好理解。当然,也不是所有的人都去大都市上班,居家附近也有不少的商业,创造了不少的就业机会,多以服务业为主,这附近的餐馆,医院特别多。

2015年时,基于来自FBI的统计数据,这里成为位居第三,俄亥俄州最安全的市。2014年时,则被某家庭杂志定位为美国最适合养育孩子,组织家庭的十佳小城市之一。就是因为这里优美安全的生活环境,还有良好的教育供给。 

市里面财政收入的主体是为了学校。其中比较少的部分则被用来支付图书馆,公务员,警察等公共行政方面的其它开支。每一年的开支和收入状况,每个合法的居民都会收到来自审计部门比较详尽的报告,清清楚楚,没有小金库之类的掩盖和含糊。 

如果所在的区域有比较发达的商业,来自商业经营方面的税收有时也不菲,在这样的情况下,住在那里的住户会因此承担比较低点的地产税税率。代价是,大家得承担相对差点的生活环境。所以,也不一定就是好事。

比较富裕的区,有时候大家宁可多交点地产税,也不愿意有过于繁荣的商业环绕自己的生活区。所以,地产税的支付,没有绝对的好和坏,只是大家的选择结果。依然是与房价无关。

再者,由于好学区都一定对应着相对昂贵的平均房价,一个法律上讲究平等的美国,在经济上的不平等就自然而然的出现了。如果你买不起特定学区的房子,你的孩子就不可能在那个学区上学,走后门是不可想象的,虽然你知道那是一个非常好的学区。如果你住在那个学区,再差的孩子,学校也得教育你。如果你是残疾生,学校还会给你配置特殊的学习条件和老师。如果你是英文不灵通的老外,学校还会给你特别配置老师教你英文。而所有这些,你是不必支付额外的费用的。这也是美国特色的大锅饭,谁叫那是儿童的天堂呢。

如果你非得说,与其花费巨大训练智障儿童,不如将同样的资源用在更有前途和潜力的孩子身上,那么,你这看上去的公平和效率,恐怕就违法了。智障孩子和英文不好的孩子,与其他居民之间权利的平等,在这里就是不可侵犯的。内外有别,体现的特别清楚。也是因为:谁付钱,说收益之故吧。而且,这个付钱的资格还被限定,没有协商的余地,简单明了。

而且,有些好的学区的居民,(通过投票程序)还选择不让人们在自己的学区建公寓,这又间接的增加了在该学区获得教育机会的权力。对了,在像我们这样的地区,土地不是很紧张,大家都有很大的前后院地皮,老的房子都有一英亩的占地,前前后后生长着不少的大树。我家后面就有一颗靠近房子十几米远,四五层楼高的大树,在我搬进来之后不久就花钱请人砍掉了,看着它实在是害怕在睡梦中那家伙倒下来。不少的地方,砍树还得有来自市里有关部门的批准。我家前后还有很多大树,都是硬木树种,好几十棵。

如果谁想改变土地的用途,他对市长行贿也没有用,因为市长没有多少权力。在这里,没有哪个个人有权力阻拦你或给你承诺。如果你能够通过必须的选民投票获得支持,你就可以开工。这样做需要不小的律师费,而且很可能还通不过。最后还得看多数选民的心态。前几年关于是不是该在本州开放赌场一事,就经历过好几年的投票折腾,前几次都被我们这些选民给否决了。后来估计还是得益于金融危机,大家觉得钱更重要,就放了。

很多年之前,这里曾经来了一位国内的大拿,买了一栋后面有三十几英亩地的大房子。她的如意算盘是,后面的几十亩地就应该值很多钱。结果,自然是失落。土地的位置非常不错,最近几年在那旁边建了一个很繁荣的商业小区,可是,她原来的那栋房子地盘上的寸土,都不可以被用来搞商业,也不可以被用来建更多的房子。一个地基一栋房子,还有大小的限制。任何的改变,如果带有永久的性质,必须获得来自市里建筑部门的许可,否则,违规建筑不仅会被拔掉,你还得支付数量不菲的罚金。一切都是按照规章和法律来办理,建筑管理部门也只是执行机构,权力也有限。越权和滥用权力的后果,就是代价高昂。而且,也很难走很远。那座房子看上去就像一个小堡垒,很是别致和气派,内部的居住面积有一千多平方米,后面有个不小的池塘。附近就是安安静静的森林公园,又有优良的学区。大拿花八十五万买的,几年后六十五万卖掉了。 

