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中国回来话房价-会崩盘吗? zt
送交者:  2016年03月10日07:50:32 于 [世界时事论坛] 发送悄悄话

哈哈博士:中国回来话房价-会崩盘吗?

经常有朋友问我中国房价贵不贵,会不会掉,能不能买。我因为没有研究和跟踪,所以一直没能给出个答案。这次因为要给父母在县城买套房,所以在看房和买房的同时也对当地的房地产市场做了一番详细调查,总算对中国的房地产市场有了个初步解。直观的印象是不怎么乐观,但比较吊诡的是数据分析的结果和我的直觉却不一样。

我的第一感觉是“多”。从上海开始到我老家,沿途到处都在建房,到处都是新房,尤其是上海周围,新建的小区到处都是。 第二感觉是“空”。我在闵行住了几个晚上,注意到周围好几个小区晚上漆黑,只有几个单元亮着灯,真佩服那几个敢住在里面的人,不知会不会写出新的聊斋来。我们县城情况也差不多,大量房子卖不出去,几个新楼盘卖了一年只卖出去三分之一,照这个速度全部卖完起码还得三,四年。好多建好售完的小区到了晚上也是大半黑的,没什么人。难怪我们习大大也在讲去库存了,不过这个任务看起来有点艰巨。

房价到底贵不贵呢?数据说话。

我的老家是南方的一个贫困农业县,地多人少。 全县40万人口,人均土地11亩,人均耕地3亩。 县城人口6万,骑自行车从东到西,从南到北都只需十分钟,只能算是一个四线的小镇。县城现在有三个楼盘在卖,房价都是4500一平米,所以一套三室一厅(100~110平米)的房子要大约50万。 50万一套(~8万美金)到底贵不贵呢?我在买之前问我弟弟和妹妹,他们都说不贵。我们来看看房价和他们收入的比例。我弟弟妹妹和他们的配偶都在县城事业单位工作,工资也都差不多,5000人民币左右。工作了二十多年,本来是4000多一点,去年十月沾公务员加薪的光又涨了650,今年听说还要涨。家庭年收入都是12万左右,我妹有存款40万,我弟有30万。房价是他们收入的4倍,看来还真不算太贵。刚刚参加工作的年轻人工资也有3000元一个月,两口子也有7万一年,房价是他们收入的7倍,有点贵。如果他们买小一点的2居室(~80平米),或一室一厅(~50平米),那比例就会降低到他们收入的4~5倍,也不算贵。当地生活费很便宜,猪肉12元一斤,豆腐2元一斤,鱼7元一斤,蔬菜3,4元一斤,我在家住了三个月,每月伙食费一千元不到。如果两边父母能支持个10万首付,小两口轻轻松松就可以按揭买一套。但对于在工业园打工的农民工就有点贵了,他们工资只有2000元,夫妻年收入只有5万元左右,房价是他们收入的5~10倍。农民收入就更低了,一般年收入只有2~3万。当然如果每个农民都能买得起,那房价有可能就太低了。但几乎每个村都有几个能人,靠养殖,种菜,手艺,或几个小孩外出打工等,家庭年收入能接近10万甚至更多。对这些人房价也不算贵。我们村总共只有六十几户人家(200多人),有七户在县城买了房,因为买了房小孩就可以在县城的学校上学,那里教育水平可就高多了。