在房价比较高昂的郊区,富裕的人口多,孩子所接受的教育也比较优越,下一代比较容易上成好的大学,毕业之后又有了好的工作,一代代的延续。相比之下,平民(平均线之下的人)阶层的阶级固化,也就成为正常的事情。

在我住的学区,也能看见经济条件较差的族群人口,但是真的很少,而且他们住的基本上都是相对较差的房子——位置差,房子老还很小。即使如此,为了下一代人能够摆脱贫困,做父母的也是真的拼了,精神让人感动。我想,这样一番努力,结果也应该不错。

在美国学区差上学的孩子,在学校基本上不怎么读书。在那样的环境下生活的孩子即使再聪明,结果也很难优秀,就更谈不上与众不同了。因为,他们原原本本的就没有好好学习的机会,也没有人告诉他们学习的重要性和必要性。不少这类学校,还为学生的孩子开设有幼儿园,也是一道独特的风光。毕竟,孩子是无辜的。只是没有人说:这些少年母亲的孩子的未来会是什么样子的?!

而在好的学区,孩子们以学习好为荣,以上一个好的大学为傲,大家长期的相处,近朱者赤近墨者黑的效果显而易见。打破阶层固化,进入这样的学区,就是最好的起步和手段。但是那是需要经济基础的。最终也还是一个钱的问题,和在国内类似。

这么说可能更容易懂:我所在学区的高中毕业生,普普通通的都可以上俄亥俄州立大学,这所学校相当于国内的一档,是美国在校生人数最多的大学,有四万多学生。而大克利夫兰地区最差的学校,能够上此类的学校,则是凤毛麟角,在那里很多学生都无法完成义务教育规定的要求而高中毕业。注意到,这里的学生的来源只是基于住地在进行选择,而没有像国内那样基于考试的成绩进行过区分。

说这话的意思,也意味着,人的命运还真的与机会有很大的关系,特别是获得好的学习条件和学习环境的机会。

我们这里的高中只有一所,没有其它的选择。每个学区自己搞一所高中,也没有像国内的重点一说。但是到了学校,是好是坏最终获得的学习条件也会产生差异。比如你厉害的,就可以提前完成必须的科目,再之后选大学预科(AP)课程,这后者又拉开了不同学生之间的差距。

强调一点:美国中初等教育的义务,是实实在在的而且还是强制性的。作为父母亲的,如果你不让孩子完成十二年的义务教育,你就违法了。至于教育之后的效果,是获得真才实学,还是虚度年华,那就看你在哪里获得这样的教育,和你自己怎么样管理孩子了。

还有,每年的公共开支是基于预算进行的,在联邦之下的任何一个行政级别,法律要求预算和开支之间得做到平衡,而且还是年度到年度的平衡。你是不可以卯吃寅粮,这在法律上限制了坑后代的行为。中国那种靠捞钱搞政绩工程,找借口大发地方债券,吃空几代人之后的储备的做法,在美国是违法的,自然不可能出现。

如果经济下滑,地产价格下降,工薪收入减少,结果自然就是公共开支的减少,带来的是学区的质量下降,警察数量和质量的下跌,衍生的是犯罪率的上升等。在很多美国的大城市,你都可以看见这样的演进,底特律就是最好的典范。 

一句话,美国的地产税是为了好的学区,安全安静的生活环境服务的,是为了生活在特定区域(一个市区,有点像国内的“区”,很多时候在面积上还要小一点)的居民服务的。它的征收与国家的利益没有太大的关系。而且,在这样的最低一级的行政部门,公务员的开支实在是有限。庞大的政府衙门在这里是不存在的。这里公共开支最大的一块就是学校,特别是教师的工资!一切都是为了孩子和下一代,那可不是高调,是实实在在的。当然还有图书馆,警察和火警,他们都是整装待发,没有忽悠可言。

美国的系统更像是一个庄园,不同的是,居民有自由的选择,谁都可以来,如果你能够在这里搞到一个住的地方的话。这里的住,也是有讲究的,不是说,随便一点空间,想塞多少人进去就可以是多少人。很多地下室是不可以住人的。住的地方,必须满足一定的条件。在像北京见到的那种随便的地下室就塞满了年轻人的状态,在这里是不可能见到的。如果你硬来,最终你会被转移到条件更好一些的监狱里去住。

这里是移民国家,不太可能难见到一个地方居民的多数是同姓的一个大家族。来自不同背景和来源的大家,生活在一块地域里,商量着办事,各自按照能力出钱出力,大家共同享受美好的环境和生活。在这里大家支付的是钞票,获得的是公共产品的供给。这里显然有个没有说出来的要求:最低的经济上的要求,你必须满足!没有人说,但是,却是实实在在的存在着。

还有,在经济要求之外,还有一个入乡随俗的问题。如果你只是有钱买了房子,在这里住不遵守这里的习俗,那些不成文的,像良好的草坪,安安静静的环境这些类别的小事,你也会住不下去。比如,你的前院的杂草太多太高没有定期修理,那么,你不仅会让邻居们感觉不开心,很可能还会因此收到罚单。当然,如果你特别有钱,不在乎这些惩罚也因此置之不理,最终,你可能会被不开心的邻居们赶走的。

记得很久之前听到一个故事:来自香港的移民不太习惯有草坪的住房,也觉得维护费用支出太委屈,于是就很聪明的将前后院铺上了水泥,干干净净,整整齐齐,结果遇到了麻烦。美国人讲究的是生活的品位,良好的环境是高端生活品位的基础。你的自由是在不影响他人的感官的条件之下。 

再回到抑制房价的问题上。如果你在一个学区买房又不住在那个学区,你支付地产税来支持学区的学校建设和治安管理,也不是坏事。当然,你空着房子,让很多想搬进来享受好学区的美国佬,不得不承担更高的房价,他们自然会不高兴。但是反过来看,如果一个地方的房价上涨有限,你炒房最终也是没有价值的,就像我所住的地方。这里的学区很好,朋友的两个女儿在我们的公立学校毕业,前后三四年,都进了哈佛,这样的结果你不可以说它不好。确实,学区在很多年一直被州里根据某种标准化的考试结果衡量,作为优等类。即使如此,有没有地产税,对于你的炒房行为应该不会有太大的影响。在这里买房子的人,基本上就是为了住。当然,你可以说,我买下再出租?这样做的结果,不是很好。我曾经合计过,觉得不是很合算的投资途径。

但是,如果你是在硅谷那样的房价快速上升的地区买房,出租收租金,和赚取房价上涨的差价,也不是不可以。我就知道有这么做发大财的朋友。虽然那里的房价和我们这里的比贵的要死,但是,长期而言,他们那里的房价涨的还是快很多。我们这里的房价几十年不涨,甚至还要下跌,你怎么个炒法?

与期望通过地产税来压低房价的“理想”相反,很多市都强制性要求一个地基的地皮的最小面积。从这里向南,新建房子(别墅)的最小占地面积不得低于七英亩,大约有四十几亩地,在国内人们恐怕可以在上面建出几栋大楼来!看得出,大家的动机是抑制所在地区居住的人口数量,住户规模,而不是让房价低一点。房价过低对于大家并不意味着就是好事!