总的看来,我们县的房价还算是合理的,不算高,泡沫不大。

我们再来看看旁边的地区所在地--典型的南方小城,人口有一百万,所以房价当然也就要贵一些,一套三居室要70~80万。我认识的很多高收入的当地朋友,同学都在市里买了房子,包括很多县里的领导。他们平时在县里上班,周末就开车回市里,因为小孩由爷爷奶奶带着在市里上学。我没见到在市里工作的朋友,所以没有市里房价和工资的比例。但既然我们山沟里的6万人的小镇都50万了,市里70-80万好像也还合理,毕竟市里工资要高些,有钱人要多些,需求量要大些。以此类推,省会有着近300万人口,100~120万的房价也不算太离谱。我姐姐家的情况也从某种程度上证实了这一点。她在省城一家医院做医生,年收入10几万,姐夫在一家大公司做技术主管,年收入20几万。房价是他们收入的3~4倍。当然他们工作了30多年,已有几套房子,不是很有代表性。对刚参加工作的年轻人,省城的价位就有点高了,不靠父母支援是比较吃力,除非两人都在效益比较好的单位如电老虎,外资企业,高科技,月工资上万。中国的行政结构是金字塔型-省-市-县,这就决定了资源分配的形状,也决定了大家找工作的优先顺序。能在省里工作就一定不去市里,能在市里就一定不去县里。这也决定了房价也是金字塔型,省里一定比市里贵,市里一定比县里贵。如果市里的房价还没县里贵,那这个市长也没脸做下去了。上海,北京的房价坦白地说我不是太清楚。我记得98年我妹妹花了近4万在县城买房的时候,我朋友在上海花了40万给她父母买了一套。按同等比例,上海房价现在应该在500万左右。 百度了一下“上海2015平均房价”,一平米平均4万不到,一套大概4百万。 好像也合理,毕竟上海只有一个,全国的有钱人,投资人那么多。因为稀有,这些城市的房价基本就由需求决定了,就像天安门前的石狮子,谁能说得清该卖多少钱呢?

数据分析的结果,房价并不贵。大家先别骂,我们再来分析一下为什么我们觉得贵。

第一是房价涨得太厉害,太多,几年就翻一倍,这十来年房价涨了十几倍。按一般常理和国外的市场经验,有涨就有跌,而中国房价几乎就没跌过,所以太贵。但大家忽略了一个事实是同期工资也涨了十几倍(我刚参加工作时才56元一个月,涨了100倍),从这个意义上来讲,房价根本就没涨。还是拿我妹妹做例子,她98年4万买房的时候,工作了5年,工资只有300多,夫妻年收入只有不到8000,房价是他们收入的5倍多。现在当地的房价和工作5年的工资比,还是5倍,根本没涨,还掉了一点!

第二是跟国外比,尤其是北京上海的房价,比美国绝大多数的大城市都贵。记得95我才花了1万美金就给丈母娘买了一套房,娶回来一个如花似玉的沪杭美女,现在是半个车库都买不到了,想起来真是后怕不已。为什么会这样呢?这主要是受人民币汇率的影响。如果人民币象其他新兴国家货币一样贬5-10倍,而不是迫于美国的压力升值,一美元换40人民币,10万美元在上海可以买一套房,我想我们就不会觉得太贵了。一会儿我们还会讲到汇率的影响。

第三是房价跟刚参加工作的年轻人工资比。年轻人在北京上海根本买不起房,就算他们有好的工作,二三十万年薪。这个和中国整个社会结构有关。中国的行政结构,工资结构都是金字塔型,年轻人是在最底层,最可怜。他们要和上面的人(包括退休老人,他们的退休工资比年轻人要高很多。美国退休金不高,中年人又要供房又要养小孩也没钱)竞争有限的社会资源,他们的处境可想而知。这就造成了一方面有的人有很多套房没人住,一方面很多年轻人买不起没房住。一方面房子天价还在抢(一线城市),一方面房子便宜也卖不掉(四线城市)。这和房价没有直接的关系,即使房价掉50%,还是这些有钱人先抢走了,轮不到年轻人。要改变这个现象,需要改变社会结构,改变资源分配。这超出了本文的范围,以后有空我再专文论述。

房价会掉吗?

这是很多人最关心的问题。有很多经济学家,网络名人都说房地产会崩盘,有的还给出了具体时间。要回答这个问题,我们要先看看房价的构成,这样我们就知道什么决定房价以及房价涨跌对各方的影响。房价简单的说由三部分构成:第一, 地价,大约占50%左右。受益人是国家。我们县三块地,卖了3亿多。对一个全年财政收入只有9亿的县,这笔钱有多重要,你去想吧。几年前政府也征用了我们家的地修路,每亩一次性补偿7000元。现在大家应该明白为什么有农民自焚,为什么推土机会压死人,为什么黑社会帮忙赶人了。第二,建造成本,包括材料,人工,银行贷款利息,占30%左右。这是刚性开销,没多大浮动空间。第三,开发商的利润,20%左右。注意,这不是开发商的投资回报。他们的投资只是土地保证金10%左右,标到土地后再用土地做抵押去银行贷款。杠杆放大使他们的回报起码百分之好几百。从房价的组成可以看出房价下跌的空间不大,最多也就是开发商的利润20%。这也解释了为什么以前的宏观调控没什么大作用,开发商总要赚钱,他们最多也只能让10%左右,这也是房价的下跌空间。从中我们也能看出谁真正从高房价受益,谁最担心房价掉下来,为什么政府会求开发商讲道德,降点价。