所以,一句话,用地产税来抑制房价,是不理性的,应该也难成功。当然,如果你借机多捞点税款来肥自己的腰包,那就是中国特色了。 

强调一下,这里的学区好坏,是基于标准化考试之后,取得合格的比例为标准,而不是基于高分的比例,也不是和其它学区比较上哈佛这类大学的人数和比例!后者估计是不少学费昂贵的私立学校所在乎的,最终为的可能还是多捞钱。

美国强调的是普及教育和对这种教育实现的结果,要求最差的不应低于特定的水准。精英教育是在普及教育之上自动自觉产生和延伸出来,是个人和家庭选择的结果,不是公立学校教育的目标。所以,为了输送更多的学生到常青藤而相互竞争,在美国的公立学校应该是看不到的。

具体的细讲比较复杂,普通的人也没有明白细节的必要。 

简单地说,一帮人选择住在一个叫做“市”的地域,先讲好,下一个年度大家愿意在学校、治安方面花多少钱,然后就基于这个数字来计算大家的分摊,分摊的数量基于你的收入和所住房子的市场价值,都是一些非常透明的参数指标。对了,在这里,逃税的估计也有,但是比较难也应该是比较少。这也调节了公平的力度。

如果后来大家多数的人觉得需要更多的开支,或许是因为通货膨胀,或许是因为教师工会要求给自己的会员涨工资,不论什么,大家基于法律条款来投票,结果能够被各方接受的,就按部就班走下去。不能的,那些觉得不愿意接受的,就会选择其它的手段来达到目的,像教师们选择的罢课什么的。在这里,工会拥有不公平的优势,会欺负人让自己的人占便宜。但是有一点不会发生:有人挂羊头卖狗肉,想通过忽悠多收点税款,然后给公务员多发年终奖这样的事情,在这里很难成功。你有那个念头估计都不行。群众的眼睛是雪亮的!真真切切。

在这里玩猫腻是很难的。在我自己所住的地域,也见识过几位公务员因为贪污而被送进监狱,惩罚的严重比对杀人犯还厉害。这点恐怕也是国人难以理解的。同时,你估计也不能想象出,为什么美国人更习惯于守规矩吧。还是制度性的原因使然,更是习惯性使然。

那些人所贪污的那点钱,和我所听说的,他在中国的同级同僚相比,真的是很可怜。

至于对地产税的计算,也不完全是基于房价,而是有一个很复杂的分类。我一直也没有真正的搞明白,也懒得去搞明白。只是知道,它和房价之间有一个比较稳定的近似比例关系。在我们这里,通常是接近房子市场价值的百分之二。我在这里已经住了快二十年。

在金融危机这样的经济衰退之后,如果你觉得自己房子的市价跌了,你可以和郡里讨价还价,很多时候你可以如愿以偿,搞点减免。负责征收地产税和本地(Local)收入调节税的是郡,这样做估计也是因为效率的需要。属于州和联邦的部分,则在报税时和对方结清。在这之前,你每月支付一点,基于你的估计,年底时多退少补,如果欠缺的太多,你估计还得付点利息。

来自地产税和“本地”的收入调节税,有很小的一部分是得上交的,被用来帮助郡机构的运转。这就像孩子在外面打工,时不时的回家吃点,蹭点,上交一定的小比例,也是应该的。美国人使用简单的直接手段,没有中国人的,一方面说别客气,另一方面眼睛又在盯着你带来的礼物的价值。在相互之间的猜测之中,浪费了大量的时间和精力。

但愿说了这许多,对大家理解美国的地产税有点帮助。细节性的东西,得请教美国公共财政方面的专家。税种的选择,收取的办法,不同税种之间的搭配,是门很复杂的学问,而且,使用的效果好坏,还与所伴随的行政管理结构有很大的关系。不可以也不应该随便比较。

税收来自于民,应该用之于民!这才是最关键的一点。地产税的征收是为了满足居民的使用需求,不是为了再给居民头上强制性的加一个紧箍咒,敲你一笔。

中国政府的地产税,明目张胆就是一个额外的调节税,有意敲你一笔,没商量!自然也一如既往的,没有回报,你还无处伸冤!


欢迎大家转载,但请注明来源和作者。我反对肆无忌惮的乱收税!特别是这收了很多之后再收的地产税,不管名义上是什么!

政府又在忽悠普通民众,别被忽悠!

2017215日于美国俄亥俄州伊利湖畔。

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