我们再来看看如果最坏的情况发生,房价象东京一样掉70%,谁受损,谁受益。首先抗不住的当然是开发商,他们马上破产,最多损失他们的保证金10%。银行损失60%,银行谁的?党的(不止媒体噢)!二手房也差不多,按揭购房者损失首付20%,银行损失50%。谁是受益者呢?没买房的老百姓。这种好事在美国可能发生,因为银行是私人的。在中国,你什么时候见过政府做亏本买卖?想从银行抢钱,活得不耐烦了?再接下来土地卖不出,我们县的官员工资奖金怎么办,吃什么?所以每次房价掉一点,政府就开始着急了,比开发商还急。最近房子卖不动了,房价还没掉呢,习大大就急了,叫着要去库存。你看到开发商着急吗?开发商就是政府请来的打工仔,政府才是真正的老板,庄家。

你也许要问就算是政府坐庄,但那么多房子卖不出去,最后会不会还是要崩盘呢?

这种情况在小国家会发生,但中国不会。政府有很多手段。小打小闹的方法有:买房给户口上学,降低首付要求,降低交易税费,降低贷款利息等。如果还不行,还有最后一招,也是一定有效的一招--加工资,或者说白了就是印钞票。就像去年,每个人加15%,房价不涨,实际上就等于房价掉了15%。这样银行就没有亏损,账面好看。还不行,今年再涨。我们在美国都觉得涨工资是好事。其实不然,如果你涨别人不涨才是好事。如果人人都涨,那就是政府抢钱。试想如果奥巴马宣布明年每人工资都涨100万,会发生什么情况。你十几年好不容易存下来的50万就没了。怎么办呢?股市不能投,也是政府抢钱(去年政府想把股市炒起来,试图通过股市来带动经济,可惜老百姓已不再上当了),银行利息太低不能存,最后只剩买房一条路了。大家都觉得老百姓傻,这么贵还去买,但有什么办法呢。这个游戏能玩多久呢?我不知道,理论上可以一直玩下去,玩到全国平均一人拥有几套房。以后上海房价几亿元一套我也不奇怪。只要政府还这么玩下去,房价是不可能掉的。这让我想起货币发明以前,大家是用羊来做货币的,嫁妆,彩礼就是几十,几百只羊。养羊并不是用来吃的,以后房子也不是用来住的。上海彩礼早就不要钱了,要什么,你猜吧。这样玩下去有没有不良后果呢,当然有,实体经济和出口必然遭殃。有没有别的办法解决经济减速的问题呢,当然也有。只是什么办法也没有从老百姓那里直接抢钱来得快啊。

聪明的读者一定注意到这里面有一个问题,人民币你可以随随便便的印,美元你可得辛辛苦苦去挣啊。很好的问题,这就又回到我们上面讲的汇率问题。国内聪明的有钱人已经开始往外跑,政府外汇储备已经开始减少,人民币汇率最近也开始掉了。如果不实行外汇管制,外汇储备和汇率都会大掉。又不想房价掉,又想维持汇率稳定,加上还有美国压力要人民币升值,难啊。没看到我们的总理每天愁眉苦脸吗?韩国货币刚开始自由兑换的时候是1美元换15韩元(希望我没记错),现在是1美元换1200韩元,几亿韩元你也别想在汉城买什么像样的房子。这也许就是以后上海的房价。房价崩盘,你喝高了吧。政府把它们全部推到铲平也不会亏本卖给你。真希望我的分析是错的。

备注:本文所有数据都是为了说明问题而粗略估算,并不准确。本文也不推荐买房。欢迎转载,但请保留作者和指明出处。


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